브랜드타운, 노후 불량주택 밀집지역서 '고전분투'
 구도심에 유통편의시설 이용 불편
3.3㎡ 분양가 1,400만원 '적정' 

"분양가는 적정하나 노후불량지구에 입지한 게 여간 마음에 걸린다" 모델하우스의 중년 방문객의 힐스테이트 백련산4차에 대한 촌평이다.

◆상권과 6호선 전철이 청약의 변수

현대건설의 힐스테이트 백련산4차에서 지하철 6호선 새절역까지는 도보로 10분여, 역세권이다. 그러나 6호선은 부동산 시장에서 황금 노선으로 보지는 않는다. 게다가 인근에는 재개발예정인 노후 주거단지가 밀집된 낙후 주거지역이다. 

또 단지 건너편으로 대림시장이 있지만 주부들이 선호하는 대형마트를 인근에서 찾아보기 어려운 점도 불만사항의 하나다.  단지에서 차로 15분여 거리로 이마트가 있지만 좁은 거리로 인해 차량이 붐빌 것을 감안하면 이용이 다소 불편할 것 같다.  

불편한 교통과 부족한 상권이기에 3.3㎡당 1400만원 후반대의 ‘착한’분양가에도 일부 청약을 망설리는 것으로 나타났다.

아니나 다를까...22일 특별청약에서는 공급분 167가구 가운데 13 무주택자들만이 청약했다.1순위 일반청약분이 크게 늘어나면서 청약률 제고가 '발등의 불'이다.

30대 중반의 한 남성은 “그나마 직선거리로 2㎞인 지하철 3호선이 있다는 점이 위안이 된다”며 “교통과 거주의 편의성을 고려할 때 입지대비 책정 분양가가 다소 높아 보인다”고 말했다.  

◆재개발 후속 물량 '대기'…성급한 청약 금물  

수요자들의 반응과 달리 현지 부동산중개업계는 대단지 ‘브랜드 타운’라는 사실에서 힐스테이트 백련산4차의 거주가치를 높게 평가했다. 따라서 백련산 4차의 책정 분양가는 시장에서 수용 가능한 합리적인 수준이라고 진단했다. 

W부동산 관계자는 “이 정도 분양가에 서울에서 내집을 마련하기는 쉽지 않다”며 “우수한 교육환경을 선호하는 실수요들의 청약에 관심이 높아지면서 청약경쟁률뿐만 아니라 계약율도 종전보다 높을 것”이라고 전망했다. 

D부동산 관계자는 “응암동은 매매 시장이 단기에 뜨겁게 달궈지는 지역은 아니다”면서도 “부동산 시장이 응암 분양에 우호적으로 작용하는 데다 응암동 일대에 3년 만에 분양하는 명품브랜드 아파트라는 점이 호재로 작용해 평균 2~3대 1의 청약성적표가 나올 것”이라고 예측했다. 

▲ 힐스테이트 백련산4차의 전용 84㎡의 분양가는 지난 2011년 분양한 2 3차의 현재 매매시세에 비해 1,000~2,800만원 높다. 청약의 주요 변수다.

하지만 일부 전문가들은 남향과 인기층의 경우 재건축 조합원이 선점한데다 최근 인기가 높은 소형(전용 59㎡) 분양이 소수에 불과한 사실을 들어 청약에 조바심을 내지 않아도 될 것이라고 신중한 반응이다.

응암 11구역 등 후속 대기 중인 은평구 응암동일대 재개발과 재건축의 분양물량이 많은 점을 감안, 청약에 성급할 필요가 없다는 귀띔이다. 

◆응암동 일대 매매가 보합세 지속

현대건설의 힐스테이트 백련산 4차의 투자가치는 어느 정도일까. 현지에서는 지난 2011년 분양된 힐스테이트 백련산 1·2·3차의 시세가 여전 보합세임을 환기, 가수요를 노리는 청약은 금물이라고 조언했다.  

A부동산 관계자는 “백련산 힐스테이트 4차 시리즈의 전용 84㎡의 분양가가 3.3㎡ 당 1,400만원 대로 형성된 나름의 이유가 있다”며 “은평구 응암동 일대가 노후 주택이 밀집된 낙후 주거 단지라는 입지적 문제가 분양가나 매매가 형성에 결정적으로 작용하고 있다”고 지적했다. 

S부동산 관계자도 “현대건설의 힐스테이트 백련산 4차의 분양가는 종전과 별 차이가 없는데다 분양가의 60%의 중도금을 후불 무이자로 하는 등 가격부문의 마케팅이 파격적이다”며 “회복국면의 수도권 청약시장에서 상한제마저 폐지, 신규 분양가가 점차 오르는 다른 지역의 분양단지와 달리 판매촉진책을 쓰는 이유는 그만큼 투자가치가 낮은 데 따른다”고 설명했다. 

서울 은평구 응암동 일대는 부동산시장에서 저평가된 지역이다. 그러나 향후 재개발과 재건축이 활기를 띠면서 뉴타운급으로 조성되고 수도권 광역 고속전철 건설과 인근 상암지구의 개발이 본격화될 경우에는 거주와 투자가치는 향상될 것으로 전망된다.  

서울 은평구에서 온 김 모(42·여)씨는 “6호선 지하철이 서울의 지하철 노선 가운데 주요 지역 접근성이 가장 떨어진다”며 “백련산 4차는 구도심이어서 대형 유통시설도 별로 없어 장보기가 힘들 것 같다”고 아쉬움을 토로했다. 

힐스테이트 백련산4차가 들어서는 은평구 응암동 일대는 역세권임에도 불구,  교육여건을 제외한 제반 입지가 청약의 걸림돌로 작용할 전망이다.

미디어펜의 현지 부동산중개업소를 대상으로 한 설문조사에서 힐스테이트 백련산4차의 청약률이 '미달'이 될 수 있을 것이라는 예측은 이 같은 약점에 기인한다.