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수도권 분양시장 청약판도 급변[1] "현장에 답이 있다"
20만채 12년 만에 최대 물량…"현장서 노하우 터득해야"
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 승인 2015-01-26 15:16:18
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ㅡ동탄2와 마곡, 송도 수도권 대단지 3곳 첫 분양 분석 ㅡ

동탄2, 공급과잉에 올해 분양·입주 폭탄 "직격탄"

마곡 송도 실속파소형 청약 강세 지속 전망

역세권 교통입지와 미래투자가치는 '내집마련 정석' 

올해 20만 가구가 쏟아질 수도권 분양시장의 청약성적을 가늠할 수 있는 성적표가 나왔다. 마곡과 송도, 동탄 2 등 신도시 3곳에서다. 현대엔지니어링과 호반건설은 연초 이들 3곳에서 대단지를 동시 다발로 분양, 야심찬 출사표를 던졌다. 희비는 극명하게 엇갈렸다. 서울 서남부 첨단 융합복합단지 마곡의 청약기상도는 매우 맑음, 인천자유구역 송도맑음을 보인 반면 수도권 최대신도시 동탄2 신도시는  흐림이었다.
 
마곡과 송도에서 70㎡ 이하 소형이 청약률 상승을 견인했다. 실속 청약자들이 대거 몰린 덕분이다. 올해도 공급이 딸리는 역세권 인기 지역에 소형 아파트를 차지하기 위한 경쟁은 가속화될 전망이다. 반면 서울 강남을 제외한 85이상의 중대형은 수요가 뒷받침되지 않으면서 설 땅을 절차 잃어갈 것으로 보인다.                          <편집자 주>
 
 
수도권 아파트 청약시장에 회복세가 완연하다. 그러나 청약판도가 급변 중인 곳이 속출 중이다. 동탄2 신도시처럼 지난해까지 청약열기로 달아올랐던 곳에 찬바람이 불어 닥치고 마곡처럼 1년 6개월 전 1차분 분양때만 해도 미분양이 속출하던 곳에서 청약 열기가 뜨거워지는 등 수도권 청약시장이 온탕에서 냉탕으로, 그리고 냉탕에서 온탕으로 바뀌고 있다. 
 
26일 부동산업계에 따르면 올해 마곡과 동탄2, 송도 등 수도권 3곳에서 첫 선을 보인 대단지 아파트의 청약결과가 나왔다.
 
   
올해 수도권에서 첫 분양한 마곡과 동탄2, 송도 등 3개 신도시의 매머드 단지. 좌로부터 현대엔지니어링의 마곡 힐스테이트마스터, 호반건설의 동탄 베르디움 3차, 송도 베르디움 2차 투시도.

호반베르디움은 올해 처음으로 동시 분양한 송도와 동탄2 2개 신도시 아파트 청약(1·2순위 기준)에서 희비가 엇갈렸다. 송도 호반베르디움 2차는 소형 중심으로 선방한 반면 동탄2 신도시 청약에서는 84를 포함한 중대형에서 미달사태를 빚으면서 사실상 참패를 면치 못했다.  동탄 2시 호반베르디움 3차의 1·2순위 청약은 평균 0.651로 저조했다.

 동탄2 호반베르디움 3(1695가구)의 청약률 부진은 올해 1만 가구에 이르는 동탄2 신도시 청약전선에 빨간 불을 예고하는 것이어서 청약자들의 각별한 주의가 요구된다.
 
그러나 호반건설은 송도 2차 청약에서 지난해 악몽을 벗어나는 계기를 마련했다. 호반은 송도 2차에서 중소형 63~84, 1153가구를 지난 주 분양했다. 1·2순위 청약결과, 소형 63의 청약자가 몰리면서 평균 2.33 1의 청약률을 기록했다. 지난해 5월 송도 베르디움 1차 청약에서 기록한 0.18 1의 최악 성적에서 벗어나는 동시에 내노라하는 브랜드가 판치는 송도에서 베르디움이 자리매김을 할 수 있다는 가능성을 확인케 한 결과였다.
 
현대엔지니어링은 마곡지구 1194가구 중소형 분양에서 폭발적인 청약을 끌어냈다.
 
현대엔지니어링의 마곡 힐스테이트 마스터는 새해 서울의 첫 분양지였다. 호반건설 하루 전에 청약을 시작한 현대엔지니어링 힐스테이트 마스터(총분양 1194가구, 일반공급 820가구)1순위 평균 청약률은 21.88 1. 마수걸이는 대성공이었다.
 
마곡지구의 청약경쟁률은 서울지역 청약자들만을 대상으로 거둔 것이에 더욱 돋보인다. 택지개발지구가 아닌 도시개발사업지구인 마곡은 서울거주자에게 우선 청약권을 가졌다. 이에 동시 청약한 4천명에 가까운 인천시와 경기도 거주 일반공급 청약자들은 강 건너 불구경에 만족해야 했다.
 
