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하반기 달라지는 부동산제도 10선…'청년우대형 청약통장' 출시 등
함영진 "금융, 세금, 공급 등 다양한 부동산 정책 변화 주목해야"
승인 | 김병화 부장 | kbh@mediapen.com
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 승인 2018-07-09 10:43:43
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[미디어펜=김병화 기자]종합부동산세 과세 개정안까지 발표된 가운데 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 현실화되는 하반기에는 주택시장의 거래소강 상태가 한동안 지속될 전망이다.

상호금융업·여전사 등 제2금융권의 DSR 도입과 부동산임대업 등 여신심사가 강화되고, 3주택 이상 보유자의 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원, 60㎡ 이하 주택)의 보증금을 과세대상에서 제외하던 혜택이 올해 말 일몰되는 등 소형주택 과세특례가 축소된다. 이에 따라 전세보증금을 끼고 집을 구입하는 갭투자나 단기 시세차익용 투자는 더욱 어려워질 것으로 보인다.

서민 실수요자에게는 희소식도 있다. 저소득·무주택 청년의 주거복지를 돕기 위한 '청년우대형 청약통장'과 서민가계의 여신부담을 낮춰줄 '비소구 적격대출' 등이 출시되고, 주거급여 제도 부양의무자 기준도 폐지된다. 또 신혼부부 희망타운 1만호 공급(사업승인)도 연내 단행할 예정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이와 관련해 "하반기는 다양한 부동산 제도 변화 속에서 자산관리를 위한 만전지책(萬全之策)이 필요한 시기"라며 "매입·보유·매각 등 모든 단계에서 규제가 상당한 만큼 바뀌는 제도를 꼼꼼히 숙지해 부동산자산 관리와 운용, 절세에 신경을 써야 한다"고 조언했다.

   


▲주거급여 제도 10월부터 부양의무자 기준 폐지

비수급 빈곤층 주거안정성 제고를 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 오는 10월부터 폐지된다. 기존 주거급여 수급자격은 소득인정액이 '기준 중위소득 43%이하 + 부양의무자 기준(부양의무자가 없거나, 있어도 부양능력이 없거나 부양 받을 수 없는 경우)'였다. 정부는 주거급여 기능강화를 위해 2020년까지 기준 중위소득의 45%까지 선정기준을 확대하고, 주거급여 급여수준도 단계적으로 현실화해 나갈 계획이다.

▲저소득·무주택 청년 위한 청년우대형 청약통장 출시

기존 청약저축 대비 재형기능을 확대한 '청년우대형 청약통장'을 출시해 저소득·무주택 청년의 주거상향 기반을 마련한다. 만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3000만원 이하(비소득자도 가입가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%포인트 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용한다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 2018년 7월 말이다.

▲청년전용 보증부 월세대출 출시

12월에는 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 '청년전용 보증부 월세대출'을 출시한다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로서 보증금 5000만원 이하 그리고 월세 60만원 이하 주택이다. 대출한도는 보증금 3500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%포인트를 우대해 보증금대출 1.8%, 월세 대출 1.5%의 금리를 적용한다. 현재 보증부 월세 주택의 경우 보증금과 월세를 동시에 지원하는 상품이 전무한 상태다.

▲비소구 적격대출 출시

대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 상품을 오는 9월 출시한다. 차입자의 상환책임이 담보물로 한정돼 대출잔액이 담보가치 초과 시 한국주택금융공사가 부담하는 구조다. 비소구 디딤돌대출, 보금자리론 운영성과를 분석하여 적정 소득기준을 설정할 예정이다. 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해서 중·하위 계층가구에게 우선 대출 지원한다.

▲민간부문 후분양 활성화 방안으로 택지 인센티브 부여
 
민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발, 공공주택업무처리지침 등) 올 하반기 4개 택지를 공급할 예정이다.

▲기존주택 세대구분 기준 완화

1인 가구·소형 임대주택 수요 증가 등에 따라 기존 주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축‧수선 등 행위허가 기준을 완화한다. 현재는 입주자 2/3 이상 동의가 있어야 하지만 앞으로 입주자‧사용자 1/2 이상 동의하면 개축과 수선을 가능하도록 요건을 완화한다. 올해 12월 공동주택관리법 시행령, 주택법 시행령 등을 개정해 기존주택 세대구분에 대한 법적근거 및 건설‧면적‧설치기준 등을 마련하고 안전하고 효율적인 수선 활용을 유도할 계획이다.

▲신혼부부 희망타운 첫 공급

교통이 편리하고 입지가 양호해 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만호를 연내 공급(사업승인)한다. 분양형으로 공급하되, 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진할 예정이다. 신혼부부를 위한 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성하기 위해 국공립어린이집 등 육아‧교육 맞춤형 시설을 설치한다. 신혼부부의 선호를 반영해 젊은 신진 건축가를 참여시키고, 선호조사 등을 거쳐 평면 등을 결정하며, 자녀의 출생‧성장에 대응하는 가변형 평면을 적용할 예정이다. 국토교통부는 하반기 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등을 구체화할 예정이다. 오는 12월 2개 선도지역[위례신도시(508세대), 평택고덕(873세대)]은 입주자를 모집할 계획이다.

▲임대료 증액기준 합리화 등 임차인 보호장치 강화

정부는 2018년 6월 29일 발표한 '2018년 주거종합계획'을 통해 임대차 시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인 권리보호 방안을 연내 강구할 방침이다. 우선 하반기 임대료 증액기준 합리화 방안으로 임대료 증액 현황 실태조사(現 연5%) 및 증액기준 개선방안 연구를 통해 보다 합리적인 임대료 증액기준을 마련한다. 또 오는 12월 주택임대차법 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 '계약 만료 1개월 전'에서 '2개월 전'으로 단축한다. 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화하고, 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금도 상향할 예정이다.

▲간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례 기준 조정 및 적용기한 종료

간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억 원&60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 오는 12월 31일 종료된다. 현행법에서는 월세의 경우 '고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료', 전세의 경우 '3주택 이상 보유자의 간주임대료'에 대해 과세하고 있다. 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%) 과세하면서, 전용면적 60㎡이하로서 기준시가 3억원이하 주택은 주택수 산정에서 제외해주던 것이 올해 말 사라지는 것이다.

▲제2금융권(상호금융업·여전사)의 DSR도입

정부는 지난해 10월 가계부채 연착륙 유도 방안 등이 포함한 '가계부채 종합대책'을 발표, 전체 금융업권에 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하는 여신관행 정착을 추진하고 있다. 실제 은행권은 지난 3월 26일부터 DSR을 도입하고, '개인사업자대출 여신심사 가이드라인'을 시행 중이며, DSR을 올해 10월부터 관리지표로 활용할 예정이다. 제2금융권의 경우 업권별 순차적으로 DSR을 연내 도입・시행키로 했다. 상호금융업권은 오는 7월부터, 저축은행・여전사는 10월부터 적용한다. 상호금융업권은 7월부터 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급이 DSR을 적용하되, 서민금융상품 등 일부 대출의 경우 예외 허용할 예정이다.
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