[땅박사의 AI임장]"태전동은 잊어라"…경기광주역 롯데캐슬, 가격 빼면 흠잡을 데 없네

[미디어펜=서동영 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다.[편집자주] 

'경기광주역 롯데캐슬 시그니처'가 경기 광주시에 들어설 예정입니다. 10대 건설사인 롯데건설이 '롯데캐슬' 브랜드를 내걸고 짓는 단지입니다. 쌍령공원 민간공원조성 특례사업으로 들어서는 해당 단지는 1·2단지를 합쳐 총 총 2326가구 규모입니다. 

이 중 이달 분양하는 1077가구 1단지는 전용면적별로는 수요자 선호도가 높은 △59㎡ △84㎡ △114㎡ △펜트하우스 162·170㎡ △복층 170·225·250·260㎡로 구성됐습니다. 

가장 큰 특징은 공원입니다. 세계적 건축 거장 리처드 마이어가 참여한 쌍령공원을 내 집 정원처럼 누릴 수 있습니다. 축구장 57개와 맞먹는 51만㎡ 면적의 쌍령공원은 광주시에서 진행 중인 민간공원조성 특례사업 중 가장 큰 규모입니다.

교통 환경도 뛰어나다는 평가를 받습니다. 단지와 가까운 경강선 경기광주역을 통해 판교까지 10분대 이동이 가능하며, 착공을 앞둔 수서~광주선 개통 시 수서역까지 단 두 정거장이면 도달합니다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-D 노선까지 예정되어 있어 삼성역, 강남역 등 서울 핵심 업무지구를 20분대 도착 가능할 것으로 기대됩니다. 

다만 땅박사는 경기광주역 롯데캐슬 시그니처 분양가가 "광주의 기존 시세 가이드라인을 파괴하는 공격적인 책정"이라고 분석했습니다. 

3.3㎡당 평균 약 2500만 원으로 이는 경기 광주 지역 내 최고 수준입니다. 국민평형인 84㎡ 기준 최고 분양가는 8억8200만 원입니다. 여기에 발코니 확장비(2500만 원)와 알파룸까지 포함된 AI 인공지능 전실 에어컨, 각종 인테리어, 가전 옵션을 모두 더할 경우 실구매가는 9억 원 후반대 입니다. 

땅박사는 "순수 분양가만으로도 경기광주역 인근 '광주역 자연앤자이' 실거래가(최고 8억6000만 원)를 웃도는 수준"이라며 "전통의 강자였던 태전동 힐스테이트(6억 원대)와 비교하면 약 3억 원 이상의 격차가 발생한다"고 짚었습니다. 

이는 단순한 지역 아파트가 아닌 ‘강남 직결 생활권’으로서의 가치를 가격에 선반영했음을 보여준다는 설명입니다. 

땅박사는 지도상에서 확인되듯, 단지 서측에 위치한 광주종합운동장과 시민체육관 등의 인프라는 장점이지만, 인근의 일부 기피 시설과 철도 소음 리스크는 공고문에 명시된 만큼 수분양자가 꼼꼼히 따져봐야 할 대목이라고 지적했습니다. 

그럼에도 땅박사는 "GTX-D와 수광선이라는 쿼드러플 호재는 고분양가 논란을 잠재울 강력한 한 방"이라며 "강남역·삼성역 20분대 진입이 가시화되는 시점에는 현재 가격이 '저점'으로 평가받을 가능성이 크다"고 내다봤습니다.

그러면서 입주 시점의 경기광주역 롯데캐슬 시그니처의 시세 변화에 대해 84㎡ 기준으로 다음의 2가지 시나리오를 내놨습니다.

1. 낙관적 시나리오 (수서~광주선 개통 및 GTX-D 사업 가속화 시)예상가: 약 13억 원~14억 원

근거: 수서역 12분, 삼성역 20분대 생활권이 실현되면 광주는 더 이상 경기도 외곽이 아닌 '준강남' 주거지로 재편됩니다. 거장의 설계와 대단지 프리미엄이 더해져 태전동 등 구도심과는 비교 불가능한 압도적인 대장주로 군림할 것입니다.

2. 보수적 시나리오 (부동산 경기 정체 및 옵션가 부담 지속 시)예상가: 약 9억8000만~10억5000만 원 근거: 높은 분양가와 옵션비가 초기 전매나 거래에 심리적 장벽으로 작용할 수 있습니다. 다만 역세권 신축 브랜드의 희소성 덕분에 분양가 이하로 떨어질 가능성은 희박하며, 완만한 우상향 곡선을 그리며 지역 시세를 지지할 것으로 보입니다. 

