[미디어펜=이승혜 기자] 저금리가 장기화되자 수익형 부동산 투자에 레버리지 효과를 접목해 수익률을 극대화하는 투자자들이 늘어나고 있다.

24일 업계에 따르면 타인으로부터 빌린 자본을 발판으로 자본의 이익률을 높이는 레버리지 효과를 응용해 해당 부동산의 담보가치 한도까지 은행 대출을 받고 자기자본 투입을 최소화 해 수익률을 높이는 투자가 증가하고 있다.

▲ 송파 법조타운 푸르지오 시티 조감도

이는 아파트나 빌라, 연립 등 주거용 주택보다는 오피스텔·상가 등의 수익형 부동산에 더 적합한 투자기법으로 소액 투자를 원하는 직장인이나 자산가들에게 높은 관심을 얻고 있다.

지난 8월 말 분양한 `기흥역 더샵` 오피스텔은 레버리지 효과를 낼 수 있는 상품으로 주목받아 평균 청약경쟁률 21.9대 1을 기록하며 분양 5일 만에 완판됐다.

‘기흥역 더샵’ 오피스텔 전용 59㎡ 최저 분양가는 1억8960만원으로 금융권이 산정한 대출한도와 인근 유사 오피스텔 월세 시세를 바탕으로 레버리지 효과를 적용하면 연 10% 이상의 높은 수익률을 기대할 수 있다.

분양가의 60%를 대출할 경우 대출액 1억1400만원, 자기자본금 7600만원을 합해 분양이 가능하다. 오피스텔 담보 대출액 1억1400만원의 금리는 은행마다 차이가 있으나 우대금리가 최대 적용될 경우 3% 안팎으로 계산된다.

계산하면 수요자가 부담해야 할 이자는 연 350만원으로 추산되며 월별로는 29만2000원 선이다.

기흥역세권 내 유사면적 오피스텔은 보증금 2000만원, 월세 90만원 선으로 오피스텔을 분양받은 경우 자기자본은 5600만원으로 낮아지고 월 수익은 대출 이자를 제한 60만8000원, 연 수익은 약 730만원으로 추산된다.

연 수익률로 산출하면 13%를 상회하는데 이는 5000만원 남짓한 자금을 투자한 데 비해 수익률이 높다고 볼 수 있다.

레버리지 효과를 접목한 투자기법은 경기상황 변동에 따른 위험부담이 크기 때문에 신중하게 접근할 필요가 있다.

가장 위험부담이 큰 부분은 금리 인상에 따른 이자비용의 증가로 현 시점에서는 저금리 기조로 이자비용 부담이 낮은 수준이지만 향후 기준금리가 인상될 경우 투자운용에 부담으로 작용 할 수 있다.

수익형 부동산 시장에서는 높은 수익률을 누리면서도 위험에 대한 충격은 덜한 1억~2억원 대 상품이 각광받고 있다.

위례신도시에서 지난해 말 1억원대부터 분양됐던 한화건설의 ‘위례 오벨리스크’은 321실 모집에 1만8389명이 몰려 평균 56.3대 1, 최고 295대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 20㎡의 경우 현재 1000만원 웃돈이 붙어 거래되고 있다.

대림산업이 지난 5월 경기 용인시 풍덕천동에서 선보인 ‘수지 e편한세상시티’의 경우 1억원대의 저렴한 분양가로 공급돼 평균 7.17대 1의 경쟁률을 기록하며 나흘만에 분양을 완료했다.

건설사들은 분양 시장 호재를 맞아 1억~2억원대 소형 오피스텔을 잇달아 분양을 앞두고 있다.

대우건설은 서울 송파 문정지구 8-1블록에서 ‘송파 법조타운 푸르지오시티’를 분양중이다. 지하 6층~지상 13층, 전용 17~48㎡, 1개 동, 총 619실 규모로 조성되며 전가구 복층형(듀플렉스)타입으로 구성된다. 전용면적 45~48㎡의 10가구를 제외한 609실이 1억~2억원대로 공급된다.

지하철 8호선 문정역이 도보로 3분 거리에 위치했으며 2024년 예정된 위례-신사선 법조타운역이 도보로 1분 거리에 위치한 더블 역세권으로 동부지방법원을 비롯한 문정 법조단지가 들어설 예정이라 배후수요도 풍부하다.

업계에 따르면 송파구에서 1억~2억원대의 소액으로 투자가 가능하기 때문에 투자자들이 몰리고 있으며 분양 시작 2주 만에 80% 이상이 계약되는 등 물량이 빠르게 소진되고 있다고 전했다.

롯데건설은 서울 금천구 독산동에서 ‘롯데캐슬 골드파크 타워 960’을 분양중이다. 지하 5층~지상 39층 3개동에 전용면적 21~33㎡형 960실 규모로 조성된다. 3.3㎡당 평균 분양가는 875만원으로 타입별 최저 1억3000만원대~최고 2억2000만원대 수준으로 분양되고 있다.

단지 바로 옆으로 지하철 1호선 금천구청역이 위치했고 신안산선 신독산역도 2023년 완공될 예정이다.

대우조선해양건설은 중구 충무로5가에서 ‘충무로 엘크루 메트로시티Ⅱ’를 분양중이다. 지하 5층~지상 20층, 오피스텔 209실(전용 23~41㎡)과 도시형생활주택 171가구(전용 22~35㎡) 총 380실 규모로 조성된다. 오피스텔 209실이 모두 1억~2억원대의 분양가로 책정됐다.

지하철 3·4호선 충무로역과 2호선 을지로3가역, 5호선 을지로4가역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권에 위치해있다.

오는 10월에는 한화건설이 은평뉴타운 상업4블록에서 ‘은평뉴타운 꿈에그린’을 분양한다. 지하 4층~지상 20층, 4개 동, 총 451가구 규모로 조성된다. 이중 오피스텔은 전용면적 19㎡, 304실로 구성되며 1억원대에 공급될 예정이다.

지하철 3호선 구파발역 역세권 단지로 시청·광화문 등 도심 업무지역이 20분대에 접근가능하다.

오는 10월에는 우성건영이 하남 미사강변신도시에서 ‘미사역 르보아리버’를 분양한다. 지하철 5호선 미사역이 인근에 위치한 역세권으로 지하6층~지상17층, 1개 동 총 336실로 조성된다. 전용면적 18㎡(280실)와 23㎡(56실) 두 타입으로 구성되었으며 분양가는 1억원대로 책정됐다.