공급자 주도 이중 분양가 거품 "적신호"
수도권 2기 신도시에 아파트 분양열기에 힘입어 위례와 광교, 동탄2의 상가 분양이 뜨겁다. 아파트분양과정에서 고분양가 논란이 끊이지 않듯이 상가도 마찬가지다. 청약광풍에 거품은 어느 상품이나 있기 마련이다.
올들어 불티나게 팔리는 상가분양 현장에서 분양가가 결정되는 과정을 살펴보자
업체가 일목요연하게 정리해놓은 분양가 조견표는 여러 가지 이해관계를 반영하여 분양가격을 책정한다.
이때 공급업체의 입장에서 가장 기본적인 방법이 될 수 있는 것은 투입원금인 토지비+직간접공사비 및 금융비용+홍보마케팅 및 판매비등을 감안한 후 적정판매이윤을 감안해 공급가격을 책정하는 것이 기본이다.
하지만 언뜻 합리적인 것처럼 보이는 이런 분양가격의 원가분석법상의 책정방식에는 여러 가지 변수가 작용하면서 분양가격의 책정을 일률적으로 정하기 어렵게 만드는 것들이 많다.
우선 토지비 부분을 살펴보면 최고가 낙찰방식으로 낙찰을 받게됨으로써 비슷한 입지임에도 불구하고 공급자별로 토지의 금액이 사뭇 달라 분양가 책정이 달라질 수밖에 없다.
또한 직간접공사비의 경우에도 각 공급자별 결재조건과 시공수준 등에 따라 공사비도 달라지고, 아울러 공급자의 자기자본능력에 따라 사업을 위한 금융조달의 이자비용 등이 현저하게 달라지기 때문에 원가계산법 방식의 기준으로 분양가격을 책정하는 현장은 거의 없다고 해도 과언이 아니다.
때문에 대부분의 현장은 주변상가의 소비자분양가격을 참고해서 자신들의 입지상의 유·불리등을 감안하여 분양가격을 책정하는 비교평가방식을 사용하고 있는데 나름 시장원칙이 있는 듯 보이지만 이 방식에서도 소비자들이 주의해야할 부분이 있다.
우선 분양현장의 미분양물량이 발생할 경우를 대비하기 위한 방편으로 분양리스크 관리차원에서 분양가격의 이원화 정책과 이중가격제 정책을 편다는 점이다.
분양가격의 이원화 정책은 상가의 공급과정에서 초기에는 위치가 좋은 점포 중심으로 분양이 시작되어 나중에는 위치가 좋지 않은 점포 등이 미분양으로 남을 것을 대비해 초기 공급가격을 상대적으로 높게 책정해 미분양 상가물량의 자금부담을 최소화 하려는 정책이다
이중가격제 정책은 소비자인 투자자와 공급자인 개발주체사이의 합리적 신뢰의 부족으로 인해 공급자가 밝히고 있는 분양가격표를 불신하는 투자자들이 표시가격에서 할인받지 않으면 안된다는 분위기가 팽배해짐으로 인해 공급자가 애초에 할인폭을 감안해 최초 분양가격을 책정하는 정책이다.
이 두 가지 가격정책으로 말미암아 결국 상가의 표시분양가는 내재가치보다도 현저하게 높아지는 일이 다반사가 될 수밖에 없다보니 상가의 고분양가 논란이 자주 언론의 도마에 오르게 되는 셈이다.
결국 신규택지개발 지구에서 공급되는 신축상가를 투자함에 있어 투자자들은 초기에 비교적 유리한 입지선점의 기회가 있다는 기회 장점과 가격의 이원화, 이중가격제의 가격적 폐단사이에서 자신의 합리적인 투자를 성공시키기 위해 가격네고의 카드를 가지고 공급자와 힘겨루기를 하는 양상이 빚어지는 셈이다.
시장의 관습적 틀이 이미 이런 양상을 견고하게 굳어지게 만들어 놓은 상황에서 아파트 분양시장의 분양가 상한제와 같은 특단의 정부조치가 뒤따르는 것을 기대할 수 없는 현 시장구조에서는 결국 투자자의 협상력(?)만이 내재가치보다 높은 분양가격을 피해가는 수단이 될 수밖에 없다.
특히 위례와 마곡, 세종, 동탄2 등과 같은 대규모 핫 플레이스 지역을 중심으로 상가 분양가의 이중성은 심각한 상황이어서 투자자들의 신중한 판단이 요구된다. 순간 번개치듯 뜨거워졌다가 이내 식는 게 유명세를 치루는 상가투자다.
부화뇌동하다가 후회막급하는 우를 범하는 게 핫플레이스 상가투자다. [선종필=상가뉴스레이더 대표]