[미디어펜=조항일 기자] 부도임대주택 임차인 지원제도는 한국토지주택공사(LH) 등 주택 매입사업시행자가 민간임대주택 사업자의 부도 등으로 발생한 부도난 임대주택을 경매 등을 통해 매입한 뒤에 임차인의 손실 보증금을 보전하고 공공주택으로 재임대 하는 것을 말한다.

매입대상 주택은 국민주택규모 이하이고 부도 등이 발생하기 전에 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결하고 실제로 거주했거나 거주하고 있는 주택이다.

다만, 부도 등의 발생 사실을 알면서 계약을 체결했거나 전세권·임차원 등기가 설정된 후에 임대차계약을 체결했거나 대물변제를 원인으로 임대차계약을 체결한 경우에는 제외된다.

매입신청은 부도임대주택 임차인대표회의가 LH에 요청하면 된다. 하지만 임차인대표표의를 구성하지 못했거나 공동주택단지내 부도임대주택 수가 20가구 미만으로 임차인대표회의를 구성할 수 없는 경우, 임차인인 임차인대표회의에 매입요청 관련 서류를 제출한 후 1년이 지난 후에도 임차인대표회의가 매입 요청을 하지 않을 경우에는 임차인 개인도 신청을 할 수 있다.

입주자격은 무주택세대주로 해당 임대주택에 거주하는 임차인이 1순위다. 임차인은 해당 임대주택에 거주자하지 않지만 등기되는 부동산 임차권 또는 전세권을 설정한 임차인도 포함된다. 그리고 해당 임대주택의 임차인과 임대차계약을 체결하고 그 임대주택에 거주하는 자가 2순위, 해당 임대주택단지 안의 국민주택기금 융자금 미상환 임대주택주택 등에 거주하는 자가 3순위다.

보증금 보전은 LH가 부도임대주택을 취득한 후 임차인의 임대 보증금에서 임차인이 배당받은 금액, 미납 임대료 및 미납 관리비, 임대 사업자로부터 이미 지급받은 임대 보증금 등을 공제한 금액을 임차인에게 지급하는 방식으로 진행된다.

하지만 2007년 4월 20일 이후 경매개시되는 주택의 임차인이 대항요건과 확정일자 등 권리보전절차를 이행하지 않았거나 배당신청을 하지 않아 배당금을 받지 못한 경우에는 해당 금액만큼 공제된다.

LH가 매입한 부도임대주택은 공공임대주택으로 전환·공급되며, 해당 주택에 거주 중인 임차인 등이 우선 입주하게 된다.

우선공급 1순위는 해당 부도임대주택에 거주 중인 임차인, 2순위는 임차인과 임대차 계약하고 해당 부도임대주택에 거주 중인 자, 3순위는 해당 부도임대주택단지에 거주 중인 자이다.

그렇다면 임차인의 임대보증금에 가압류가 돼 있을 때도 매입요청이 가능할까?

원칙적으로 임대보증금에 가압류가 있다 해도 매입요청은 가능하다. 다만, 가압류권자가 법원에서 받게 되는 배당금에 대해 가압류 등을 했을 경우에는 배당금을 지급받지 못할 수 있다. 이 경우 배당금을 받지 못했다 하더라도 배당금은 보증금 보전금액에서 공제된다.

경매를 통해 매입할 경우 LH가 낙찰을 받지 못한다면 어떻게 될까?

경매는 제3자도 참여가 가능하지만 LH 등 주택매입사업시행자는 특별법에 의해 우선매수권 행사가 가능하기 때문에 대부분 낙찰을 받게 된다. 그러나 법원으로부터 우선매수권을 인정받지 못한 등 경우에 따라서는 제3자가 낙찰받는 경우도 발생할 수 있으며, 이 경우에는 임대보증금 보전을 받지 못할 수도 있다.

임대보증금 보전을 받지 못하는 임차인은 저리의 전세자금지원이나 전세임대주택 입주 등의 지원을 받을 수 있고, 해당 단지내 LH 매입주택 중 빈 집이 발생할 경우 우선 입주할 수 있다.