의무임대 강제 말소되면 다주택 중과세율 적용…세입자 세부담 전가 될까 우려
[미디어펜=이다빈 기자]정부가 지난 10일 추가 대책을 내놓으며 다주택자 세제 특혜 논란으로 지적받던 등록임대사업제를 사실상 폐지시켰다. 임대차 3법이 통과되면 이 제도가 없어도 임대시장의 정상화가 이뤄질 것이라는 이유에서다. 하지만 임대인과 임차인은 정부의 의도와 다르게 임대차 시장이 더 불안정해 질 것이라고 우려하고 있다. 

13일 업계에 따르면 7‧10 대책으로 등록임대사업제 임대 기간이 강제 말소됨에 따라 임대인들도 다주택 중과세율을 적용 받게 될 전망이다. 임대인들이 늘어난 세부담을 보증금 등으로 전가 시킬 가능성도 있어 세입자들의 걱정도 늘고 있다.

   
▲ 서울 종로구의 한 공인중개사사무소 모습으로 기사와 관계없음./사진=미디어펜


1994년부터 도입된 등록임대사업제는 민간에 의해 최대 8년간 임대주택이 안정적으로 공급되도록 해 임대 시장을 활성화하겠다는 취지로 출발했다. 정부는 2017년 발표한 8‧2대책을 통해 등록임대사업자에게 양도세, 종부세 면제 등 세제혜택을 대폭 확대하며 등록을 유도했다. 정부의 이런 유인책으로 등록된 임대주택은 지속적으로 늘어 올해 5월 기준 등록임대사업자는 52만3000여명, 임대주택은 159만4000호로 집계됐다.

정부는 지난 10일 내놓은 '주택시장 안정 보완대책'에서 사실상 등록임대사업제를 돌연 폐지했다. 임대사업자를 대상으로 제공해온 세제 특혜가 다주택자의 절세 수단으로 악용된다는 비판을 받아들인 것이다. 등록임대사업제는 특혜 논란과 더불어 갭투자의 발판을 만들었다는 지적을 받았다.

정부는 7‧10 대책으로 4년 단기임대와 8년 장기일반 매입임대를 폐지했다. 여기에는 신규 등록 효과와 유사한 단기임대의 장기임대 전환도 불가능하다. 장기임대 신규 등록은 원칙적으로 허용되지만 아파트 장기일반 매입임대는 불가능하다. 이 두 임대 유형은 최소 임대의무기간 경과 시 자동으로 등록이 말소되며 임대인이 희망할 경우 자진말소도 허용한다. 이 경우 임대의무기간 미준수 과태료는 면제된다.

이로써 4년 단기임대와 8년 장기임대제도는 사실상 사라졌다. 대책 발표 다음날인 11일 부터 적용되기 시작했다.

정부는 임대차 시장의 투명성을 제고하고 임차인들의 주거안정을 꾀한다는 등록임대사업제의 취지가 국회 통과를 앞둔 임대차 3법으로 모두 해결될 것이라는 입장이다. 임대차 3법은 △전월세 상한제 △계약갱신청구권 △임대차 상한제로 임차인들의 권리 보호를 목적하며 정부는 이번 임시국회에서 임대차 3법을 반드시 처리하겠다고 말했다.

정부는 등록임대사업제가 폐지되더라도 기존 임대인이 받던 세제 혜택은 유지해주겠다고 밝혔다. 하지만 임대인들은 이와 같은 세제 혜택 유지가 사실상 소급적용이라고 지적하고 있다. 임대 등록된 주택의 의무임대기간이 4년, 8년 단위로 강제 말소 되면 임대 기간을 채우지 못해 다주택 중과세율이 적용되기 때문이다.

현행대로라면 5년 임대의 경우 거주주택 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는데, 개정안 대로 4년 의무임대기간이 끝나고 임대가 자동 말소되면 세제혜택은 커녕 다주택 중과를 받게된다는 설명이다. 10년 임대 역시 등록시점에 따라 양도세 70~100%를 감면 받을 수 있었지만 8년 의무임대주택이 말소되는 경우 임대기간을 채우지 못해 다주택 중과를 받게 된다. 

세입자들의 불안도 커지고 있다. 제도가 폐지되며 임대주택이 일반 전세주택으로 바뀌면 임차인을 보호해줄 법적 장치도 해지되기 때문이다. 임대사업자가 자발적으로 임대 기간을 만료해도 과태료가 면제돼 이를 막을 수 있는 방도가 없다. 임대인들이 늘어난 세부담을 세입자에게 전가시켜 보증금 등이 뛸 수 있다는 우려도 나오고 있다.

한 부동산 업계 관계자는 "투기 세력을 막는다는 프레임 안에서 기존 임대인이 이러지도 저러지도 못하는 상황이 생겼다"며 "반전세가 많아지는 등 순수 전세 물량이 감소하는 상황이 나타나 전세가 상승 압력이 늘어날 수 있다"고 설명했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “임대주택시장의 규제는 향후 전세값이 매매가에 근접한 수치로 올릴 수 있다”고 말했다.
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