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9·13대책 1년, '반쪽 성공'…지역 양극화·거래 감소 우려
1년간 서울 아파트값 -1.53%…최근 상승세 전환
거래량 감소, 시장 침체·수도권-지방 양극화 우려
무주택자 중심 청약제도 긍정, 시장 혼란 지적
승인 | 손희연 기자 | son@mediapen.com
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 승인 2019-09-12 09:35:35
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▲ 서울에 위치한 아파트 단지 전경./사진=미디어펜.

[미디어펜=손희연 기자]정부가 초고강도 부동산 규제책인 '9·13 부동산대책'을 내놓은지 1년이 됐다. 서울 집값은 9·13 대책 이후 안정화 모습이었지만 다시 상승세를 보이고 있다. 이는 매물 품귀 현상으로 거래도 급감하면서 대기 수요가 높은 가격에 서울 아파트를 사들이고 있기 때문이다. 

대책 발표 이후 시장이 위축되면서 매물을 찾아보기 힘들어 거래 절벽 현상이 나타나는 등 경기 침체에 대한 우려의 시선도 나온다. 특히 서울 및 일부 지역말고 지방 시장은 위축세가 심화되고 있어 지역별 양극화 현상이 더 뚜렷하게 나타나고 있다. 특히 무주택와 실수요자 위주로 청약이 재편됐던 청약 시장 내에서는 신축 아파트 선호도가 높아지면서 청약 경쟁률이 급등하는 등 시장 부작용도 우려된다는 평이다.  

12일 관련 업계에 따르면 정부가 서울 집값 안정이라는 목표로 내놓은 9·13 대책은 고강도 대출 규제, 다주택자 종합부동산세 중과, 청약제도 강화, 3기 신도시 공급 등을 담은 역대급 부동산 규제책이었다. 올 들어 서울 아파트값은 안정화를 보여 정부의 부동산 규제책이 통한 것으로 해석되지만 최근 들어 다시 반등세를 보이면서 '반쪽 성공'을 이뤘다는 평가다.

한국감정원에 따르면 지난 1년간 서울 아파트 매매가격 변동률은 -1.53%를 기록했다. 서울 아파트값은 지난해 11월부터 하락 전환되면서 올 4월까지 월 0.3% 넘게 떨어졌다. 올 5월부터는 하락폭이 줄어들면서, 7월(0.07%) 이후 상승세로 돌아섰다. 정부 부동산 규제의 주요 타깃인 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 9·13 대책 이후 현재까지 아파트값이 3.23% 하락하며 낙폭이 커졌다.  같은 기간 지방은 2.64%, 경기도는 2.06%로 하락했다. 

서울 집값이 다시 오름폭을 보이는 이유에는 매물 품귀 현상과 서울지역 선호 심리가 높게 반영된 탓으로 보인다. 우선 서울 지역은 거래가 급격히 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 상반기 아파트 매매거래는 총 4만2847건으로 지난해 같은 기간 8만5645건 대비 50%나 감소했다. 적은 매물량으로 인해 매도 우위 시장이 이어지면서 거래량이 적은데도 호가가 반영돼 가격이 오르고 있는 것.

서울 주택 소비 심리도 상승했다. 국토연구원에 따르면 서울 주택매매시장 소비심리지수도 7월 기준 137.8로 6월의 128.3보다 9.5포인트 뛰어오르면서 9·13 대책 직전인 지난해 9월의 147.0에 육박했다. 부동산 소비자심리지수는 전국 152개 시군구 6680가구와 중개업소 2338곳에 대한 설문조사를 바탕으로 산출한 것으로 지수가 100이 넘으면 가격 상승이나 거래 증가를 체감했다는 응답이 반대 경우보다 많다는 의미다.  

문제는 거래 실종에 따른 시장 침체 우려와 수도권과 지방 간의 양극화 현상 심화다. 지방 아파트값은 지난해 9월(-0.26%) 이후 매달 0.2~0.4%씩 하락하고 있다. 대구, 대전, 광주와 전남 일부 지역에서만 상승폭이 확대되는 등 전반적으로 지방 주택시장의 하락세가 뚜렷하다. 경기도는 낙폭이 줄어드는 가운데, 과천·광명·하남 등 '준서울'로 꼽히는 일부 지역만 상승세를 유지하고 있다. 지방의 미분양 주택도 여전히 5만가구가 넘어 전체의 83%를 차지하고 있다. 

무엇보다 서울 외곽에 사는 사람들이 서울로 몰려들고 있다. 서울 외지인들의 서울 아파트 매입 건수는 올해 1월 394건에서 7월 1498건으로 치솟았다. 업계 한 관계자는 "거래 감소는 경기 침체를 반영하는 지표이다"며 "계속 쏟아지는 규제책으로 공급 축소에 대한 불안한 심리 작용 등으로 서울 신축 아파트에 대한 쏠림 현상이 강화됐다"고 말했다. 

특히 무주택자와 실수요 중심의 청약제도 개편에 대해선 시장 반응이 엇갈린다. 청약시장을 무주택자와 실수요 중심으로 개편하고, 예비당첨자 비율을 5배로 늘려 '줍줍' 차단에 나선 것에 대해서는 긍정적이지만, 9·13대책 후속 규제책인 '민간택지 분양가 상한제' 적용 지정이 확정되기도 전부터 입주 10년 미만 아파트 및 청약 시장에 수요가 몰리며 '풍선 효과'가 나타나고 있다. 

이에 일각에서는 시장 불안이 다시 재현되는 게 아니냐는 우려도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "청약 제도 개편으로 무주택자와 실수요 중심으로 청약 시장이 개선된 것으로 긍정적이다"며 "상한제 적용 발표로 청약 대기 수요가 특정 지역과 단지에만 몰리게 되면서 청약 시장 내 양극화 현상은 심해질 것이다"고 전했다.
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