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빚내서 집사기 더 어려워진다…오늘부터 DSR 도입
"고강도 대출규제에 양도세 중과까지…부동산 시장 위축 불가피"
"되는 곳만 되는 '지역 차별화' 현상 더 심화될 가능성도 있어"
승인 | 홍샛별 기자 | newstar@mediapen.com
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 승인 2018-03-26 11:38:01
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[미디어펜=홍샛별 기자]26일부터 총체적상환능력비율(DSR)이 본격적으로 시행되면서 빚을 내서 집 사는 일이 더욱 어려워질 전망이다. 은행의 대출 문턱이 몇 단계 더 높아졌기 때문이다.  

기존 주택 대출 규제의 핵심이었던 DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출 원리금 상환액만을 반영했다. 그러나 DSR이 도입되면서 대출 가능 금액을 산정할 때 주택담보대출 뿐만 아니라 마이너스통장이나 자동차 할부금 등 기타 모든 대출의 원금과 이자가 포함된다. 

마이너스통장은 전체 한도를 10년으로 나눈 금액을 원금으로 계산하고, 할부금융이나 리스·학자금 대출 등은 1년간 실제 원리금 상환액을 반영한다. 

예를 들어 마이너스 통장 한도가 5000만원이라면, 이를 10으로 나눈 500만원이 DSR 계산시 적용되는 원금이다. 만약 4%의 금리로 1000만원을 사용한다면, 연간 이자는 40만원이다. 이 경우 DSR 계산시 마이너스통장 원금(500만원)과 이자(40만원)을 합친 540만원이 원리금 부담액이 된다. 

연봉 6000만원인 A씨가 앞서 언급한 마이너스통장 대출만을 보유하고 있다면, DSR은 9%가 된다. 여기에 추가로 주택담보대출에 따른 원리금 상환액이 1800만원이라고 가정했을 때 DSR은 39%로 훌쩍 뛴다. 이에 더해 자동차 할부 상환액이 연간 1500만원이라면 DSR 비중은 64%까지 올라간다. 

향후 금융당국이 DSR을 70%으로 제한한다면 A씨의 DSR 비율은 규제의 문턱에 다다른 셈이다. 

은행권에서는 연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 70~80%대에 이르면 고위험 대출군으로 분류할 가능성이 높다. 즉 DSR 80%가 넘는 사람은 추가 대출이 사실상 어려워진다는 얘기다. 

   
▲ 총체적상환능력비율(DSR)이 26일 본격적으로 시행에 들어가면서 한층 높아진 은행의 대출 문턱에 주택시장 위축도 불가피할 것이라는 전망이 나오고 있다. 사진은 재건축 사업을 추진 중인 서울 서초구 반포주공아파트 전경/사진=미디어펜


이처럼 LTV(담보인정비율)와 신DTI에 이어 DSR까지 고강도 돈줄 죄기가 이어지면서 부동산 시장 위축은 불가피할 것이라는게 대다수 전문가들의 예측이다.

권일 부동산인포 팀장은 "정부의 대출 규제에 대해 소비자들이 어느정도 마음의 준비를 한 만큼 큰 충격이 가해지진 않을 것"이라면서도 "입주 물량 가중 등으로 주춤한 부동산 시장이 더욱 경색되는 요인이 될 여지는 충분하다"고 진단했다.

DSR은 모든 대출을 고려하기 때문에 이른바, '레버리지(지렛데) 효과가 떨어질 수 밖에 없고, 특히 DSR이 하반기에는 3금융권까지 확대될 예정이어서 부동산 시장 가격 조정은 불가피할 것이라는 설명이다.

부동산 중개업계 한 관계자는 "대출 규제로 '갭투자'를 비롯한 새로운 수요가 발생하기 어려워진 만큼 수요층이 얇아질 가능성이 높다"며 "부동산 가격 상승 동력도 약화될 수 밖에 없을 것"이라고 내다봤다. 

집 한 채 가진 서민들 보다는 다주택자들의 충격이 더 클 것이라는 견해도 있다. 

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "DSR 도입은 부동산 시장 위축을 가져올 것"이라며 "특히, 집 한 채를 가진 서민보다는 다주택자들에게 더 큰 타격이 예상된다"고 말했다.

심 교수는 이어 "지난 1~3월 주택 거래 시장에서 다주택자들의 매물이 쏟아져 나왔다는데, 이는 DSR 도입과 무관치 않다"고 분석했다.

하지만 정부의 고강도 규제에도 불구하고 되는 곳은 되는, 이른바 지역 차별화 현상이 더 심화될 것이라는 전망도 함께 나오고 있다.

한 업계 관계자는 "대출 규제 강화와 다주택자 양도소득세 중과, 재건축 규제 등 집값 하락 압력 요인이 즐비한 상황에서도 여전히 공급보다 수요가 많은 강남 등 일부 지역은 영향은 의외로 크지 않을 수도 있다"고 조심스럽게 예측했다.

양도세 중과를 피하기 위해 다주택자들이 소유주택을 내놓는다고 해도 수도권 외곽지역이나 상대적으로 집값이 덜 오르는 강북지역의 부동산으로 국한하고 강남지역은 임대사업자로 등록 하는 등의 방법으로 보유쪽으로 가닥을 잡을 가능성이 높다는 것이다.

만약 이 같은 흐름이 나올 경우 수도권에서 서울과 비서울, 서울에서도 강남과 비강남 등 이른바, 지역별 차별화가 지금보다 더 심화될 가능성이 높다는 진단이다.
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