[미디어펜=조항일 기자]"가격이 너무 비싸다"

지난 26일 삼성물산이 올 하반기 첫 분양에 나선 '래미안 장위 1구역'의 서울 운니동 삼성래미안 갤러리를 찾은 방문객들의 반응이다.

"장위1구역은 래미안 강북 다른 단지와 달리 전철역과 멀다"며"성북구 장위동에 평당 1600만원 가까운 단지는 처음이다.

장위뉴타운에 대단지 래미안타운을 형성한다는 소문에 총총 걸음한 그의 표정은 분양가와 옵션, 금융비용을 따지는 순간, 일그러졌다.

정부의 가계부채 대책 발표 이후 첫 서울 재건축 단지로 분양시장의 향방을 가늠해 볼 수 있는 곳이 바로 이 곳이나, 시작부터 고분양가 논란에 휩싸였다.

장위뉴타운은 지난해 4월 2구역 '꿈의숲 코오롱하늘채'에서 첫 분양한 이후 약 1년 6개월만의 분양이다.

래미안은 이번 1구역에 이어 5구역을 잇따라 분양, 모두 2501세대의 래미안 타운을 조성할 예정이다.

장위뉴타운은 지난 2005년 재정비촉진지구로 지정돼 2만7000여 가구분이 15개 구역에 들어서기로 했다.

그러나 구역 내 조합 추진위원회를 구성한 뒤 주민 갈등으로 여전히 사업의 진척속도가 더디다.

실제 장위 12·13구역은 2008년 조합 추진위원회가 구성됐다가 주민 갈등으로 정비구역에서 해제됐다. 현재는 8·9·11 구역도 해제 절차를 두고 찬반 투표가 진행 중이다.

현지 부동산 전문가들 사이에서는 오는 9~10월 사이 분양 예정인 '래미안 장위 5구역' 역시 다소 잡음에 시달리면서 사업이 내년으로 미뤄지는 게 아니냐는 우려도 나온다.

▲래미안에 별도 이름을 붙이지 않는 이유

서울 성북구 장위동 144-24번지 일원에 조성되는 단지는 지하 2층~지상 29층 10개동, 전용면적 59~101㎡ 총 939가구 규모다. 이 가운데 490가구가 일반분양물량으로 배정됐다. 전용면적별로는 ▲59㎡ 42가구 ▲84㎡A 295가구 ▲101㎡ 19가구 등이다.

▲ 삼성물산의 '래미안 장위1'의 입지는 '보통'으로 진단됐다.

전체 일반분양 물량 가운데 90% 이상이 84㎡이하 중소형 타입으로 로얄층 당첨 기회도 늘어났다. 그러나 59㎡의 경우 배정 물량이 대부분 저층에 한정돼 있어 아쉬움을 보인다. 조합원 물량, 입주권에 대한 인기가 예상되는 부분이다.

교육여건은 대체적으로 무난하다. 광운초, 남대문중이 길 하나 건너로 가까이 있어 도보 통학이 가능하다. 수변공원이 있는 우이천도 가까이에 위치한다. 또 북서울꿈의 숲도 있어 여가생활을 즐기기에 더욱 좋다.

또한 단지는 도심 재건축에서는 보기 드문 3~4베이 판상형 중심으로 나왔다. 전체가 남측향으로 배치되어 일조, 채광, 환기 등에서 양호한 조건을 갖추고 있으며, 지상에 차가 없는 친환경 단지로 조성될 계획이다.

▲GTX 광운대 호재 "먼 얘기"

틈새공간을 활용한 안방붙박이장, 복도수납장 등 효율적인 수납공간과 주택형별로 스터디룸, 가족서재 등 다양한 활용이 가능한 패밀리룸 공간도 선택할 수 있다. 첨단시스템도 적용된다.

손목에 착용 가능한 아파트 출입시스템 ‘웨어러블 원패스’를 비롯해 래미안 에너지 절감시스템(REMS), 대기전력 자동차단시스템, 자동세대환기시스템 등이 대표적이다.

