[미디어펜=조항일 기자] 수도권 핫플레이스인 다산 지금지구와 동탄2 남동탄 등  2개 신도시의 분양가가 최근 1년 사이 평균 20% 급등, 고공행진을 거듭하고 있다. 

이들 신도시는 지역 실수요자보다 외부 투자세력이 가세, 과잉공급의 경계나 정부의 고분양가 규제를 비웃듯 청약경쟁은 식을 줄 모른다. 

5일 주택건설업계에 따르면 지난달 동탄2 남동탄과 다산 지금 등 2개 신도시에서 6개 단지가 분양,각각 10만여명과 2만 여명의 청약자가 쇄도, 평균 27 대 1과 15 대 1씩의 청약경쟁률을 기록했다.

동탄2 남동탄 분양시장의 반전이 화제다. 지난해말 시장 냉각으로 분양승인 취소까지 불거졌던 곳에서 '사랑으로 부영'의 9만명 청약인파는 놀라운 반전이다. 

남동탄 분양시장은 지난해말 자이와 어울림 등 유명 브랜드의 미분양 사태에서 급반전, 연일 호성적으로 분양시장을 깜짝 놀라게 했다.

동탄2신도시 남동탄 호수공원의 '사랑으로 부영'은 3.3㎡ 당 분양가가 사실상 1,200만원을 웃도나 평균 56 대 1을 기록했다. 이어 GS건설의 '레이크자이'는 26 대 1로 뉴스테이 역대 최고 경쟁률을 보였다.

다산신도시 지금지구 첫분양인 '금강펜테리움'은 평균 22 대 1로 다산신도시에서 1,000가구 이상 분양단지 가운데 최고 경쟁률(힐스테이트 진건, 16 대 1)을 갱신했다. 특별청약은 사실상 매진사태를 빚었다.

다산신도시 3.3㎡ 당 분양가는 1,250만원 안팎으로 지난해 평균 분양가보다 20% 가까이 급등한 곳임에도 청약자가 넘쳤다.

남동탄은 다산유보라 10차 1단지의 조기 완판을 계기로 직주근접형 동탄2신도시에서 남동탄이 시범지구보다 오히려 친환경단지라는 인식이 확산된 데 힘입었다.

지금지구는  서울 강남 접근성에다 행정타운에 인접, 생활의 편리성이 부각된 데 힘입었다.

화성 동탄2신도시와 남양주 다산신도시의 청약자의 상당수는 지역 내 실수요자가 아닌 외지 투자세력의 가세에 힘입은 바 크다.

실제  이들 2개 신도시의 청약자의 분포를 보면 분양단지마다 다르나 지역 거주자가 평균 20~30%, 외지인이 70~80%에 달한다.

특히 동탄2신도시는 서울과 인천 등 사실상 거주 목적이 아닌 투자세력이 청약대열에 속속 가세, 청약 내실도가 상대적으로 취약한 실정이다. 유주택자도 추첨을 통해 당첨자로 선정, 청약제도가 분양시장의 투자화를 유도하기 때문이다.

반면 다산신도시는 무주택 청약자를 대상으로 당첨자를 100% 결정하는 가점제를 적용, 청약경쟁률이 동탄2보다 낮더라도 높은 청약가점을 보이며 실수요자 비중이 투자세력보다 상대적으로 높은 편이다. 

이들 2개 신도시의 분양가는 고공행진 중이다. 남동탄의 평균 분양가는 지난해 말 자이와 어울림 등 2개 단지에 비해 20% 급등했다. 불과 8~9개월만에 폭등한 셈이다.

지금지구는 진건지구의 성공적인 분양에 힘입어 3.3㎡당 분양가가 평균 1250만원 안팎이다. 지난해 상반기 1,000만원 후반대에 비해 20% 오른 셈이다. 경기도시공사가 첫 선을 보인 '자연&'시리즈에 비해 30% 급등했다.  지난해 4월 첫 포문을 연 지 1년 4개월만이다.

동탄2신도시와 다산 지금지구에서 분양 대기 중인 주택건설사는 올들어 호조세의 청약성적에 고무돼있다.

다산지금지구에서 분양 채비 중인 IS동서, 신안종합건설 등과 동탄2신도시에 부영과 우미건설, 포스코건설,대우건설은 흥행돌풍에 힘입어 속속 분양가를 올릴 기세다.

