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"이중가격 잡겠다" 예고에 '표준임대료' 떠올라…전세난 심화 우려
지자체가 표준임대료 산정해 임대료 인상률 제한…"집주인 부담, 데이터베이스도 부족"
승인 | 이다빈 기자 | dabin132@mediapen.com
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 승인 2021-09-23 14:30:48
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[미디어펜=이다빈 기자]임대차 3법 시행으로 '이중 가격' 등 전세시장 가격 왜곡이 심화되며 정부가 연말까지 추가 전세 대책 등장시킬 것을 예고했다. 업계에서는 신규 계약에 상한선을 두는 '표준임대료' 제도가 등장할 것이라는 관측이 나온다. 하지만 표준임대료 제도가 전세시장 안정화를 이끌어 낼지는 회의적인 의견이 대다수다.

   
▲ 서울 시내 아파트 전경./사진=미디어펜


지난 15일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "일부 갱신계약과 신규계약 간 격차가 확인되는 등 시장에 대한 종합적인 점검과 보완 대응이 필요하다”며 “전·월세 가격의 안정과 시장의 어려움을 완화할 수 있는 방안을 연말까지 내놓겠다”고 밝혔다. 

이에 부동산 업계에서는 이중 가격 등 전세시장 가격 왜곡을 예방하기 위해 정부가 신규 계약에서 상한선을 도입하는 '표준임대료' 제도를 내놓을 것이라는 전망이 나오고 있다.

전세 시장에서 이중 가격은 전세 신규 계약과 갱신 계약의 보증금 차이가 크게 벌어지는 현상을 뜻한다. 지난해 8월 임대차 3법 시행 후 전월세상한제로 전세 계약 연장 시 전세 보증금을 올릴 수 있는 폭이 5%로 제한되면서 집주인들이 애초에 신규 계약을 크게 뛴 값으로 내놓는 것이다. 지난달 거래된 서울 강남구 은마아파트 전용 76㎡ 전셋값을 보면 최고가는 9억원, 최저가는 4억3000만원에 거래돼 신규 계약 보증금과 갱신 계약 보증금이 2배 넘게 차이가 난다. 

표준임대료 제도는 각 지자체가 주변 시세와 물가 등을 고려해 적정 수준의 표준임대료를 산정하고 이를 기준으로 임대료 인상률을 제한하는 제도다. 여당은 지난해부터 표준임대료를 도입하는 내용의 법률 개정안을 발의해 놓은 바 있다. 

지자체가 표준임대료를 산정하는데 기반이 될 전국 전·월세 가격 현황이 지난 6월부터 시행된 전월세신고제를 통해 취합되고 있어 표준임대료 도입에 더욱 힘이 실리고 있다. 정부에 따르면 전월세신고제가 시행된 후 지난달까지 약 29만 건에 달하는 임대차 거래가 신고됐으며 올해 말에 축척된 거래 정보를 토대로 지역·시점별 임대물건 예상 물량과 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 예정이다. 

정부가 연말까지 내놓는다고 예고한 전세 대책이 표준임대료 제도가 될 것이라는 가능성이 대두되면서 시장에서는 우려의 목소리가 나오고 있다. 특히 표준임대료 제도가 집주인에게 부담으로 작용해 전세 가뭄 현상이 악화될 수 있다는 지적이다. 현 전세 시장은 전세 물량 감소세가 이어지며 지난해에 이어 올해도 전세난이 지속되고 있다.

23일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 2019년 10월 이후 23개월 연속으로 오르고 있다. 특히 임대차 3법이 시행된 지난해 8월 이후 상승폭이 커져 같은해 11월부터 올해 1월까지 1.02%, 1.52%, 1.01% 등 1%대 상승률을 기록하기도 했다. 월간 전셋값 변동률이 1%를 상회한 것은 2011년 11월(1.33%) 이후 9년 만이다.

전세난이 두드러지는 수도권은 올해 1월부터 8월까지 전셋값이 7.51% 올라 지난해 상승폭 8.45%에 근접하는 상황이다. 수도권은 3기 신도시 등 대규모 공급 계획이 담긴 2·4 대책 발표 뒤인 3월부터 5월까지는 0.73%, 0.52%, 0.51% 등으로 상승폭이 둔화되는가 싶었지만 서울 강남권 재건축 이주 수요와 학군 수요가 몰리며 6월 0.81%, 7월 1.14%, 8월 1.18% 등 상승폭을 다시 키웠다.

전문가들은 이와 같은 전세난의 시작은 임대차 3법 중 계약갱신청구권이 시행되며 집주인의 부담이 늘어나면서부터라고 입을 모은다. 세입자들이 계약갱신권을 이용해 전세 계약을 2+2년까지 연장할 수 있게 되면서 집주인들이 전세를 거두고 직접 실거주를 하거나 신규 계약 시 기존보다 크게 오른 값에 전세를 내놓는 경우가 증가했다. 

여기에 입주 물량 감소 등 공급 위축에 따른 전세난 심화도 우려되고 있다. 가을 이사철과 맞물려 입주 물량이 2022년까지 감소할 전망에 전세로 몰리는 수요가 늘어나 전셋값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 설명이다. 부동산 114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 입주자 모집공고 기준 3만864가구로 지난해(4만9411가구)보다 37.5% 감소한 수준이다. 하반기 입주 물량은 상반기보다 25.9% 줄어든 1만3141가구다. 2022년 입주 물량도 2만463가구로 올해보다 33.7% 줄어들 전망이다.

정부 차원의 전세 물량 공급과 시장 차원의 전세 공급이 모두 시급한 상황에서 집주인에게 부담을 주는 전세 규제는 장기적으로 전세난을 더욱 악화 시킬 것이라는 분석이다.

여경희 부동산114 수석 연구원은 "집주인의 임대 수익을 줄이려는 제도가 시행되면 '이중 계약' 등 뒤에서 규제를 피해나가는 편법이 발생할 수 있다"라며 "데이터베이스가 축적됐다 하더라도 6월부터 거래된 전세 거래만 가지고 제도를 정착시키기는 어려워 보인다"라고 말했다.
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