마곡 첨단복합산업단지 미래 주거가치 '탁월"

지구내 주거환경 평가 - 힐스테이트마스터 "하위권"

김포공항 항공기 여름철 소음 "신경 거슬린다"

마곡지구 힐스테이트 마스터의 강점이다. 현대엔지니어링은 여기에다 초역세권, 풍부한 편의시설 등을 내세운다. 

 마곡지구는 330만㎡애 달하는 첨단 융복합 산업단지에  오는 2020년 16만개의 일자리, 50만명에 달하는 유동인구로 서울에서 가장 역동적인 계획도시로 발전 잠재력이 탁월한 곳으로 꼽힌다.

 그러나 냉철하게 힐스테이트 마스터를 집중 분석할 필요가 있다.  마곡지구의 강점은 13단지뿐만 아니라 지구 내 15개 단지, 아니 마곡인근 강서구와 멀리 김포시, 그리고 강건너 고양시도 직·간접인 수혜대상이다.

미디어펜이 현지 전문가들을 대상으로 마곡 힐스테이트 마스터단지의 주거환경을 종합 평가한 결과, 마곡지구에 대해 호평을 아끼지 않았으나 지구 내 13단지, 즉 힐스테이트 마스터에 대해서는 긍정과 부정이 엇갈렸다.

전문가집단은 마곡지구의 대중교통,  교육여건, 편의, 쾌적성 등 주거가치에 대해 긍정적인 평가를 내렸다. 특히 힐스테이트 마스터가 품질이 보장된 브랜드 아파트라는 점에 주목,  미래 투자가치가 높은 단지의 하나로 꼽았다. 이런 평가에 근거, 힐스테이트 마스터는 최고 청약경쟁률이 수십 대 1에 달할 것으로 예상했다.

▲ 마곡 힐스테이트 마스터는 마곡의 향후 발전가능성에서 거주환경이 탁월한 것으로 전문가는 평가했다. 그러나 마곡지구에 한정해 단지별 평가할 경우 13단지는 전철접근성 등에서 다른 15개 단지에 비해 경쟁력이 떨어진다고 현지전문가는 평가했다.

그러나 마곡지구 1만2천여가구, 15개 단지별로 평가하면 힐스테이트 마스터의 종합평가는 단지별 하위권이다.

현지 전문가들은 마곡지구의 미래 발전성에 대해 십중 팔·구가 긍정적으로 평가하고 있으나 단지별 평가에서는 힐스테이트 마스터의 경우 주거 성능을 뺀 모든 주거가치가 떨어진다고 진단을 내렸다. 

특히 역세권 접근성이 15개 단지 가운데 가장 뒤쳐진다. 지구 내 서남부 외곽에 입지하기 때문이다. 또 항공기 소음에 대한 노출도 지구 내에서 가장 큰 것으로 지적됐다. 난개발지구인 김포공항에서 이착륙하는 항공기 소음으로 신경이 거슬릴 수 있는 곳에 자리잡고 있기 때문이다. 

마곡지구에는 서울  황금 전철노선으로 불리는 9호선이 관통한다.  지구내 중심역은  마곡나루역이다. 이 역은 LG사이언스파크 인근에 들어설 인천공항전철 마곡역과 연계 환승되며 서울 강남을 30분으로 잇는 직행이 운행할 예정이다. 5호선 마곡역도 지구를 관통한다. 

힐스테이트 마스터 단지 중앙과 5호선 마곡역의 직선거리로 600미터. 도보로 10분거리다. 허나 단지와 9호선 마곡나루역, 또는 신방화역은 직선거리로 1.3~1.1㎞.  걸어가는 데는 무리다.  마을버스로 이동해야 한다. 미디어펜의 주거환경부문 평가에서 마곡 힐스테이트 마스터의 전철부문 접근성이 지구 내에서 가장 낮은 점수를 받은 이유는 여기에 있다. 13단지는 sh가 늦으면 2년 뒤에 분양할 8~12단지의 전철 접근성보다도 떨어진다.

