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"반포현대 나홀로 아파트 1억대 부담금 폭탄"…강남 재건축 '패닉’
안전진단 강화에 부담금까지…당분간 하향 조정 가능성
개포주공5단지 등 일부 단지는 재건축 사업 속도 조절
승인 | 홍샛별 기자 | newstar@mediapen.com
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 승인 2018-05-16 11:27:25
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[미디어펜=홍샛별 기자] “반포현대아파트는 80가구 1개동에 불과해요. '나홀로 아파트'에 1억원이 넘는 재건축 부담금이 부과된다면 다른 재건축 단지들은 부담금 더 커질 수밖에 없어요. 재건축 단지들의 사업 지연도 불가피할 것이구요”(서울 서초구 A공인중개사 사무소 대표)

우려했던 재건축 부담금 '폭탄'이 현실화되면서 강남 재건축 시장이 패닉에 빠졌다. 가뜩이나 재건축 시장이 위축된 상황에서 터져 버린 부담금 폭탄은 강남 주택 시장 침체로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 

16일 서초구청 등에 따르면, 반포현대아파트 재건축 조합이 부담해야 할 예상 부담금은 1인당 1억3569만원이다. 이는 당초 조합 예상액(850만원)의 16배에 달하는 수준이다.

앞서 지난달 2일 반포현대 재건축 조합은 서초구청에 서류를 제출하며 예상 부담금을 850만원으로 적어 냈다. 반포 현대 자체 가격에 통상적 아파트 가격 상승률을 반영해 종료 시점 시세를 매긴 결과다. 하지만 서초구청은 조합의 계산 방식에 주변 시세를 반영하지 않은 점을 지적, 인근 시세를 고려해 근거 자료를 보완할 것을 요구했다. 

조합은 열흘 만인 지난 11일 예상 부담금을 1인당 7157만원으로 산정해 다시 제출했다. 구청은 조합이 제출한 부담금에 인근 시세 등을 보완해 최종 부담금을 도출했다. 

구청은 이 아파트 단지의 미래 가치를 조합측에 비해 더 높이 잡았고, 시세 계산에서부터 2억원이 가량의 차이를 보임에 따라 부담금 두 배 가까이 벌어진 것이다. 

반포현대의 재건축 부담금이 시장의 주목을 받는 이유는 국토교통부가 지난 1월 강남4구 재건축부담금이 조합원당 평균 4억4000만원이 될 것이라는 발표에 이어 재건축 초과이익 환수제가 부활한 이후 부담금을 내는 첫 번째 사례였기 때문이다. 

   
▲ 재건축 부담금 '폭탄'이 현실화되면서 서울 강남 재건축 시장도 당분간 하향 안정세를 보일 것이라는 전망이 나오고 있다. 사진은 압구정동 현대 아파트 일대/사진=미디어펜


하지만 설마했던 일들이 현실로 나오면서 시장이 느끼는 충격도 상당한 모습이다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 한 제도다. 2006년 9월 도입돼 2012년까지 한시적으로 시행됐지만 경기 침체 등으로 적용이 유예됐다. 그러나 문재인 정부는 올 초 강남 재건축 단지 규제를 위해 재건축 초과 이익 환수제를 부활시켰다.

'반포현대발' 재건축 부담금 문제는 침체기에 들어서고 있는 재건축 시장에 적지 않은 악재로 작용할 것으로 보인다.

그렇지 않아도 재건축 안전진단 요건이 강화로 사업추진이 어려워진 상황에서 부담금이라는 악재까지 더해지면서 재건축 사업도 더 어려워질 수 있고, 거래도 더욱 위축될 가능성이 높기 때문이다.

한 예로 예비추진위원장과 감사 선출을 마친 개포주공5단지는 당초 이달까지는 조합설립을 위한 추진위 구성을 마무리할 계획이었지만 내년으로 미루기로 했다.

통합 재건축을 추진하는 개포주공 6·7단지 역시 추진위원장을 뽑고도 추진위 설립 시점을 뒤로 미룬 상태로, 모두 재건축 부담금이 주요 원인이다.

업계 한 관계자는 "강남 주택시장이 그동안 재건축이 주도해온 것이 사실"이라며 "잇다른 악재가 나오면서 당분간 거래위축과 시세도 약세를 보일 가능성이 많다"고 예상했다.

실제로 문재인 정부 출범 이후 규제의 문턱이 나날이 높아져 온 재건축 시장은 최근 들어 하향세를 벗어나질 못하는 상황이다. 

부동산114에 따르면 5월 둘째 주 서울 재건축 아파트값은 0.02% 떨어지며, 4월 넷째 주 이후 3주 연속 하락세를 보이고 있다. 올 초만 해도 가파른 상승곡선을 그리며 서울 아파트값 상승을 이끌어 왔던 것과는 사뭇 다른 모습이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “반표현대의 재건축 부담금이 다른 재건축 단지에 영향을 미치는 것은 분명하다”며 “시장 불안의 연장선상에서 단기적으로는 재건축 시장이 충격을 받겠지만 시간이 흐를수록 부담금을 줄이거나 피해가는 방법들을 찾아내며 오히려 장기적 관점에선 가격이 더 오를 수도 있다”고 설명했다.
   
▲ 재건축부담금 산정방식/자료=국토교통부
[미디어펜=홍샛별 기자]
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