[미디어펜=김준희 기자]이달 들어 청약 관련 규제가 일부 완화되고 분양가상한제 적용 공동주택 분양가 산정에 활용되는 기본형 건축비가 오르는 등 분양시장에 변화가 생긴다.

수요자 참여 폭은 넓어졌지만 원가 상승 등으로 인해 합리적 분양가 책정이 여전히 어려운 상황이다. 이달 무순위 청약이 예정된 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트 재건축)이 분양시장 분위기를 가늠할 수 있는 바로미터가 될 것으로 보인다.

2일 국토교통부에 따르면 이달부터 ‘주택공급에 관한 규칙 일부 개정령안’이 공포·시행된다. 개정령안에는 1주택자 청약 당첨 시 기존 주택 처분 의무 폐지, 투기과열지구 분양가 9억 원 특별공급 기준 폐지, 무순위 청약 지역·보유 주택 수 요건 폐지 등 내용이 담겼다.

우선 청약 당첨 시 기존 소유 주택을 2년 이내에 처분해야 했던 1주택자는 이달부터 처분 의무가 사라진다. 이전에 처분 조건부로 당첨된 1주택자에게도 개정령안이 소급 적용된다.

또 기존 분양가 9억 원 이하였던 투기과열지구 특별공급 기준도 폐지됐다. 이에 따라 주로 소형 평형 물량만 배정됐던 특별공급 유형에 분양가 9억 원을 넘는 대형 평형도 나올 수 있게 됐다.

무순위 청약도 주택 소유 여부와 관계없이 가능하다. 기존에는 주택 건설 지역에 거주하고 가 구 구성원 모두가 무주택자여야 했지만 이제는 다주택자도 청약을 할 수 있게 됐다.

청약에 대한 장벽이 다소 허물어진 반면 분양가는 상승 요인이 반영됐다. 국토부는 이달 1일부터 적용되는 기본형 건축비 상한액을 2.05% 인상했다. 이에 따라 ㎡당 건축비 상한금액(16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 기준)은 190만4000원에서 194만3000원으로 올랐다.

기본형 건축비는 분양가상한제를 적용하는 공동주택 분양가 산정에 활용되는 기준이다. 현재 분양가상한제 적용 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 있다. 개정된 기본형 건축비는 이달 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

청약 관련 규제 완화는 정부의 주택시장 회복 및 미분양 해소에 대한 의지를 나타내는 부분이다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “미분양 급증은 시장이 장기 침체로 가는 전조 증상인 만큼 이를 조기에 차단하려는 목적에서 주택 공급에 관한 규칙을 개정하는 것”이라며 “서울은 분양가 경쟁력 높은 단지 위주로 경쟁이 아직 치열한 만큼 나머지 경기·인천 등 수도권이나 그 외 지방지역 미분양 물량 해소가 목적”이라고 말했다.

분양시장 수요가 회복되려면 수요자가 수용 가능한 수준의 분양가 책정이 관건이다. 그러나 이번 기본형 건축비 인상을 비롯해 분양가는 여전히 상승 요인만 발생하고 있다. 아직 높은 수준인 집단대출 금리도 부담이다.

윤 리서치팀장은 “규제가 완화되더라도 시장 여건상 수요가 침체돼있고 집단대출 금융이자비용이 여전히 높은 만큼 자금 여력이 충분한 수요자 외에는 시장에 참여하기가 쉽지 않다”며 “건설사 또한 자잿값이나 금융조달비용, 인건비, 토지비용 등을 고려하면 분양가를 큰 폭으로 인하하기가 어려운 상황”이라고 짚었다.

다만 청약을 비롯해 대출 등 규제가 대폭 완화된 만큼 분양가가 인근 시세 대비 적정한 수준 만큼만 낮아지더라도 효과는 클 것이라는 분석이다. 그는 “전매제한이나 의무거주 등 규제가 폐지 수순에 있는 만큼 분양가가 주변 시세보다 조금만 저렴하다면 신축 프리미엄 등 경쟁력은 있을 것”이라고 내다봤다.

이번 규제 완화에 따른 분양시장 바로미터는 서울 강동구 올림픽파크 포레온이 될 전망이다. 올림픽파크 포레온은 이르면 내달 3일 무순위 청약 공고를 시작으로 청약을 실시할 예정이다. 현재 850여가구가 남은 것으로 알려진 가운데 해당 물량 소진 속도가 시장 분위기를 가늠할 수 있는 지표가 될 것으로 보인다.

윤 리서치팀장은 “올림픽파크 포레온의 경우 분양가상한제가 적용돼 모든 분양 단지에 대한 바로미터로 보기는 어렵겠지만 분양시장 분위기 개선 정도를 보여주는 사례가 될 것”이라고 말했다.