리버뷰자이의 이중성 "고분양가 불구 흥행은 성공"

하남미사 최고가 책정에다 발코니 확장 등 추가 부담 2천만원

투자가 가세로 청약 과열 우려…미사 최고 경쟁률 갱신 전망

 

[미디어펜=조항일 기자]미디어펜이 현지 부동산중개업계와 청약예정자를 대상으로 ‘미사강변 리버뷰자이’의 분양성적을 예측 조사한 결과, 흥행성에 대해 ‘이중성’이 존재했다.

현지 부동산중개업소의 상당수는 분양가를 ‘높다’고 평가했으나 분양의 흥행성도 좋을 것이라고 내다봤다. 분양가가 높으면 청약률이 낮고 분양성적이 좋지 않은게 부동산시장의 기본이다.  현지 설문조사는 의외의 결과다. 

현지 부동산업계의 분양가  비교잣대는 종전 침체 시장에서 분양한 가격이다. 반면 청약 호성적 예측은 현장 체감에서 나온다.  지금 수도권 분양시장은 돈이 몰려들면서 투자심리가 급호전 중이다. 심리는 수급이나 가격보다 우선한다.  하남 미사를 비롯한 수도권 분양시장의 분위기 호전은 바로 그런 형국이다.

리버뷰자이 '착한 가격' 아니다?

GS건설의 책정한 분양가에 대해 논란이 많다. ‘미사강변리버뷰자이’의 평균 분양가는 전용면적 102㎡ 기준 중상층이 3.3㎡ 당 1380만원 대다.

공급가구가 주종을 이루는 전용 91~98㎡형은 3.3㎡ 당 1,340~1,370만원대다. 발코니 확장비는 전용면적별로 차이가 있으나 1,300~1,500만원을 입주자가 추가로 부담해야 한다. 여기에 일부 주택형의 경우 멀티공간 확장비가 별도로 500만원 내외 추가된다. 계약금은 기존 다른 단지 분양 때와는 10% 포인트 높은 20%다.

▲ 미사 현지 부동산업계는 '미사강변 리버뷰자이'의 분양가가 높다고 보았다. 인근 단지의 웃돈 시세를 분양가에 반영했다는 얘기다.

이에 대해 떳다방 업주와 현지 인근 부동산 전문가들의 의견은 엇갈렸다. 견본주택 현장의 한 떳다방 업주는 “한강 조망권 특화 단지라는 점과 분양가상한제폐지 등의 시장상황을 고려할 때 오히려 가치 평가가 낮게 된 것”이라고 설명했다. 그는 리버뷰자이의 인기층을 당첨받았을 경우 웃돈이 5,000만원 웃돌 것이라고 강조했다.

그러나 하남 미사지구 인근 부동산 전문가들은 한결같이 “분양가가 높다”며 "GS건설이 높은 분양가를 책정, 훈풍이 도는 시장에 자칫 찬물을 끼얹을 수 있다"고 지적했다.

실제 인근 부동산 전문가들에 따르면 인근 A6블록에 들어서 있는 푸르지오2차의 경우 102㎡형의 분양가는 1316만원, 포스코건설의 ‘더샵리버포레’는 1320만원 선이었다. 6~70여만원 가까이 비싼 셈이다.

▲ GS건설의 미사강변리버뷰자이의 분양가는 직전 유명브랜드에 비해 평당 6~70만원 높게 책정됐다.

미사역 중심지구에 들어서는 미사강변센트럴자이 1차도 평당 1380만원대에 분양한 점을 점을 감안하면 이번 2차의 분양가는 소비자들에게 부담스러운 분양가일 수 있다.

하남시, GS건설 분양가 심의 "제대로 했나"

미사지구의 중대형은 그러나 분양가 대비 평균 5000여만원 웃돈이 붙었다. 수요자 주도의 시장이 공급자주도의 시장으로 바뀐 것이다. 게다가 아파트값의 추가 상승도 기대되는 시점이다. GS건설은  오른 가격에다 추가 기대 수익을 수요자와 나누는 분양가를 책정, 지자체의 분양가 심의를 통과한 것이다. 따라서 하남시가 분양가를 심의 할 때 ‘원가’ 보다  ‘시세’도 감안, GS건설에 손을 들어주었다는 현지의 지적도 일리가 있다.

▲ 미디어펜의 설문조사결과 '미사강변 리버뷰자이'의 투자가치는 '양호'한 것으로 나타났다.

H부동산 관계자는 “주택형마다 차이는 있지만 인근 중대형 분양아파트의 경우 평균 3000만~5000만원의 프리미엄이 붙었다”며 “‘미사강변리버뷰자이’의 경우 이미 이러한 시장상황을 고려해 분양가를 올렸고, 하남시가 이를 승인한 것으로 보인다”고 귀띔했다.

