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서울 아파트값, 금융위기와 비슷한 흐름…강남 ↓ vs 노도강↑
강남·서초·송파 등 강남 3구 하락…중저가 아파트 밀집된 노원·도봉·강북 상승
승인 | 홍샛별 기자 | newstar@mediapen.com
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 승인 2020-04-08 11:58:50
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[미디어펜=홍샛별 기자]올 1분기 서울 아파트값이 2008년 금융위기 당시와 비슷한 흐름 보이고 있다. 고가 주택이 밀집한 강남·서초·송파 등 강남 3구는 하락하고 노원·도봉·강북 등 이른바 중저가 아파트가 몰린 이른바 노도강 지역은 큰 폭으로 상승했다.

   


8일 부동산114에 따르면, 올해 1분기 서울 아파트값은 △노원(4.59%) △강북(4.25%) △성북(3.80%) △동대문(3.44%) 등 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역이 가격 상승을 주도했다. 도봉도 2.77% 올라 서울 평균 상승률(1.61%)보다 높았다. 

반면 고가 아파트가 많은 △용산(0.25%) △송파(0.25%) △종로(0.38%) △서초(0.42%) △강남(0.65%)은 대출 규제로 등으로 오름폭이 크게 둔화됐다.    

시장에서는 2008년 리먼사태 직전의 가격 흐름과 많이 닮았다고 분석하고 있다. 2008년 버블세븐지역에 포함된 강남3구 아파트값이 크게 떨어진 반면, 노도강 등 서울 외곽지역은 리먼사태 발생 직전까지 상승했다. 

2007년 말 대비 리먼사태가 발생하기 직전인 2008년 8월까지 서울 아파트값은 △노원(22.23%) △도봉(21.80%) △중랑(18.87%) △금천(12.48%) △강북(12.42%) 등이 크게 올랐지만 ▼송파(-4.26%) ▼강동(-4.09%) ▼강남(-2.16%) ▼서초(-1.61%)는 하락했다.

2000년대 이후 가격상승을 주도했던 버블세븐과 강남권 재건축시장은 각종 규제로 2007년부터 하향세를 보였다. 2008년 들어 강남3구는 하락세가 더 두드러졌다. 

그러나 서울 노도강 등 강북권과 경기 북부 일부 지역은 소형 아파트에 대한 수요가 움직이면서 2008년 상반기까지 상승폭이 커졌고 리먼사태 발생 직전까지 오름세가 이어졌다.

   


2020년의 상황도 이와 비슷하다. 문재인 정부 출범 이후 상승세를 견인하던 강남3구 아파트값이 강력한 대출 규제와 보유세 부담, 경기침체 우려 등으로 3월 들어 일제히 하락했다. 

중저가 아파트에 수요가 이어진 서울 노도강과 성북, 동대문 등은 코로나19 사태 이후에도 오름폭을 키웠다. 경기도는 수원, 군포, 화성, 의왕, 하남 등 경기 남부권을 중심으로 비규제 및 저평가 지역이 키 맞추기에 나서면서 상승폭이 확대됐다.  

다만 서울 노도강의 상승세 역시 1분기에서 멈출 것이라는 분석이 나오고 있다. 코로나19 여파로 경기침체 장기화 등의 우려가 커지는 상황인 만큼 매수 심리 위축이 강남권은 물론 서울∙경기 외곽지역으로 확대될 수 있다는 이유에서다. 

임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “보유세 부담으로 6월 이전 양도소득세 혜택을 받기 위한 다주택자들의 급매물이 늘어나고, 이들 물량이 거래되지 않고 적체될 경우 1분기 가격 상승을 주도했던 노도강을 비롯해 서울 외곽지역의 상승세가 주춤해질 수 있다”면서 “매수세 위축으로 상대적으로 집값이 크게 오른 지역은 가격 하향 조정될 수 있다”고 설명했다.

임 연구원은 이어 “금융위기가 발생했던 2008년에도 상승세를 유지했던 서울 노도강을 비롯해 수도권 외곽지역도 리먼사태 이후 경기침체 우려가 커지면서 하락세로 돌아선 바 있다”고 덧붙였다.
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