▲ 마곡 현대 힐스테이트 마스터의 입지와 1194가구 대단지로 들어설 13단지 조감도/현대엔지니어링 자료

교육부무 평가에서도 현지 전문가는 13단지에 대해 그다지 호평을 내리지 않았다. 물론 마곡지구의 교육여건에 대한 평가도 그다지 좋은 편은 아니다. 마곡지구 내 고등학교가 없는 데다 인근 발산동의 명덕외고와 덕원예고는 서울시 전역에서 관련 수재들이 다니는 곳이어서 마곡지구와 상관성이 떨어진다고 본 데 따른 것이다.

13단지의 경우 신설예정인 공진초등학교와 한 블록 떨어진데다 공항중학교와도 3개 블록 멀리 위치, 집과 학교와의 통학거리에 민간한 신혼부부의 내집마련의 조건을 충족하기에는 무리가 따른다.

힐스테이트 마스터의 사교육 환경에 대해서도 전문가들이 그다지 호평을 내리지 않았다. 인근 발산동 일대 학원가가 목동에 이어 인지도가 높으나 직선으로 6㎞ 떨어진 목동의 유명세에 비해서는 크게 열악한 수준이라도 보기 때문이다.

유통과 문화, 의료 등 편의시설과 일반 대중교통 평가의 경우, 전문가들은 13단지가 인근 화곡동, 방화동, 외발산동과 비슷한 수준이라고 봤다. 오는 2017년 4월 힐스테이트 마스터가 입주할 시점에 가서는 해당 부문에서 인근 난개발과는 격이 다를 것이라는 데는 한목소리였다.

힐스테이트 마스터의 쾌적성과 조망권도 마곡지구 15개 단지 중에 가장 떨어지는 수준이다. 공항동 구도심과 바로 인접한데다 주변에 인근 산과 녹지도 없기 때문이다.

김포공항 비행기 소음 없다? "살아보면 안다"

마곡지구의 주거환경에서 항공기 소음과 악취 발생에 대해 논란이 작지 않다. 현지에서 오래 거주했던 부동산전문가들은 13단지의 경우 여름철 항공기 소음에서 자유로울 수 없다고 지적한다.

힐스테이트 마스터는 김포공항 또는 비행기 항로와 직선거리로 불과 1~1.5㎞에 위치한다. 현지에서는 김포공항을 이용하는 비행기가 이·착륙할 때 바람의 방향을 보고 결정하기에 여름철에 남쪽지역, 즉 공항동과 신월동, 발산동 일대의 주민들은 이·착륙하는 비행기 소음으로 고통을 겪고 있다고 강조한다.

발산동의 한 중개사는 “김포공항 이용 비행기가 많을 때는 3분 간격으로 운행되는 데다 향후 국제선 비행기도 증설예정이어서 비행기 소음 저감에 대해 민원이 다발하고 있다”면서 “마곡 힐스테이이트 마스터의 입지가 이들 민원이 빈발한 곳과 지근거리인 까닭에 소음에 민간한 입주자들의 경우 청약 전 주의가 요구된다”고 밝혔다.

13단지에서 항공기 소음이 심할 곳으로는 105. 105, 107단지 등이라고 현지 전문가는 분석했다.

가양하수종말처리장 악취? "직접 영향권 밖"

가양물재생센터의 악취와 관련, 현지 부동산관계자는 “센터 인근의 1~7단지가 직접 영향권이나 올 여름철에는 심하지 않았다”면서 “13단지 힐스테이트 마스터는 직접 영향권이 아니다”고 설명했다.

그러나 마곡 힐스테이트 마스터의 장점은 분명하다. 마곡지구가 서울 어느 곳보다도 고소득층의 풍부한 일자리가 넘치는 계획도시로서 미래 발전잠재력이 서울시내에서 가장 뛰어나다는 것이다. 힐스테이트 마스터의 청약과 계약의 일정은 확정됐다. 선택과 결정은 청약자의 몫으로 남아있다.