4.1 부동산 대책 중에서 ‘국토계획법상 용적률 허용’에 대한 정책이 가시화되고 있다. 국토계획법은 각 주거지역별로 일반주거지역을 1~3종으로 나누고 상한선 200%, 250%, 300% 범위에서 용적률을 적용하고 있지만, 서울시 등 각 지자체가 조례로 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나누고 용적률 상한선을 각각 150%, 200%, 250%로 제한하고 있는 게 현실이다. 용적률이 너무 낮아서 조합마다 사업성이 크게 떨어지고, 사업성이 없다보니 재정착률도 낮아지고 있다. 박근혜 정부는 이러한 근본문제를 해결하기 위해서 히든카드를 꺼내 들었다.

전국재개발재건축연합회(오병천 회장)는 성명서를 통해서 “국토계획법에서 허락하고 있는 용적률에 대해서 각 지자체들이 과도하게 규제했던 용적률에 대해서 박근혜 정부가 규제 완화 정책을 펼치는 것은 매우 환영한다”면서 “용적률이 완화되면 모든 사업장마다 사업성이 좋아져서 부동산 경기 활성화에도 크게 도움이 될 것이다”고 발표했다.

또 전국재개발재건축연합회는 “용적률이 풀린다면, 각 조합마다 소형평형을 많이 늘려서 시공사의 분양 부담도 낮추면서, 분양을 통한 건축비를 확보할 수 있어서, 조합원들의 분담금이 크게 줄어들게 될 것이다”면서 “현금청산이 늘어나는 근본적인 이유는 분담금 때문인데, 분담금만 줄어든다면, 정들었던 고향을 떠날 사람은 없을 것이다”고 설명했다.

서울시를 비롯해 모든 지자체들은 용적률 인센티브라는 규제를 통해서, 공공의 부담을 조합원들에게 무리하게 떠넘기면서, 현재 재개발재건축사업장들은 만신창이가 되고 말았다. 시민들의 도우미가 되어야할 지자체가 오히려 ‘과도한 용적률 규제’로서 발목을 잡았던 것이다.

오병천 회장은 “용적률만 풀린다면, 얼음처럼 얼어붙었던 부동산 경기 침체기가 새로운 활력을 찾을 것으로 기대된다”면서 “용적률 상향으로 사업성이 있다면 시공사들이 재개발재건축업계로 다시 돌아오게 되고, 한국의 얼었던 부동산 경기도 풀릴 것으로 보여진다”고 말했다.

성명서 전문 / 국토계획법이 허락한 용적률 적용 환영한다 

4.1 부동산 대책에 대해서 박근혜 정부는 부동산경기 침체기 극복을 위해서 다양한 정책을 발표했습니다. 그 중에서 모든 지자체들이 제각각 적용해오던 용적률에 대해서, 국토부는 국토계획법에 준하는 용적률 적용을 추진할 예정이라고 합니다. 전국재개발재건축연합회는 정부의 이러한 정책을 매우 크게 환영하는 바입니다. 이러한 정책이 실현된다면, 사업성이 없어서 멈췄던 모든 재개발재건축사업장들이 새로운 희망을 갖게 될 것입니다.

현금청산자들이 40%까지 늘어나는 것, 시공사들마다 조합 집행부에 사업비를 주지 않는 것, 조합원들이 감당할 수 없는 분담금을 책정해서 재정착률이 크게 떨어지는 것들이 결국 사업성과 연관이 있습니다. 사업성은 곧 일반분양분의 숫자와 밀접한 관련이 있습니다.

재개발재건축사업은 결국 집을 짓는 건축 사업입니다. 집을 1채만 짓는다면, 은행에서 담보를 받아서 건설사에게 시공비를 주면 간단하게 해결될 수 있지만, 1000명이 넘는 조합원들이 공동으로 건축사업을 하는 것은 막대한 사업비가 필요합니다. 그러나, 재개발재건축사업은 옛날과 다르게 수익성이 전혀 없는 사업이 되고 말았습니다. 핵심 원인 중 하나가 바로 과도한 용적률 제한입니다.

국토계획법은 일반주거지역을 1~3종으로 나누고 상한선 200%, 250%, 300% 범위에서 용적률을 적용하고 있지만, 이러한 것은 그림의 떡에 불과합니다. 그 이유는 서울시 등 각 지자체가 조례로 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나누고 용적률 상한선을 각각 150%, 200%, 250%로 제한하고 있기 때문입니다. 용적률을 제한하면 대지면적이 현저하게 줄어들어서 일반분양분이 줄어들어서 사업성이 나올 수가 없고, 결국 조합원의 분담금이 늘어나게 되는 것입니다.

재개발재건축사업은 근본 토대로 본다면, 국가적 사업이라고 할 수 있습니다. 국토계획법에서 각 주거지역별로 충분한 용적률을 허용하고 있는데, 지자체들이 뚜렷한 명분없이 용적률을 억제한다면, 재개발재건축사업장마다 수익성이 없어서 모두 현금청산자로 전락하고, 결국 텅빈 공동주택을 건설하게 될 시공사는 사업을 무기한 연기하는 사태가 발생할 수 있습니다.

용적률이 풀린다면, 각 조합마다 소형평형을 많이 늘려서 시공사의 분양 부담도 낮추면서, 분양을 통한 건축비를 확보할 수 있어서, 조합원들의 분담금이 크게 줄어들게 될 것입니다. 현금청산이 늘어나는 근본적인 이유는 분담금 때문입니다. 분담금만 줄어든다면, 정들었던 고향이 더 새롭게 개발되는데, 떠날 사람은 없을 것입니다. 국토계획법이 허락하는 용적률로 재건축재개발사업의 용적률이 확대 적용된다면, 재정착률도 상당히 높아지게 될 것입니다. 또한 현재 부동산 거래에서 추가분담금에 대한 위험 때문에 거래의 기피대상이 되고 있는 조합원 부동산에 대해서도 거래가 활성화될 것으로 기대됩니다.