GTX(광운대역) 개통 호재도 있다. 향후 수도권광역급행철도(GTX) C노선(의정부~삼성~금정)이 개통되면 강남까지 10분대면 이동이 가능해진다. 다만 래미안 장위 1구역의 입주 예정은 2019년 6월로 GTX 개통(2024년 예정)과 차이가 있어 직접적인 호재는 입주 후 5년 뒤에야 누릴 전망이다.

수도권 전철 이용은 불편하다. 지하철 1·6호선 석계역과 6호선 돌곶이역까지 각각 700, 900여m 떨어져 있어 성인 남성 걸음으로 약 15분여가 걸린다.

▲ 삼성물산이 성북구 장위뉴타운 1구역을 재개발하는 '래미안 장위1'의 주거와 단지 등의 환경은 '보통'인 것으로 평가받았다.

지하주차장에 쏘카와 그린카 등 각 1대씩 총 2대의 공유카를 단지 내 지하주차장에 유치해 이러한 불편을 줄이고자 하지만 부족함이 가시지는 않는다.

▲"장위가 1540만 원대라고?"

청약성적의 핵심 요소인 분양가에 대해서는 대체적으로 높다는 반응이다. 래미안 장위1구역의 전용면적별 3.3㎡당 분양가는 ▲59㎡ 1780만원(10~19층) ▲84㎡ 1528만원(10~19층) ▲101㎡1468만원(10~27층) 등이다.

▲ 삼성물산의 '래미안 장위1'은 지역에서 평당 1,600만원을 웃도는 유일한 단지가 될 전망이다.

지난해 4월 장위2구역에서 분양한 '꿈의숲 코오롱하늘채'의 경우 3.3㎡ 기준(14층 이상) 59㎡는 1616만원, 84㎡1463만원 등이 책정됐다. 주택형에 따라 65만~165만원 정도의 차이로 래미안이 비싸다.

장위동 인근 S부동산 관계자는 "꿈의숲 코오롱하늘채 경우 현재 로얄층 기준 2000만~3000만원 분양권 프리미엄이 붙은 상태라고는 하지만 래미안이 월등히 높다"며 "래미안 브랜드라고는 하지만 이번에는 고분양가 논란을 피하지 못할 것"이라고 강조했다.

또 다른 인근 J부동산 관계자는 "입지적으로 높은 점수를 주기 힘들다"며 "향후 장위 구역내 재건축 단지들도 입지와 가격에 따라 청약성적의 희비가 엇갈릴 것"이라고 말했다.

▲일부 주택형 미분양 불가피

최근 분양단지들의 상황을 살펴보면 브랜드명가 래미안이 이번 장위1구역에서는 다소 고전이 예상된다. 지난해 분양한 꿈의숲 코오롱하늘채는 전국적인 청약 열풍 속에서 서울 재건축 단지라는 이점에도 1순위 마감에 실패했다.

▲ 삼성물산의 '래미안 장위1'은 1순위 평균 15 대 1의 경쟁률이 될 전망이다.

지난 1월 입주한 래미안 장위1구역 인근 단지인 '꿈의숲 SK뷰' 역시 미분양으로 몸살을 앓았다. 더욱이 최근에는 입주가 시작되면서 물량이 쏟아지면서 분양 때보다 가격이 떨어지는 일명 '마이너스 프리미엄' 현상까지 나타나고 있다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지는 올해 거래된 총 56건의 분양권 거래 가운데 33건이 마이너스 프리미엄으로 거래됐다. 특히 분양 당시 4억7520만~5억300만원이 책정됐던 전용 84㎡는 300만~3600만원 사이의 마이너스 프리미엄으로 거래됐다.

S부동산 관계자는 "래미안 브랜드 강점이 있기 때문에 1순위 마감은 무난할 것으로 보이지만 입지와 고분양가 등으로 망설이는 청약자가 많다"며 "59㎡는 15대 1, 84㎡는 20 대 1 수준으로 전망된다"고 말했다.

한편 이 단지는 30일 특별공급을 시작으로 31일 1순위, 내달 8일 당첨자 발표를 진행한다. 계약일은 9월 20~22일이다.