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서울시, '2종7층' 규제 풀고 '6대 재개발 규제완화' 마무리
2종 일반주거지역 높이제한 지역 내 정비사업 추진 시 25층까지 건축 가능
승인 | 이다빈 기자 | dabin132@mediapen.com
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 승인 2021-10-21 14:33:45
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[미디어펜=이다빈 기자]서울시가 주택 공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발·재건축 추진시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 '2종 일반주거지역 7층' 규제를 손질했다. 이로써 오세훈 서울시장이 지난 5월 발표한 '6대 재개발 규제완화 방안'의 마지막 퍼즐이 맞춰지며 정비사업 활성화에 기대감이 실리고 있다.

   
▲ 제2종 일반주거지역 용도지역 변경 기준./사진=서울시 도시계획국


서울시는 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 '서울특별시 지구단위 계획 수립기준'을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 이번 규제 완화는 재개발·재건축 등 정비사업이나 공공주택 건립을 계획·추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

우선 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용 받는 지역에서 재개발·재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공공주택(아파트)을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공공주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%에서 200%로 상향된다.

2종 일반주거지역은 5층 이하 건축물이 밀집한 지역으로 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시 경관의 훼손을 방지하기 위해 시도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 지정·고시한 구역 안에서의 건축물 층수는 7층 이하로 관리 중에 있었다.

기존 2종 일반주거지역의 7층 높이 제한은 저층 주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로, 서울시 전체면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 2종 일반주거지역보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도 개선 요구가 지속적으로 제기돼 온 바가 있다.

2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10%)도 없앴다. 서울시는 이로써 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대하고 있다.

정비사업 해제지역 388개소 중 약 41%에 해당하는 160여개소가 제 2종 일반주거지역이거나 제 2종 일반주거지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다. 다만, 높이·경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나 저층저밀로 관리되는 용도지역, 녹지지역 등에 인접한 경우 등이다.

또, 상업·준주거지역에서 재개발·재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 3년 간 한시적으로 완화된다. 상업·준주거지역 비주거비율 기준은 상업지역 및 준주거지역의 가로 활성화, 생활서비스 시설 공급, 중심 기능 확보 등을 유도하기 위해 건축물의 비주거용도를 최소 비율이상으로 관리하고 있다.

서울시 도시계획국 도시관리과 관계자는 "주택 공급난은 심해지는 반면 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업 공간 수요는 줄고 있는 사회 변화를 반영한 것"이라며 "비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택 공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험 부담도 낮출 것으로 기대된다"고 말했다.

서울연구원의 최근 연구 결과에 따르면 서울시내 상업 공간 수요는 점차 줄고 있으며 온라인 소비 증가와 인구 구조 변화 추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업 공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 것으로 전망하고 있다.

서울시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 공공재개발, 공공재건축 등에 우선 적용하고 확대를 검토할 계획이다. 서울시는 또 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 정비사업 전담 특별분과위원회의 3년 간 운영 기간 동안 한시적으로 적용해 운영한 후 연장·확대를 재검토할 예정이다.

서울시 주택공급과 관계자는 "기존에 일률적으로 적용됐던 도시 계획 규제들을 이와 같이 사업성을 높이는 방향으로 유연하게 완화해 민간의 참여를 이끌어 내고 주택시장 안정화를 유도할 것"이라고 밝혔다.

   
▲ 서울 시내 아파트 전경./사진=미디어펜


한편, 이번 '서울특별시 지구단위계획 수립기준' 개정은 오 시장이 주택 공급 활성화를 위해 지난 5월 발표한 '6대 재개발 규제완화 방안' 실행을 위한 제도 개선이다. 앞서, 지난 9월 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 '도시 및 주거환경정비 기본계획'을 변경한 데 이어 이번에 2종 7층 일반주거지역 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도 개선을 모두 마무리 지었다.

오 시장의 6대 재개발 규제완화 방안은 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축 △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인 단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △2종 7층 일반주거지역 규제 완화를 통한 사업성 개선 △매년 재개발구역 후보지 공모를 통한 신규구역 발굴 등이다. 
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