마곡과 송도 등 2곳에서는 69이하 소형 아파트의 청약경쟁률이 돋보이며 올해도 인기지역의 소형 아파트가 수도권 아파트 청약시장을 이끌어나갈 것임을 예고했다. 호반베르디움과 현대엔지니어링 힐스테이트는 각각 송도와 마곡 등 2곳에서 6359의 소형을 선보였다. 소형 청약경쟁률은 84이상의 중대형 성적을 압도했다.
 
마곡 현대 힐스테이트 마스터의 218가구의 59A형에서는 고분양가의 논란에도 서울지역 무주택자 6920명이 1순위에 몰려 31.74 1을 기록했다. 전체 4개 주택형에서 가장 좋은 성적이었다.
 
   
마곡은 도시개발사업지구로서 대지비가 저렴함에도 불구, 힐스테이트는 건축비와 부대사업비 등을 분양가에 계상해 분양가를 높게 책정했다는 지적을 받았다. 마곡 힐스는 그러나 주변 시세가 오르는 최적의 시점에서 분양해 흥행에 성공했다.도표는 현지 전문가 분양가가 높다고 평가한 결과치다.
호반베르디움의 송도 2차 분양에서도 63A(일반분양 218가구)에서 1591명의 청약자가 몰리며 4.48 1의 경쟁률로 7개 주택형의 경쟁률 가운데 수위를 차지했다. 현지 전문가는 수도권 인기지역에 소형 아파트의 선호도가 높아진 것과 무관치 않다고 분석했다.
 
실제 지난해 11월 포스코가 분양한 더샵퍼스트의 경우 59~681순위에서 최고 16:1의 청약률을 기록하는 등 소형은 완판수준에 달한 반면 당시 3순위로 마감한 중대형은 아직도 미분양으로 남아있다.
 
송도와 마곡의 소형아파트 실수요자는 3~40대다도시비전이 구체화되고 인프라 개발이 성숙단계에 들어설 것으로 확신되는 순간,  이들 실수요자들은 고소득 일자리가 창출되는 배후도시의 역세권에 소형을 노린다.  마곡지구의 경우 서울의 황금노선 9호선 마곡나루역이 지구 중심에 위치하는 데다 이르면 이르면 2017년에 급행이 운행예정이며  이 역은 인천공항 마곡역과도 연계, 환승될 예정이다. 5호선도 지구를 관통한다.  송도 호반베르디움 2차도 전철역 테크노마트역과 불과 5~600미터 거리다.
 
마곡은 LG그룹과 코오롱, 대우조선해양, 이랜드 등 기업과 연구소가 속속 입주, 오는 2020년에 16만개의 일자리에  50만명에 달하는 유동인구로 서울에서 가장 역동적인 계획도시로 자리잡을 전망이다.  송도는 개발가속도가 붙으면서 동북아 트레이드타워에 대우인터네셔널이 입주예정인데다 연내 현대 롯데 이마트 신세계몰이 속속 입주 예정이다. 
 
   
미디어펜이 마곡 힐스테이트 마스터 청약 전 현지 전문가를 대상으로 힐스의 투자가치를 설문조사한 결과, 마곡지구가 고급두뇌 일자리 창출여력이 풍부해 투자가치가 최상이라고 평가됐다.
송도와 마곡의 미래가치는 금융위기 이후 집값이 30% 이상 큰폭으로 뛴 부산과 울산, 창원, 광양, 서산 등  비수도권 도시와 유사하다. 기업과 공장, 연구소 등 고소득 일자리가 있어 주거구매력이 뒷받침되다는 점이다.
 
소형 선호도는 마곡과 송도 등 기존 신도시와는 달리 신흥 도시에서 두드러진 현상이다. 
 
송도의 한 공인중개사는 저성장, 저금리, 저물가시대에 주택의 다운사이징, 거주면적의 축소와 유지관리비 절감이 대세이다저출산시대 가족 구성원은 3인이 상당수로서 이들은 발코니 확장형 전용 84의 아파트도 크다고 생각, 이 보다 작은 면적에 주목한다.고 밝혔다.
 
마곡지구의 공인중개사는 소형 아파트가 최근 치솟는 주거임대비용을 풀어주는 대안으로 급부상하고 있다고 주장한다.
 
마곡 7단지 S부동산 대표는 전세값이 고공행진하고 월세는 증가일로인 현실에서 실수요자의 내집마련 고민이 깊어지고 있다직주근접형이나 배후 도시에서 전용 60대의 아파트분양과 기존 아파트 매매가 해마다 늘어날 것이라고 전망했다. [미디어펜=김덕성 기자]
 
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