땅박사의 분석대로 지난 21일 경기광주역에서 만난 현지 주민 중 일부는 '분양가가 부담스럽다'는 반응을 보였습니다. 

주말에 모델하우스에 다녀왔다는 한 60대 여성은 "좋아는 보이는 데 가격이 너무 비쌌다"며 "경기광주역 롯데캐슬 시그니처 분양보다는 신축인 더파크비스타 데시앙을 구입할까 생각 중"이라고 말했습니다. 

경기광주역에서 도보 5분거리인 더파크비스타 데시앙은 지난달 입주를 시작한 단지입니다. 현재 84㎡ 기준 실거래가가 6억 초반대로 분양가와 비교해 4000만~5000만 원가량 웃돈이 붙었음에도 경기광주역 롯데캐슬 시그니처 분양가 대비 1억~2억 원 낮은 가격입니다.

그럼에도 경기광주역 롯데캐슬 시그니처가 광주가 향후 광주 지역 최고 단지가 될 것이라고 예상되는 이유는 상품성과 입지입니다. 

이날 찾은 경기광주역 롯데캐슬 시그니처 견본주택에는 평일 오후임에도 사람들로 북적거렸습니다. 이들은 공통적으로 "평면이 넓고 시원하게 빠져 있다"는 반응을 보였습니다. 가장 작은 59㎡에도 펜트리가 있는 등 실내 구성이 알찬데다 기본 옵션만으로도 생활하기에 부족함이 없어 보였습니다. 대형 공원을 가진만큼 조경 역시 누가 나무랄데 없는데다 아파트 배치 방향도 남향 위주라 조망도 걱정할 필요가 없어 보입니다. 

170·225·250·260㎡에 배정된 복층구조도 흥미로웠습니다. 특히 250·260㎡의 경우 일반적인 아파트에서 볼 수 없는 3개 층으로 구성됐습니다. 분양 관계자는 "복층은 공간 활용과 라이프스타일을 중시하는 실수요층, 펜트하우스는 단지의 상징성과 자산 가치를 대표하는 프리미엄 상품"이라며 "일부 가구를 위한 것이 아니라 단지 전체의 가치와 가격 구조를 안정적으로 형성하기 위한 전략적 설계"라고 설명했습니다.

입지도 이정도면 나쁘지 않다는 평가입니다. 경기광주역에서 성인 남성 걸음으로 10분 정도면 마름산 자락에 자리한 단지 건설현장까지 도착할 수 있었습니다. 땅박사가 지적했던 대로 단지 서쪽에 최근 준공된 광주 G스타디움이 인접했습니다. 다만 광주시에는 G스타디움을 활용할 프로축구팀이 없다는 점을 고려했을 때 소음 걱정을 할 스포츠 행사가 많지는 않을 것으로 예상됩니다. 오히려 입주민이 경기장 인근 수영장 등 다양한 체육시설 등을 이용할 수 있다는 점이 긍정적입니다. 

현재로서는 걸어서 갈 수 있는 대형마트가 없다는 점이 아쉽습니다. 스타디움 부지 내에 규모는 작지만 로컬푸드 판매점과 차량으로 10분 거리에 농협 하나로마트가 있습니다. 또한 광주시가 복합개발을 통해 경기광주역 앞에 대형 복합쇼핑몰, 종합병원, 오피스텔 등의 건설을 계획 중이라 입주 시기에는 해소가 될 것으로 보입니다. 

경기광주역 복합개발은 광주의 중심지가 이동하고 있음을 보여주는 증거이기도 합니다. 지금껏 태전동이 광주 최고 지역이었던 이유는 분당, 판교와 가까운 택지지구였기 때문입니다. 하지만 현재 광주는 경강선 등 철도 노선을 중심으로 발전하고 있습니다. 특히 경강선·수광선·GTX-D을 이용할 수 있는 경기광주역은 이같은 변화의 핵심요소 입니다. 

때문에 경기광주역 롯데캐슬 시그니처는 광주 거주 주민 뿐만 아니라 재건축으로 인해 시세가 크게 오른 성남 등 광주 인근 지역에서도 충분히 관심을 가질 만한 단지로 볼 수 있습니다. 복층과 펜트하우스를 조성하는 것도 폭 넓은 수요를 끌어오려는 방안으로 읽힙니다. 청약 일정은 오는 27일 특별공급, 28일 1순위, 29일 2순위 신청을 받습니다. 당첨자 발표는 5월 7일이며, 정당계약은 5월 20일부터 22일까지 사흘간 진행됩니다. 입주는 2030년 10월 예정입니다.