수익형 부동산이 공급 과잉을 보이면서 수익률 하락 및 공실에 대한 부담이 증가하고 있다. 그러나 주위를 유심히 살펴보면 알짜 수익형 부동산은 항상 있기 마련이다.
전문가들은 “수익형 부동산은 은행 이자보다 수익이 좋고 잘만 고르면 매달 고정적으로 안정된 임대수익을 거둘 수 있다”며 “실수요자는 물론이고 노후를 준비해야 하는 투자자들이 수익형부동산 투자 대열에 합류해 그야말로 옥석을 가리는 지혜가 필요하다”고 조언했다.
△오피스텔
오피스텔은 주택처럼 수도권 주요지역에서 매년 신규분양이 이어져 비교선택이 용이하고 역세권, 주거지역, 사무실 밀집지역 등 각 지역에 골고루 분포돼 있어 선택의 폭이 넓은 편이다.
수익형 부동산의 블루칩으로 꼽히며 승승장구하던 오피스텔 인기는 정부가 2.26 주택 임대시장 선진화 방안을 내 놓으면서 현시점에선 투자선호도가 떨어지는 분위기다. 동시에 오피스텔이 공급 과잉으로 수익률이 지지부진한 것도 인기감소 요인이다.
하지만 입지, 교통 좋고 인구유입 등 겹호재가 있는 지역의 수익형 부동산은 오피스텔, 상가를 막론하고 임대수요가 풍부하기 때문에 선진화방안에 관계없이 여전히 관심지역으로 떠오르고 있다.
오피스텔 투자에서 가장 따져봐야 할 부분은 ‘임대 수요’다. 입지가 뛰어나 시세가 올랐다 할지라도 임대수요를 갖추지 못해 공실률이 높아지게 되면 수익률이 떨어지고 오피스텔로서의 가치가 떨어지기 때문이다.
오피스텔 임대사업을 고려하고 있다면 임차인의 입장에서 지하철과의 거리, 주변소음, 편의시설의 위치 와 같은 생활환경을 생각해야 한다.
△상가
상가는 아파트나 오피스텔에 비해 비교적 실투자금이 높기 때문에 본인의 자금여력에 맞는 투자가 이뤄져야 하며, 단기적인 수익 에 초점을 맞추기 보다는 여러 가지 사항을 감안해 장기적인 안목으로 접근해야 한다.
점포로의 접근성이 어렵거나 가시성이 떨어지면 매출에 상당한 타격을 입게 돼 지하층이나 내부 깊숙하게 위치한 상가는 피하는 것이 좋다.
스트리트형 상가처럼 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 상가가 임차인을 구하기 쉽다. 단지내 상가의 경우 중대형 아파트 보다는 상가 이용 비중이 높은 중소형 아파트의 단지 내 상가가 투자 가치가 높다.
최근 인기가 높은 선임대 상가도 투자 때 유의할 부분이 적지 않다. 선임대 상가는 임차인과의 계약이 분양 전부터 확정돼 있어 공실 발생에 대한 우려가 없는 것이 장점이지만 경기침체 장기화로 폐업이 빈번하게 일어나 장점이 희석되는 경우가 적지 않다.
선임대, 확정수익을 보장 한다는 분양업체의 설명은 무조건 신뢰해서는 안된다. 간혹 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 '입점 유력' 등의 문구로 투자자를 현혹시키는 경우가 있어 주의해야 한다.
△지식산업센터
최근 지식산업센터 임대규제가 완화되면서 지식산업센터가 새로운 투자처로 급부상하고 있다.
지식산업센터는 기존 오피스 보다 관리비가 저렴하고 최근 저금리기조로 인해 분양 시 이자비용이 비교적 저렴해 당분간 기업과 투자자의 지식산업센터로의 이전현상은 꾸준히 이루어질 것으로 전망된다.
실례로 임대사업처를 찾던 A씨는 독산동의 아파트형공장을 3억5000만원에 분양 받아 보증금 2400만원, 월 임대료 240만원을 받고 있다.
A씨는 "다른 부동산보다 저렴한 분양가가 매력적이라 아파트형공장을 선택했으며, 임대도 생각보다 빨리 맞춰져 만족하고 있다"고 전했다.
단 투자시 유의할 점이 있다. 지식산업센터는 올해~2016년 12월 31일까지 취득세 및 재산세 감면 폭이 기존보다 낮아졌다. 취득세는 기존 75%에서 50%로 재산세는 50%에서 37.5%로 감면이 축소됐다.
인덕원IT밸리 지식산업센트를 분양중인 아파트형공장114 박종업 대표는 “인덕원IT밸리 최대 강점은 3.3㎡당 400만원대부터 책정돼 서울 성수동 절반수준 이고, 서울 구로동에 비해서도 3.3㎡당 300만~400만원가량 저렴해 경쟁력이 높다”고 전했다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “지금처럼 경기가 불확실한 경우는 투자 리스크를 줄이고, 그동안 공급이 적은 수도권지역이라도 공공기관·기업이전이나 산업단지 인근 개발호재가 많은 수혜 지역을 중심으로 봐야할 것” 이라고 말했다. [미디어펜=권일구 기자]