[미디어펜=김병화 기자] 정부가 5일 8·2 부동산대책 후속조치로 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 완화하면서 서울의 경우 사실상 전 지역이 언제든지 분양가상한제를 적용받을 가능성이 높아졌다.

서울 뿐만 아니라 경기도 분당이나 세종시 등 상대적으로 주택시장 상황이 좋은 지역도 분양가 상한제 범위에 들어갈 것으로 예상되고 있다.

정부가 분양가상한제 적용기준을 완화키로 한 것은 현재 기준이 너무 까다로워 현실적이지 않다고 판단했기 때문이다.

분양가상한제가 적용되면 분양가는 '택지비+건축비' 이하로 제한된다. 민간택지의 택지비는 감정평가액으로, 건축비는 설계, 감리, 공사비 등을 포함한 기본형건축비로 정해지며 각각의 가산비가 일정 부분 추가된다. 

일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초 입주자모집승인을 신청한 주택부터, 재건축·재개발 사업장은 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용된다.

각 지자체의 분양가심사위원회 심의를 거쳐야 하기 때문에 사업승인 절차가 까다로워지고, 투기과열지구에서 상한제 적용을 받으면 아파트를 짓는 데 쓰는 항목별 비용도 공표해야 한다.

정부는 앞서 8·2 대책에서 분양가상한제 적용 기준을 합리적으로 개선키로 했으며, 오늘 발표 내용은 그에 따른 후속조치다. 

기존에는 3개월 아파트 매매가격상승률이 10% 이상 오르거나 연속 3개월간 청약경쟁률이 20대 1이 넘는 경우, 3개월 아파트 거래량이 지난해 같은 기간보다 200% 이상 늘어났을 때 중 한가지 이상을 충족하면 이후 주거정책심의위원회를 거쳐 상한제를 적용하게 된다.

하지만 이 기준은 현실적으로 일어나기 어렵고, 실제로 적용된 사례는 없다.

◇서울은 전 지역이 분양가상한제 사정권

그러나 개정된 기준을 적용하게 되면 서울은 물론 부산도 분양가상한제 사정권에 들어간다. 이번에 바뀐 기준은 주택가격 상승폭이 일정 수준 이상일 경우를 전제로 하면서 분양가 추이를 새로 추가했다.

전제가 되는 주택가격 상승폭은 기존 아파트 대신 주택으로 변경했고, 물가상승률보다 2배가 넘으면 상한제를 적용할 수 있도록 하고 있다. 

분양가의 경우 앞서 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 넘어서면 적용할 수 있다. 청약경쟁률은 연속 3개월에서 직전 2개월로 바꿨고, 경쟁률 역시 평균 5대 1, 국민주택규모(전용 84㎡) 이하는 10대 1이 넘어서면 적용된다. 거래량의 경우 기존에는 아파트만 계산했으나 단독·다세대 등 모든 주택 거래량을 합산해 적용여부를 따진다.

바뀐 기준을 적용하면 상당수 지역이 해당될 가능성이 높다. 서울의 경우 지난 3개월(4~7월) 주택매매가격이 1.5% 올라, 같은 기간 소비자 물가상승률(0.2%)보다 훨씬 높다. 부산 역시 평균 상승폭이 1.1%로 높은 편이다. 주택도시보증공사에 따르면 서울과 부산은 지난 1년간 평균 분양가격이 5.1%, 14.4% 올라 같은 기간 물가상승률(1.8%)보다 훨씬 높은 수준이다.

청약경쟁률 역시 서울·부산 등 인기지역에서는 수십대 일이 나오는 경우가 적지 않다.

◇ 분양가상한제 '부활'…건설업계 '당혹'

분양가상한제가 사실상 부활되면서 건설업계도 당혹스런 표정이다.

때에 따라서는 이미 계획된 분양가를 낮춰야 하는 상황이 나올 수 있기 때문이다.

특히 건설업계는 8·2 대책으로 주택시장이 가뜩이나 가라앉은 상황에서 '상한제'라는 규제까지 더해지자 신규 분양시장마저 위축되지 않을까 우려하는 목소리다.

한 건설사 관계자는 "문재인 정부 출범 이후 발표된 두 차례 부동산 대책으로 주택시장이 어려운 상황인데, 분양가 상한제라는 또 다른 규제가 더해지면서 향후 시장을 예측하는 것 조차 어렵게 됐다"고 토로했다.

또 다른 건설사 관계자는 "만약 재건축 사업장이 많은 강남권이 분양가 상한제 적용지역으로 결정된다면 분양가를 당초 예상보다 상당부분 낮춰야 하는데, 그렇게 되면 조합의 부담이 늘어날 수밖에 없다"며 "분양가 조정 문제로 사업이 늦어지는 등 차질을 빚을 가능성도 없지 않다"고 우려했다.