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종부세·임대소득세 '폭탄'…다주택자의 선택은?
종부세 부담에 이어 내년부터는 주택임대소득에 대한 세 부담까지
사업자 등록 여부 따라 세 부담 차이 많아 사업자 등록 늘어날 듯
임대사업자 등록 여부에 따라 세금 부담 차이 커…사업자 등록 늘어날 듯
승인 | 홍샛별 기자 | newstar@mediapen.com
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 승인 2018-07-31 14:19:58
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[미디어펜=홍샛별 기자] 다주택자의 입지가 갈수록 좁아지고 있다. 30일 정부가 발표한 세법 개정안이 소득분배 개선과 과세 형평성 제고에 초점이 맞췄다고 설명하고 있지만 늘어나는 종합부동산세와 주택임대소득에 대한 세 부담이 다주택자에게는 상당한 압박이 될 것으로 예상되기 때문이다.

이 때문에 세 부담을 견디지 못한 다주택자들이 집을 처분하거나 임대사업자로 등록하는 사례도 늘어날 것이라는 전망이다.

31일 업계에 따르면 정부가 내놓은 세법 개정안 가운데 주목을 끄는 것은 역시 종부세와 임대소득과세 분야이다.

개정안을 보면 먼저 종부세의 경우, 과세의 기준이 되는 공정시장가액비율이  80%에서 년간 5%포인트(p)씩 올라가 오는 2020년에는 90%로 높아진다. 또 세율도 과세 표준 6억원을 초과할 경우에는 0.1~0.5%포인트 인상된다. 3주택 이상 소유자는 0.3%포인트가 추가로 붙는다.

   
▲ 정부가 지난 30일 ‘2018 세법개정안’을 발표하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 개정안에 따르면 종부세의 공정시장가액비율은 기존 80%에서 년간 5%포인트(p)씩 상향해 오는 2020년에는 90%까지 끌어올린다. 또 과세 표준 6억원을 초과할 경우에는 세율이 0.1~0.5%p 인상된다. 3주택 이상 소유자는 0.3%p 추가 세율까지 붙는다. /자료=기획재정부


주택 임대소득에 대한 세 부담도 늘어난다. 내년부터는 공시가격 9억원 이하 1주택자를 제외한 모든 집주인의 임대소득은 과세 대상에 포함된다.  

특히 지난 2014년 개정됐지만 과세가 미뤄져온 2000만원 이하 임대소득도 14%로 분리과세된다. 지금까지는 2000만원 넘는 임대소득에만 6~42%의 세율로 다른 소득과 합쳐 종합 과세돼 왔다.

하지만 내년부터는 주택임대소득이 2000만원 이하여도  임대소득에 대한 비과세 혜택은 올해로 끝나고 정상적으로 과세된다. 임대소득 2000만원 이하에 대해서도 14%의 분리 과세를 적용하는 것. 

과세표준을 정할 때 임대수입에서 빼주는 기본공제금도 등록 사업자는 400만원, 미등록자는 200만원으로 차등 적용된다. 아울러 임대소득에서 빼주는 경비의 비율인 필요경비율도 등록 사업자는 70%, 미등록자는 50%가 적용된다. 

월세 수입자와의 과세 형평을 위해 임대 보증금 과세 배제 소형주택 규모도 축소된다. 기준시가 3억원 이하·주거용 면적 60㎡ 이하이던 소형주택 기준이 내년부터는 40㎡이하, 2억원 이하로 바뀐다. 3주택 이상의 다주택자, 임대 보증금 3억원 이상은 과세 대상에 속하지만, 이 같은 소형 주택은 주택 수 계산에서 제외된다. 

주택 임대 사업자와 미등록 사업자에 대한 과세 차이를 확실히 하겠다는 정부의 의지로 풀이된다. 임대 사업자 등록을 하지 않을 경우에는 많은 세금 부담을 안겨 주고, 임대 소득이 있는 경우에는 철저히 세금을 거둬들이겠다는 뜻이다. 

이 경우 임대소득이 똑같이 2000만원이라도 사업자 등록 여부에 따라 세금이 최대 105만원까지 차이가 나게 된다. 

예를 들어 연간 주택 임대 수입이 2000만원이고 분리과세 요건에 해당하는 집주인이 사업자 등록을 했다면 8년 이상 임대(장기 임대 특별 공제 25%)한 경우 필요경비율 70%와 기본 공제 400만원을 받고 장기 임대 감면까지 받아 세액은 7만원에 그친다. 반면 미등록자는 필요경비율이 50%만 인정되는 데다 기본 공제 역시 200만원만 해당되고 장기 임대 감면 혜택도 없어 112만원의 세금을 내야 한다.

장기 임대 감면은 4년 임대시 세액의 30%, 8년 임대 시 75%를 감면(기준시가 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택에 한정)하는 제도다. 

   
▲ 지난 2014년부터 비과세 됐던 임대소득 2000만원 이하에 대한 비과세 혜택을 종료, 정상 과세한다. 내년부터는 임대소득 2000만원 이하에 대해 14%의 분리 과세를 적용하는 것. 이때 적용되는 기본 공제금 역시 등록 임대 사업자에게는 현행대로 400만원을 유지한다. 하지만 미등록 임대사업자에게는 절반인 200만원만 제공한다. /자료=기획재정부


정부관계자는 “3주택 이상 보유자가 임대주택 등록을 하지 않으면, 내년부터는 종부세를 차치하고도 현행 대비 수배에 달하는 임대소득세를 물게 된다”며 “이번 개정안은 정상적인 임대사업 외 주택수를 늘려 비과세 수입을 얻으면서 투기를 조장하는 ‘갭투자’를 더 이상 용납하지 않겠다는 정부의 의지가 담겼다”고 밝혔다. 

전문가들은 정부의 이 같은 세제 개편이 다주택자 임대 주택 등록 활성화는 이끌 수는 있겠지만 기대만큼 큰 효과는 가져오지는 못할 것이란 입장이다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 보증금 합계 비과세 기준(소형주택)을 낮췄는데, 서울 내 주택은 대부분 해당 사항이 없다”면서 “세금 폭탄을 피하기 위해 임대 주택 사업자 등록을 하고 싶어도 하지 못하는 경우가 발생하며 기대만치 큰 효과는 가져오기 힘들 수 있다”고 설명했다.

심 교수는 이어 “현재 정부는 대출 규제에 양도세 중과, 이번 세법 개정까지 모두 다주택자를 옥죄는 방향으로 정책 기조를 유지해 가고 있다”면서 “퇴로는 없는 상황에서 주택시장이 계속 얼어붙는 건 어쩌면 당연한 일”이라고 우려했다. 
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