분양가가 비싸다는 의견은 토지 매입가를 통해서도 확인이 가능했다. M부동산 관계자는 “GS건설의 토지 매입가가 당시 평당 1140여만원 수준으로 들었다”며 “주변 단지에 비해 비슷한 수준이나 리버뷰자이의 최종 분양가는 이들 분양단지보다 높게 책정돼 납득하기 어려웠다"고 밝혔다.

논란 불구, 청약열기는 ‘후끈’

입지의 불리함과 고분양가 악재 속에서도 현지 전문가들은 ‘미사강변리버뷰자이’의 흥행성공을 예상했다. 그 이유는 저금리와 전세난으로 인한 실수요자와 투자가들의 신규 분양시장에 대한 관심 증대다.

미사지구에 공급되는 마지막 단지라는 점과 분양가 상한제 폐지, 청약1순위 규제 완화 등의 상황이 겹호재로 작용하고 또 한강 조망권에 대한 이점이 청약자들에게 매력으로 다가서고 있는 점도 분양 호성적을 예측하는 배경이다.

J부동산 관계자는 “인근 부동산 업자들끼리도 분양가가 높다는 데에는 이견이 없다”면서도 “부동산시장은  '심리'에 의해 결정된다는  불문율이 딱 들어맞는 상황이다"고 밝혔다. 

그는 "리버뷰자이가 고덕지구 재개발·재건축의 대체수요가 될 수도 있다"며"강동구의 치솟는 전세가와 매매가에 따른 실수요도 있으나 투자수요의 가세가 청약 붐의 주요 요인"이라고 나름 분석했다.

다른 부동산 관계자는 환경친화형 신도시로서 하남 미사의 가치가 뒤늦게 발현된 점을 주목해야 한다고 환기했다.

그는  "하남 미사가 자족신도시 판교와 달리 '배드 타운'임은 분명하다"면서 "교통과 편의, 교육의 인프라가 갖춰지는 등 쾌적한 신도시로 점차 자리매김하면서 주거와 투자 가치가 높아지 있다"고 강조했다.

M부동산 관계자는 “미사지구에 들어서는 마지막 단지이기 때문에 청약경쟁률이 수십 대 1을 나타내지 않을까 싶다”며 “지난해 센트럴자이의 경쟁률을 넘어 미사 최고의 경쟁률이 나올 것으로 예상된다”고 전망했다.

청약경쟁률 위례 버금갈 듯

미디어펜의 청약 경쟁률 예측에서 현지 전문가들은 대부분 50 대 1 안팎이 될 것으로 내다봤다. 일각에서는 일부 평형의 경우 이 보다 높을 것으로 내다보기도 했다.

그러나 한강 조망권이 확보되지 않는 동과 저층의 경우 높은 청약률에도 불구, 당첨자가 이탈해 미분양이 우려된다는 예상도 나왔다. 101·105동의 경우 9층 이상에서부터 한강 조망이 가능하다. 높은 청약율이 '완판'으로 이끌지는 않을 것이라는 현실적인 판단에 기인한다.

▲ GS건설의 미사강변 리버뷰자이의 거주환경 평가는 '우수'한 것으로 현지는 분석했다.

H부동산 관계자는 “A6블록에 대우건설이 미사지구에서 처음 선보였던 푸르지오2차의 경우 미분양사태가 이어지면서 고전했다”며 “한강 조망권이 확보와 함께 가장 인기 있는 102㎡ 주택형은 1순위 마감이 확실히 되지만 나머지는 의문”이라고 조언했다.

현지 부동산업계는 미사강변의 청약관련, 하남시 거주자가 아닌 서울과 인천, 경기도 청약 1순위자가 당첨 확률을 높이기 위해서는 특별공급분을 공략해야 할 것이라고 조언했다.

하남시와 특별공급분을 노려라

‘미사강변 리버뷰자이’는 일반청약의 경우 하남시 1년 이상 거주자에게 30%를 우선 공급하고 20%는 하남시포함 경기도 6개월 이상 거주자에게 공급한다.

일반청약물량의 절반은 수도권 거주자에게 공급된다. 따라서 일반청약경쟁률이 치열할 경우 서울과 인천시 거주자들은 당첨확률이 하남과 경기도 거주자들보다 상대적으로 떨어지는 사실을 감안해야 할 것이라고 현지 전문가들은 조언했다.

한편 이번 일반청약에서는 한강미사가 보금자리지구인 까닭에 다른 신도시와 달리 가점제와 추첨제로 각각 당첨자의 50%를 뽑는다. 따라서 가점이 높은 통장이 당첨 확률이 높다고 전문가는 덧붙였다.