[미디어펜=이다빈 기자]#서울 영등포구에서 오피스텔 전세를 알아보던 A씨는 당황스러운 일을 겪었다. 계약하기로 한 매물의 등기 소유권이 신탁사에 있었기 때문이다. 집주인은 "우선 본인과 계약을 하고 잔금 입금을 입금하면 신탁을 말소해 소유권을 갖고 오겠다"는 특약을 제시했다. A씨는 "가계약금까지 걸어둔 상태에서 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 토로했다. 

신축 주택을 중심으로 나타나는 신탁 등기된 부동산을 전세 계약하는 세입자들이 혼란을 겪고 있다. 신탁부동산의 경우 소유권이 신탁사에 있어 집주인과 직접 계약 어렵기 때문이다. 전문가들은 신탁부동산의 임대차계약 시 권리관계를 정확히 파악해 필요한 서류를 구비해 둘 것을 조언하고 있다.

신탁부동산은 집주인이 수익이나 관리를 목적으로 신탁사에 맡긴 부동산이다. 업계에서는 집주인들이 부동산을 신탁하는 이유로 세부담을 피하기 위함을 대표적으로 꼽고있다. 다주택자는 부동산을 신탁하면 해당 부동산에 대한 종합부동산세를 물지 않아도 된다. 2014년 지방세법 개정으로 납세의무자가 부동산 보유자에서 부동산 수탁사로 변경됐기 때문이다.

지난 5일 감사원이 공개한 '부동산 임대소득 등 세원관리 실태' 보고서에 따르면 신탁부동산이 종부세 과세 대상에서 제외돼 2017년부터 2019년까지 걷지 못한 종부세가 총 1000억원에 달했다. 기획재정부와 국세청 등 관계부처는 내년부터 부동산을 신탁하더라도 종부세 과세 대상에 포함 되도록 하는 방안을 마련하겠다고 밝혔다.

이에 KB부동산 리브온 관계자는 "부동산 신탁은 납세의무자를 분산시키는 효과는 있지만 사람마다 종부세 과세표준 분산 효과가 다르고 종부세 외에 다른 유형의 세금에는 절세 효과가 없다"고 말했다.

신탁부동산은 특히 신축된 오피스텔이나 원룸에서 종종 확인할 수 있다. 신축 매물은 건물이 지어진 후 부동산에 최초로 행해지는 소유권 보존 등기를 거쳐 분양받은 사람에게 소유권을 이전하는 소유권 이전 등기까지 절차를 밟아야 해서다. 

여경희 부동산114 수석연구원은 "신축 준공 후 보존등기에서 이전등기까지 시간적 갭이 존재하는데 그 시기에 부동산을 안전하게 관리할 목적으로 신탁등기를 해두는 경우가 있다"며 "이때 세입자가 전세로 들어오는 경우 계약이 복잡해 질 수 있다"고 설명했다.

실제로 수탁자인 신탁사의 승낙 없이 위탁자 집주인이 신탁된 주택을 세입자와 전세 계약할 경우 추후 법적인 문제가 생기기 쉽다. 집주인이 세입자가 걸어둔 보증금을 반환할 자력이 되지 않을 경우 원칙적으로 소유자인 신탁사와 부동산에 대한 법적 권리를 행사하기 어려워진다.

때문에 전문가들은 세입자들이 신탁부동산을 임대차계약 시 신중할 것을 조언하고 있다. 세입자들은 우선 등기부등본에서 최종소유자를 확인해야 한다. 등기신탁은 등기부등본의 갑구에 기재된다. 등기부등본 을구에서는 대출금액과 자세한 신탁내용, 특약 사항 등을 확인할 수 있다. 전세 보증금 역시 신탁사에 송금해야 한다.

신탁부동산의 법적 소유권은 위탁자인 집주인이 아닌 수탁자인 신탁사에 있다. 따라서 최종소유자인 신탁사와 계약을 진행해야 한다. 집주인이 신탁사 대신 계약하는 경우도 있는데 이와 같은 경우에는 위임장과 위임서류를 확인해야 한다. 

여 수석연구원은 “신탁부동산 임대차 계약 시 가장 중요한 것은 권리관계를 정확하게 파악하는 것”이라며 “챙겨야 할 여러 가지 서류를 모두 챙기지 않으면 추후에 법적 문제가 있을 때 서류 미비로 인해 불이익을 받기 쉽다”고 조언했다.