부동산시장은 경험칙이다. 성장시대에 어느 부동산을 사더라도 돈이 됐던 기억이 역력한 분들의 상당수는 지금도 부동산시장을 맴돈다.  반면 외환위기와 금융위기 등 양대 위기에서 값비싼 수업료를 치루면서 큰 손실을 본 분들은 시장과 일정 거리를 둔다. 그런 한편에 가격하락이 멈춘 듯하자 주택과 상가 등에 투자자들이 기웃거린다. 이 모든 것은 투자경험과 무관치 않다. 

 

2015년 부동산시장은 이들 가운데 누가 시장을 이끌어 가느냐에 의해 향배가 결정될 전망이다.

 

그런 세력은 저마다 부동산에 다른 개념으로 시장에 접근한다. 기대감을 갖고 있는 세력은 종전 투자패러다임을 갖고 시장에 긍정적으로 접근하는 반면 부정적인 세력은 일본의 ‘잃어버린 20년’으로 자신을 합리화하려는 경향이 강하다. 올해 부동산시장은 일부 긍정적 기대감과 불안감에 휩싸인 트라우마가 공존한다.

 

‘부동산 3법’에서 보듯 정부와 국회는 부동산시장 활성화를 위한 의지를 시장에 전달했다. 제도와 정책차원의 시장 우호적인 환경에 2015년 시장은 어떤 흐름을 탈 것인가. 그 방향타는 주거부문의 경우 분양과 매매 시장이 향방이다. 수도권의 경우 재건축, 특히 서울강남시장이 얼마나 탄력을 받을 지가 주목된다. 물론 임대차시장에서 전세값 오름에 따른 전세의 품귀, 그리고 월세 증가도 올해 여전할 전망이다.

 

이 가운데 과거 성장시대에 부동산시장에 각인된 트라우마. 찰나적 투기수요와 단기 급등 시에 시장의 동요와 불안감, 그리고 투기에 대한 정부의 강박관념 등이 어떻게 표출될 지가 관심거리다.

 

청약시장이 일부 과열상태다. 돈이 오가는 분양권전매를 동반하기 때문이다. 거래량감소와 가격하락으로 이어지는 매매시장과 겉도는 현상이다. 과열 청약시장은 표면적으로 전매제한 완화, 청약제도 변경, 공급감소 우려 등에 따른다. 정부도 은근히 분양시장의 과열을 눈감고 있는 듯 한 분위기다.

 

 

분양시장 과열은 분양권 전매제한과 대출규제 등의 완화가 한 몫 했다. 분양시장은 현재 실수요자와 가수요와 투자수요가 분양권시장에 다시 모인 형국이다. 특히 IMF이후 분양권시장에서 수익을 내본 경험이 있는 투자수요는 다시 한번 몰빵의 기회를 노리기까지 한다. 지방의 민간택지의 경우 분양권 전매가 사실상 자유화되어 당첨자 발표 후 바로 분양권 거래시장이 형성되고 있으며, 수도권 민간택지 내 주택에 대한 전매행위 제한 기간이 기존의 1년에서 6개월로 짧아지면서 지방의 과열 청약시장이 수도권에 확산되기에 이르렀다. 실수요자에다 가수요, 투자수요까지 가세하니 분양 시장은 뜨거울 수밖에 없다. 환금성이 높아진데 따른다.

 

▲ 올해 수도권 분양시장의 청약열기가 강남을 중심으로 달아오를 전망이다. 그러나 분양열기가 기존 매매시장으로 확산되기 위해서는 심리적 안정이 우선돼야 할 것으로 보인다

 

2015년 3월부터 수도권 청약통장 1순위 자격이 12개월로 현행보다 절반 단축된다. 1순위 청약자가 많아지면 당첨 확률이 떨어질 것을 우려한 조바심이 작동, 경쟁심리의 소용돌이가 몰아친다. 수도권에 상륙한 지방의 분양열기는 당분간 지속될 것으로 보인다. 이러한 분양열기는 분양권거래자들에게는 좋은 기회라고 볼 수 있다. 당첨되면 단타로 프리미엄을 받고 팔려는 가수요와 1~2년을 보유하다 시세차익을 얻고 팔려는 투자수요가 가세하면서 프리미엄이 붙을 것으로 예상되는 단지의 경우 경쟁률이 치솟고 분양권 매매로 단기 차익마당을 형성하는 불법 ‘떴다방’이 어김없이 등장할 것이다.

 

신규택지개발과 신도시건설을 중단하겠다는 정부의 공급억제정책은 새 아파트에 대한 희소가치와 선호도를 높이면서 분양열기를 높이는 촉진제가 되고 있다. 게다가 택지개발지구에서 분양가상한제가 존속되면서 수도권의 경우 종전 2기 신도시와 보금자리에 청약률은 지난해보다 크게 높아질 전망이다.

 

올해 매매와 전세시장이 어떠한 추이를 보일 지도 새해 관심거리다. 매매시장은 지난해 11월 이후 거래량이 줄어든 데 전세는 강한 상승세를 보이고 있다. 수도권에도 전세가율이 70%를 초과하여 지역에 따라 8~90%에 이르는 곳이 늘고 있으나 전세수요의 매매전환은 더디다.

 

 

새해에도 전세시장에 안주하려는 임차인의 수요 증가로 전세가격은 지속적으로 상승할 전망이다. 또 월세도 마찬가지. 전세의 월세 전환은 가속도를 낼 전만이다. 과거 분양시장이 과열되면 주변지역의 부동산가격이 상승하고 이는 다시 분양가격의 상승으로 이어져 주변의 아파트가격에 영향을 미치는 것이 일반적인 현상이었다. 최근 분양시장에서의 과열현상에 비해 매매시장에서의 거래량감소와 가격의 하락은 과거의 경험으로는 설명할 수 없는 현상이다.

