[미디어펜=최주영 기자]올해는 부동산 규제와 금리인상 등의 영향으로 주택 매매시장이 위축되면서 전세시세와 주택 거래량도 줄줄이 내려갈 전망이다. 여기에 종합부동산세 등 보유세 인상, 금리 인상, 대출 규제 등 다양한 변수들이 산적해 있어 집값 하락세는 당분간 이어질 가능성이 높다는 분석이다.

한국감정원은 10일 한국감정원 서울지사에서 열린 언론간담회에서 '2018년 부동산시장 동향 및 2019년 전망'을 발표하고, "올해는 전국 집값(매매가격)이 1% 이상 떨어질 것으로 보인다"고 설명했다.

감정원은 지난해 우리나라 주택시장은 서울 주택가격의 일시적인 상승세를 나타냈지만 하반기 9.13 대책 발표로 투자수요가 크게 위축됐다고 밝혔다. 지난해 주택 매매가격(주택 1.1%, 아파트 0.1%)은 2017년(주택 1.5%, 아파트 1.1%) 동기간 대비 상승률이 감소세로 전환했고, 전세가격(주택 –1.8%, 아파트 -2.9%)도 동기간 하락 전환했다. 

작년 11월까지 누적 매매거래량은 전년 대비 8.5% 하락한 80.1만 건으로 집계됐다. 이는 주택시장이 막 회복세에 접어든 2014년보다 낮은 수준이다. 전월세거래량은 144.9만 건으로 이 중 전세와 월세거래량 비중은 각각 56.8%, 43.2%로 나타났다.

올해는 전국 집값(매매가격)이 1% 이상 떨어질 것으로 내다봤다. 감정원은 2017년과 지난해까지 1%대 이상에서 상승세를 이어온 전국 매매가격이 올들어 마아너스로 전환한다고 전망했다. 신규공급 물량 확대에 따라 전세가격은 2.4% 하락이 예상된다. 올해 예상 거래량은 총 81만 건으로, 지난해 대비 5.5% 감소할 전망이다.

채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 "시장안정을 위한 정부의 규제정책과 금리 인상, 거시경제 불확실성 등의 경제여건 둔화로 가격 하방요인이 복합적으로 작용, 당분간 매수 관망세를 유지하나 하향 안정화 전환될 것"이라고 밝혔다.

수도권과 지방은 매매가격이 각각 0.5%, 1.8% 하락할 전망이다. 개발 호재가 있는 일부 지역은 국지적 상승이 예상되며, 입주물량 증가, 정부 규제 및 지역산업 위축 등에 따라 전국적으로 하락세가 전망된다고 감정원은 설명했다.

매매시장 위축으로 전세시세도 타격을 받을 수 있다. 감정원은 올해 전세가격 2.4% 하락이 예상되는 가운데 수도권 외곽과 지방도 일시적 공급이 몰리며 가격이 내려갈 것으로 봤다. 주택 거래량은 전년 대비 5.5% 감소할 것으로 전망했다. 정부의 부동산 규제와 추가 금리인상 등으로 투자자가 주택 구입을 보류하거나 구입을 미루는 기조가 예상된다는 것이 이 같은 전망의 근거다.

채 연구원장은 “정부의 규제강화와 대내외 경제여건의 둔화 및 국내 기준금리의 추가인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 것”이라며 “전세 시장은 물량이 증가하는 지역을 중심으로 전세가 하락이 뚜렷해지고, 이들 지역으로의 수요 이동이 기존 주택시장을 침체시키는 요인으로 작용할 것”이라고 평가했다.

시장에서는 종합부동산세 등 보유세 인상, 금리 인상, 대출 규제 등 다양한 변수들이 산적해 있어 집값 하락세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 

올해 개정된 종합부동산세에 따르면 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율이 0.5~2.7%로 확대됐고 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자는 세율이 0.6~3.2%로 확대됐다. 주택보유수별로 세부담 상한도 상향 조정됐다. 

공시가격 인상도 올해 상반기 주택시장을 요동치게 할 변수로 꼽힌다. 단독주택은 물론 집값이 급등한 지역의 공동주택 공시가격 급등도 예상되고 있다. 올해 표준단독주택 공시가(잠정치)에 따르면 서울 강북지역 5억원 이하 주요 단독주택 공시가격 상승률은 10% 안팎으로 나타났다.

주택산업연구원(주산연)은 올해 주택시장에 영향을 줄 5대 변수로 △주택관련 대출규제 △금리 △공급량 △가계부채 △입주량을 꼽았다. 대출이 묶이고 금리가 오르면 자금조달에 어려움을 겪는 수요자들이 많아져 주택시장이 위축될 가능성이 높아질 것이라는 평가다.

다만 아직 추가 금리인상은 어려울 것으로 예상되는 만큼 '버티기'에 들어가는 다주택자도 적지 않을 전망이다.

김덕례 주산연 주택정책연구실장은 "시장 연착륙을 위해 서울주택시장의 안정적 관리와 꾸준한 주택공급, 경제상황을 고려한 금리인상 정책 등이 필요한 시점"이라고 지적했다.