@남동탄, 서울 등 투자세력에 '미분양' 옛말 

남양주 인근 S부동산 관계자는 "서울(강남·송파) 접근성이 뛰어난 점이 다산신도시의 큰 잇점이다"며 "향후 분양단지들도 완판이 무난할 것으로 점쳐진다"고 말했다.

커뮤니티 시범단지 인근 단지들을 제외하고 분양시장에서 사실상 고전을 면치 못했던 동탄2신도시는 시범단지 매매가가 강세를 유지하는 데다 남동탄에 투자세력 가세로 분위기가 살아났다.

남동탄은 반도유보라 10-1차가 조기 분양되면서 친환경 주거지로 급부상, 청약성적이 날로 호전 중이다. 지난 7월 분양한 '제일풍경채 에듀파크'가 1순위 마감에 성공, 청약열기를  재확인했다. 이 단지는 A97블록으로 남동탄 최외곽지였다.

남동탄의 첫 분양은 시범단지와 같이 미분양의 연속이었다.  '금호어울림 레이크'와 '동탄자이파밀리에' 등 남동탄에서 물고를 연 단지는 청약자들의 외면을 받았다. 

동탄2 방교리 인근 D부동산 관계자는 "올해 초 정부가 발표한 여신심사 가이드라인이 분양시장에 미치는 여파가 크지 않은 데다 저금리 기조가 지속되면서 현금투자자들이 몰리고 있다"며 "최근 발표한 가계부채 대책이 나온 뒤 오히려 집값이 폭락하지 않을 것이라는 예상이 많아지면서 실수요자들의 문의도 늘어나는 상황"이라고 설명했다. 

현재의 분양시장 호황에 휩쓸려 '묻지마 투자'를 하거나 웃돈(프리미엄)을 안고 내집 마련하는 행태는 삼가해야 한다는 게 현지의 조언이다. 

과잉공급의 후폭풍에 대한 우려때문이다. 입주시점인 2018년 말 또는 2019년에 불황 경제가 나아질 것이라는 보장이 없어 미입주사태나 역전세난이 불가피하기 때문이다.

수도권 핫플레이스, 다산과 동탄2 등 2개 신도시의 분양단지에 대한 청약전략은 달리해야 한다는 게 현지의 조언이다.

다산신도시 지금지구는 공격적이되 남동탄은 보수적으로 접근함이 바람직하다는 데 이의를 달지 않는다.

남양주 J부동산 관계자는 "다산신도시는 강남·잠실 접근성이 양호, 서울 전세대란의 대안으로 입지가 탁월, 모두 1만5000여가구의 물량을 시장에서 소화할 수 있을 것이다"며 "서울과 남양주, 구리 등 실수요자들이 청약에 가세 중이나 과잉 공급의 여지도 남아있는 만큼 거품이 빠질 가능성도 있다"고 지적했다. 

현지 부동산업계에 따르면 현재 다산신도시 내 단지들의 평균 프리미엄은 로얄층 기준으로 3000만~5000만원 수준이다.

동탄2의 경우에는 조금 더 신중한 투자가 필요하다는 의견이 많다. 화성시에 따르면 올해에만 1만여가구 이상 분양(LH 임대물량 포함)이 남아있고 연내 분양승인물량이 6만여가구로 추정되는 등 공급이 기하급수적으로 늘어나고 있다. 

방교리 인근 K부동산 관계자는 "청약 1순위 마감이 속출하는 등 표출되는 분위기는 뜨겁지만 속내를 들여다 보면 기형적인 구조"라며 "실수요자는 거의 없고 투자자만 몰리는 전형적인 거품 현상을 보이고 있다"고 강조했다. 

이어 "실거주를 목적으로 하는 수요는 대부분 커뮤니티시범단지 등에 대부분 청약을 넣었다"며 "현재 몰리는 청약자는 투자목적으로 외지인이 80% 이상"이라고 덧붙였다. 

실제 아파트투유에 따르면 동탄2 부영 사랑으로는 총 9만593명의 청약자 가운데 72%가 서울인천·경기 청약자다. 

동탄2 호반베르디움 6차도 총 청약자 1272명 가운데 167명만이 당해지역 청약자로 약 87%가 서울·인천·경기 등  외부수요였다. 

K부동산 관계자는 "남동탄 분양 단지들이 분양열기에 편승해 발코니 확장비를 포함, 3.3㎡당 평균 1200만원에 내놓고 있다"며 "분양가가 터무니 없이 상승하고 있는 만큼 향후 마이너스 프리미엄에 대한 우려가 크기 때문에 섣부르게 시장에 뛰어들다가는 낭패를 볼 수 있다"고 경고했다.