 

▲ "부동산시장 정상화는 과열성장기에 투기에 대한 트라우마를 불식하고 시장을 선진화시키려는 정부의 로드맵에 달렸다"

정부의 ‘부동산 3법’이 올해 시행된다. 그럼에도 불구 매매시장이 활성화되지 않을 가능성이 높다. 아파트를 투자대상으로 보는 투자수요층과 거주대상으로 보는 실수요층이 다른 데다 분양시장과 매매시장에서 이들이 수요자로 함께 활동한 데 따른다. 주거로서 집도 과거에는 ‘돈이 되는 집을 사서 머물거나 세준다.’는 생각이 일반적이었으나 지금은 ‘머물 공간을 얻는다’는 인식이 커나가고 있다. 물론 일부는 수익과 거주의 ‘일석이조’를 겨냥하기도 한다.

 

현재의 부동산시장은 전환기의 부동산시장이다. 과거의 연속선상에 있는 부동산시장이 아니다. 박근혜 정부의 딜레마가 바로 여기에 있다. 최근의 시장 패러다임의 변화는 과거 경험하지 못한 것이기에 어떻게 대처해야 하는 지에 대해 고민하게 된다. 전환기의 부동산시장에 대한 미래의 비전과 안목이 정립돼야 할 2015년이다.

 

올해 수도권의 분양시장은 재건축규제완화의 효과가 서울 강남에 얼마나 나타날지에 의해 달라질 전망이다. 결론부터 말하자면 재건축규제완화가 부동산과열로 이어진다는 개발년대의 트라우마를 극복해야 한다.

 

정부도 여야도 마찬가지다. 다행이 이들은 민생과 경제를 위해 부동산시장을 활성화시키자고 했다. 그래서 소비와 투자를 진작시키자고 했다. 그러나 정부 일각과 야당은 여전 재건축과 관련한 트라우마에서 벗어나지 못한 듯이 보인다. 언제든지 발목을 잡을 수 있다는 얘기다. 최악으로 치닫는 부동산시장에서 실날같은 숨통마저 조일 경우 시장은 고사한다. 만일 시장이 과열된다했을 때 ‘투기지구’지정 등 현행법으로 진정시킬 장치가 많다.

 

현재의 부동산시장은 과거의 부동산시장과는 다른 양상을 가고 있다. 그러기에 현재와 미래를 향한 부동산정책은 과거를 답습하는 정책이어서는 안된다. 현재의 위기를 극복하며 미래의 변화에 대처할 수 있는 정책을 마련하고 실행하는 것이 부동산시장의 지속적 성장을 가져올 수 있다.

 

 

부동산시장이 선순환하는 구조로 만들기 위해서는 일본의 ‘잃어버린 20년’과 같은 버블부동산 붕괴가 한국에도 재연될 것이라는 불안심리를 해소시켜야 한다. 아베정부가 일본인의 버블부동산에 대한 트라우마 극복을 위해 시행하는 세제혜택 등 수요 진작책을 우리 정부가 올해 시장 선제적으로 시행하는 것도 바람직하게 보인다.

전환기의 부동산시장에서 일본판 부동산 장기 버블 붕괴가 지속되지 않을까하는 심리적 트라우마를 깨트리지 않고서는 한국의 부동산시장의 활성화는 기대하기 어렵다. 전환기의 부동산시장구조의 변화를 다시 한번 꼼꼼히 살펴보고 어떻게 대처해야 할 지에 대해 다 같이 머리를 맞대고 풀어내야 할 시점이다.

 

전환기 부동산시장에서 과거 성장기의 경험에 근거한 트라우마는 누가 바꾸고 전환기의 부동산시장을 어떻게 풀어야 하는 가가 새해 우리의 당면과제다.

 

첫번째는 부동산시장변화를 정확하게 예측하여 변화에 대처하는 방법이 있고, 두번째는 부동산시장의 변화를 예측하기 어렵다면 변화의 방향을 설정하여 그 방향으로 부동산시장구조를 바꾸어 가는 방법을 고려해 볼 수 있다. 아니면 부동산시장이 자생력을 갖출 때까지 좌충우돌하는 방법이 있을 수 있다.

 

부동산시장변화를 예측하는 방법으로는 저금리, 저성장, 빠른 고령화, 청년실업, 베이비부머의 은퇴 등 소득감소의 요인을 검토하고 장수명으로 인한 지출증가요인의 사회, 경제, 인구학적 변화에 따른 부동산시장변화에 대처하는 방안을 모색해 볼 수 있다.

 

부동산시장의 방향을 설정하는 방법으로는 부동산산업의 목표를 설정하여 부동산시장구조를 바꾸는 방법으로 부동산서비스산업을 고부가가치 산업으로 변화, FTA에 따른 국제경쟁력의 강화, 창조경제의 일환으로 일자리창출, 부동산유동화를 활용하여 지역활성화를 위한 민관합동 개발, 녹색건축물로 부동산개발 및 리모델링을 통한 산업구조의 전환 등을 고려해 볼 수 있다. 혹은 부동산시장의 자생력을 갖추는 방법으로는 가능한 모든 부동산규제를 완화하여 부동산시장 내에서 고통과 치유를 통하여 자생력을 갖추도록 하는 방법이다.

 

어떠한 방법을 택하던 성장기의 ‘부동산 불패신화’를 전제해서는 물론 안될 것이다. 지속가능한 성장, 예측가능한 성장으로 시장이 자리잡도록 하는 게 초점을 맞출 일이다. 시장을 불안케하거나 발목을 잡는 부동산시장의 트라우마 극복. 새해 2015년의 화두다. /박인호 숭실사이버대 부동산연구소장