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전세보증 강화 15일 본격시행…세입자 대출 전략은?
전세보증 요건 강화…전세자금대출 실행 어려워져
전문가 "실효성 의문…투기세력 잡으려다 서민 피해"
승인 | 홍샛별 기자 | newstar@mediapen.com
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 승인 2018-10-08 12:30:52
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[미디어펜=홍샛별 기자]오는 15일부터 다주택자에 대한 전세대출 신규 보증이 전면 금지되는 등 9·13부동산대책의 후속 조치들이 속속 시작되고 있다. 전세대출을 앞둔 고소득자 및 2주택 이상의 다주택자들의 셈법이 복잡해지는 상황이다. 

8일 부동산업계에 따르면, 금융위원회는 지난 7일 9·13 주택시장 안정 대책에 따라 강화된 전세자금보증 요건을 이달 15일 대출 신청분부터 적용한다고 밝혔다. 

전세자금보증이란 세입자가 제1금융권에서 전세자금대출을 받을 때 보증기관이 제공하는 대출보증이다. 통상 은행들은 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 세 곳 중 한 곳에서 전세대출보증을 받아야만 전세자금대출을 시행해 준다. 

만일 전세대출보증을 받지 못한 채 전세금을 마련해야 한다면 방법은 신용대출뿐이다. 이 경우 전세자금대출에 비해 한도가 적고 금리가 높아 불리할 수밖에 없다. 

실제 시중 은행권의 전세자금대출 금리는 연 3% 초중반대를 형성중이지만, 연간 신용대출 금리는 지난 8월 4.47%까지 상승했다.

   


정부의 계획대로 오는 15일부터 전세보증 요건이 강화되면 그만큼 전세자금대출 실행이 어려워지게 된다. 

지금까지는 전세보증 실행시 소득이나 주택보유 여부를 따지지 않았다. 하지만 이번 대책에서는 2주택이상 다주택자에 대한 주택금융공사(이하 주금공), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 공공 및 민간보증기관의 신규보증을 모두 제한하기로 했다. 

특히 공공보증기관인 주금공과 HUG의 경우 부부 합산 소득이 1억원을 넘어서는 1주택자에 대해서도 신규 보증을 해 주지 않는다. 

이에 따라 부부 합산 소득이 1억원을 초과하는 1주택자의 경우 민간 보증인 SGI서울보증을 통해서만 전세보증을 받을 수 있다. 피치 못할 사유로 자신 소유의 집을 두고 전세를 살 경우에도 공적 기관보다 높은 수수료(?)를 내야 하는 것이다. 

통상 서울보증은 공적 기관보다 전세대출 보증을 받을 때 내는 수수료인 보증료율이 높다. 주금공 상품은 1년에 한 번 보증금의 0.05∼0.4%를, HUG는 0.128%(아파트 기준)를 보증료로 내는 반면 서울보증은 보증료가 전세대출 금리에 포함돼 대출자가 따로 낼 필요가 없다. 

서울보증 보증료는 은행이나 대출자 신용등급에 따라 다르지만 통상 공적 기관보다 0.4%포인트 정도 높다. 이에 따라 서울보증을 통한 전세대출시 다소 높은 금리를 적용받는다. 

전문가들은 전세보증 강화책의 실효성에 대해서는 의문을 제기하고 있다. 극소수의 투기세력을 잡으려다 오히려 서민들의 피해만 키울 수 있다고 입을 모은다. 

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “주택담보대출은 전체 대출자의 50% 정도가 생계형 대출이다”라며 “전세자금대출 역시 정확한 통계는 나와있지 않지만 상당수가 생계형 대출에 속할 것으로 추정된다”고 말했다. 

심 교수는 이어 “일부 투기꾼을 잡기 위해 전세자금대출까지도 옥죄게 되면 생계형 대출을 받은 사람들이 직격탄을 맞게 된다”며 “빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 격”이라고 덧붙였다. 

또 다른 전문가 역시 대책에 따른 시장 효과 분석 없이 성급히 내놓은 정책이라며 과도한 규제를 우려하는 목소리도 있었다. 

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “이미 다주택자에 대한 양도세 중과 등을 시행하고 있는 상황에서 전세보증 요건까지도 강화하는 것은 과도하다고 본다”며 “강화되는 요건에 해당되는 사람이라면 15일 이전에 전세대출보증을 서둘러야 하는 방법밖에는 없지만 이마저도 시간이 촉박하다”고 설명했다. 

[미디어펜=홍샛별 기자]
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