[미디어펜=김관훈 기자] 문재인 정부가 사실상 투기세력과의 전면전을 선포한 가운데 오는 8월경 나올 것으로 예상되는 후속 부동산대책에 어떤 내용이 담길지 이목이 집중되고 있다.

하지만 문재인 정부의 첫 부동산 대책인 '6·19대책'이 나온 이후 강남권은 거래가 수면 아래로 숨는 모습이지만 신규 분양시장은 여전히 과열 기미를 보이고 있어 정부가 원하는 실수요는 살리면서 투기는 잡는 '쪽집게식' 맞춤형 전략은 현실적으로 쉽지 않을 것이라는 우려도 나오고 있다.

27일 업계에 따르면 최근 문을 연 견본주택 현장은 서울을 중심으로 예비청약자들로 북새통을 이루고 있다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 강화된 대출규제가 다음달 3일 모집공고분부터 적용되기 때문에 그 전에 분양하는 아파트를 분양받으려는 수요자가 대거 몰리고 있는 탓이다.

반면, 강남권 재건축 등 기존 주택시장은 오히려 눈치 보기 장세가 이어지며 거래 감소 속에 시세도 약세를 보이고 있다. 부동산114 시세조사를 보면 6월 넷째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.17% 올랐지만 전주 상승폭(0.32%)보다는 절반 수준으로 축소됐다. 

특히 전주 0.32% 올랐던 재건축 아파트는 0.08% 오르는데 그쳤다. 6·19대책 영향도 있지만 정부와 지자체의 합동 투기단속 영향으로 중개업소들이 문들 닫고 사실상 개점휴업에 들어간 것도 한 요인으로 분석된다.

이미 정부는 부동산 투기와의 전쟁을 선언한 상황. 김현미 국토교통부장관은 "최근 주택시장 과열은 실수요자에 의한 것이 아니라 3채 이상 가진 다주택자, 그 중에서도 5주택 이상 보유자들의 주택구입이 늘었기 때문"이라며 "6·19부동산대책도 주택시장을 어지럽히는 분들께 보내는 1차 메시지"라고 강조하기도 했다. 투기세력과의 전면전을 위해서는 추가대책도 검토하겠다는 의미로 해석이 된다.

정부의 의도대로 실수요는 살리면서 투기만 잡는 '핀셋'대책으로 꼽히는 1순위 후속 대책으로는 가계부채문제와도 연결돼 있는 총부채원리금상환비율(DSR)이 꼽힌다.

DSR은 기존 DTI보다 차주의 원리금 상환 능력을 더욱 깐깐히 심사하는 지표로, 문재인 대통령이 후보시절 여신관리지표로 DTI 대신 DSR을 활용하겠다고 공약한 바 있다. 당초 올해 DSR 표준모형을 만들어 오는 2019년 본격 도입할 예정이었는데, 그 시기가 앞당겨 질 가능성이 높아진 것이다.

하지만 DSR은 주택담보대출 외에 마이너스통장, 장기카드대출, 자동차 할부금 등 기타 원리금 상환액까지 모두 상환 부담액으로 잡아 능력을 심사하기 때문에 대출받기가 더욱 어려워 질 수 있다는 문제가 제기된다.

한문도 한국부동산박사회 회장은 "신입사원 등 사회초년생에 대해서는 현재 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장 30~35년)까지 예상되는 생애주기 소득을 기준으로 산정하는 방식으로 탄력적으로 운영한다면 부작용을 어느 정도 최소화하면서 DSR 효과를 어느 성도 거둘 수 있을 것"이라고 말했다.

두번째로 예상되는 대책은 역시 투기과열지구로 묶는 것이다.

투기과열지구로 지정되면 최대 5년간 분양권 전매가 제한되고 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%까지 내려간다. 또 재건축조합원 지위 양도도 금지되기 때문에 재건축 시장에서는 '저승사자'와도 같은 규제라는 평가를 받아 왔다. 

지난 2002년 9월 강남 3구가 최초로 지정된 이후 용인과 송도 등 일부 지역이 추가로 지정됐다. 그러나 금융위기를 겪으면서 지난 2008년 11월 강남 3구를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제됐고, 2011년 12월에는 강남 3구도 투기과열지구에서 해제되면서 지정 9년 만에 모두 사라진 상태다.

김수현 닥터아파트 팀장은 "투기를 잡기 위한 방안으로 현실적으로 투기과열지구 지정 정도가 가장 유력한 후속 대책"이라며 "일부 지역에 한해 청약요건을 강화하는 방안도 예상해볼 수 있다"고 말했다.

한문도 회장도 "정부도 나름대로의 노력을 하고 있는 것으로 알고 있다"며 "청약제도에서 1, 2순위를 조정하는 방안이나 강남4구를 대상으로 투기과열지구로 지정하는 것도 고려될 수 있을 것"이라고 예상했다.

논란이 되고 있는 보유세 강화 방안에 대해서는 당장 도입이 쉽지 않을 것이라는 의견도 있다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "다주택자들의 투기를 막기 위해 부동산 보유세를 강화해야 하다는 주장이 있지만, 보유세 강화 정책은 부동산 시장의 침체를 불러올 수 있다"며 "도입에 앞서 신중한 접근과 논의가 필요해 보인다"고 지적했다.

하지만 일각에서는 투기세력을 잡는 것도 중요하지만 수급불균형 문제를 우선적으로 해소하는 것이 무엇보다 중요하다는 지적도 나오고 있다.

업계 한 관계자는 "투기세력 때문에 집값이 좀 더 빨리 오를 수는 있지만 궁극적으로는 수요와 공급에 따라 집값이 오를 곳은 오를 수밖에 없다"며 "가격이 오른다는 건 공급이 부족하다는 뜻이므로 근원적 대책은 공급을 늘리는 것"이라고 말했다.