=9·13 대책 발표 이후 매수자 관망세…매도자 매물 회수하며 '눈치 싸움'
=10월 DSR 규제 본격 도입…저소득 무주택자 내 집 마련 사실상 불가능
[미디어펜=홍샛별 기자]고강도 대출 규제·종합부동산세 강화 등을 담은 정부의 9·13 대책이 발표된 이후 서울 부동산시장이 관망세에 돌입했다. 여기에 오는 10월부터는 총부채원리금상환비율(DSR)까지 본격 도입되며 시장을 더욱 얼어붙게 할 수 있다는 우려가 나오고 있다.

   
▲ 금융당국이 다음 달 DSR 규제를 강제성을 띤 관리지표로 도입한다. 이에 따라 기존 신용대출 등을 보유한 저소득층이 돈을 빌려 내 집 마련을 하는 일은 더욱 어려워질 전망이다. /사진=연합뉴스


27일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 0.35% 상승하는 데 그쳤다. 전 주(0.51%) 대비 상승폭이 0.16%p(포인트)나 감소한 것이다. 

신도시 및 경기·인천지역 매매시장도 서울과 비슷한 움직임을 보이고 있다. 신도시 상승폭은 지난주 0.15%로 전 주(0.31%) 대비 절반 이상 감소했고, 경기·인천지역 역시 0.09%로 3주 연속 상승폭이 줄었다.

정부의 9·13 대책 발표 이후 매수자들이 관망세로 돌아서며 서울 아파트 매매 상승폭이 3주 연속 줄어들고 있다는 게 부동산114측의 설명이다. 

전문가들은 추석 이후부터 9·13 대책 여파가 본격화 될 것이라고 보고 있다. 특히 매수자들이 관망세로 돌아서고 매도자 역시 추세를 지켜보며 매물을 회수하거나 호가를 낮추면서 서로 간의 치열한 눈치싸움이 이어질 것이라는 분석이다. 매수·매도자 간의 눈치 보기 장세가 길어지면 가격 상승세 역시 당분간 둔화된 흐름을 보일 것이라는 의견이 지배적이다. 

문제는 다음 달부터 DSR 규제가 강제성을 띤 관리지표로 도입된다는 데 있다. 금융당국은 내달 중순께 DSR 제도 운영 방안을 발표할 예정이다. 업계 안팎에서는 가뜩이나 얼어붙은 부동산 시장에 찬물을 끼얹는 것 아니냐는 이야기가 나오고 있다. 

DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액의 비율을 뜻한다. 즉 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더한 다음 소득으로 나눈 값이다. 이때 원리금은 주택담보대출 원리금뿐 아니라 신용대출 원리금이나 전세보증금대출 이자까지 포함된다. 

지금까지 DSR은 금융권에서 자체적으로 시범 운영돼 왔다. 하지만 10월부터는 제2금융권에서도 시행하는 등 본격적인 관리지표로 활용된다. 

특히 고위험 대출 기준을 기존 DSR 100%에서 80%선으로 끌어내리는 방안이 유력 검토되고 있지만, 이마저도 느슨하다는 지적이 나와 70% 수준으로 더 낮출 가능성도 제기되는 상황이다.

금융당국은 DSR이 70~80% 등 일정 비율을 넘는 경우 고 DSR 대출로 분류할 전망이다. 이 같은 상황에서는 DSR이 지나치게 높은 경우 대출이 거절되거나 일부만 승인될 수 있다. 

업계에서는 DSR규제까지 가세되면 정부가 보호하겠다는 무주택자일지라도 저소득층의 내 집 마련은 더욱 어려워질 수밖에 없다고 보고 있다. 

DSR은 채무자의 상환 능력을 엄격히 따지는 대출 규제인 만큼, 계산식에서 분모인 소득이 늘어나지 않는다면 대출 한도가 기존보다 더욱 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “9·13 대책으로 각종 대출 규제가 강화된 상황에서 DSR 도입으로 신용대출마저 어려워지면 기 대출을 보유한 저소득층의 경우 내 집 마련은 거의 불가능해진다고 볼 수 있다”며 “선진국 중에 DSR 규제를 집값 규제의 방안으로 사용하는 나라는 단 한 곳도 없는 것으로 알고 있다”고 우려했다. 

심 교수는 이어 “주택담보대출이나 전세자금대출 절반 가까이는 생계형 대출로 보는 경향이 있다”면서 “이 같은 상황에서 DSR 규제 등으로 대출 금액이 줄어들면 서민들의 경우에는 내 집 마련뿐 아니라 생계 자체가 어려워질 수 있다”고 덧붙였다. 
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