[미디어펜=박소윤 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]
서울 서대문구 홍은동 일원에 위치한 '쌍용 더 플래티넘 서대문' 공사 현장./사진=미디어펜 박소윤 기자
◆ '명문 학세권' 품은 홍은동서 신축 공급…'쌍용 더 플래티넘 서대문' 출격
서울 서대문구 홍은동 일대에 정비사업을 통한 신규 아파트 공급이 이어집니다. 구도심 주거환경 개선 사업이 본격화되는 가운데, 홍은동 일대 가로주택정비사업으로 조성되는 '쌍용 더 플래티넘 서대문'이 오는 8월 분양을 앞두고 막바지 손님 맞이 준비에 돌입했습니다.
쌍용건설이 시공을 맡은 이 단지는 지하 4층~지상 최고 20층, 3개 동, 총 177가구 규모로 조성됩니다. 이 중 조합원 물량을 제외한 62가구가 일반분양으로 풀립니다. 전용면적은 △59㎡ △84㎡ 등 실수요자들의 선호도가 높은 중소형 평형 위주로 구성된 것이 특징입니다.
단지는 지역 내 명문 사립초등학교가 도보권에 위치해 뛰어난 교육 여건을 자랑합니다. 여기에 서대문구 내 신축 단지 중 최고 수준인 가구당 1.63대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고, 전 가구 개별 창고를 제공하는 등 주거 실속을 크게 높였습니다.
◆[땅박사 분석]177가구 소규모 단지지만…공급 목마른 서울에 내리는 단비
땅박사는 쌍용 더 플래티넘 서대문에 대해 "가로주택정비사업 특성인 '소규모 체급'이 아쉽지만 공급이 목마른 서울에 내리는 단비 같은 존재"라고 진단했습니다.
땅박사는 먼저 "가로주택정비사업은 사업 속도가 빠르다는 명확한 장점이 있지만, 단지 규모가 작은 만큼 대단지가 누리는 커뮤니티나 관리비 절감 효과를 기대하긴 어렵다"고 분석했습니다.
총 177가구의 소규모 단지로 조성되다 보니, 최근 주택 시장에서 집값을 좌우하는 대형 중앙광장 조경이나 피트니스, 실내골프장, 독서실 같은 다양한 커뮤니티 시설이 들어서기 어렵다는 것입니다. 1000가구 대단지와 비교하면 상대적으로 관리비 부담이 있을 수 있다는 진단입니다.
그러면서도 신축 아파트 공급이 부족한 서울에서 분양이 된다는 점도 눈 여겨 봤습니다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 총 2만5281가구입니다. 이는 지난해 3만7103가구 대비 1만1822가구 줄어든 수준입니다. 감소 추세는 앞으로도 계속될 전망입니다. 2027년 1만8682가구, 2028년 1만3683가구로 예상되고 있습니다.
게다가 쌍용 더 플래티넘 서대문이 위치한 홍은동 일대에는 2023년 12월 말 준공한 힐스테이트 홍은포레스트 이후로 신축이 들어서지 않고 있습니다. 또한 올해 서대문구 전체 입주물량은 487가구에 불과합니다. 땅박사는 "소규모 단지라 할지라도 신축 프리미엄과 희소성을 바탕으로 지역 내 대기 수요를 빠르게 흡수할 것으로 보인다"고 봤습니다.
또 "현재는 역세권이 아니지만 향후 역세권으로 바뀔 가능성이 크다"고 덧붙였습니다. 경전철인 서부선 라인이 단지 옆을 지나가기 때문입니다. 서부선은 6호선 새절역부터 신림선 관악선역을 잇는 총 연장 15.89㎞ 노선입니다. 계획대로라면 오는 2029년 착공해 2034년 개통될 예정으로, 단지에서 300m 거리의 충암고 인근에는 경전철 역사 조성이 예고돼 있습니다.
지난 29일 임만균 서울시의회 의장은 서울시가 총사업비 9조2000억 원을 들여 서부선을 비롯한 도시철도 6개 노선을 구축하는 계획 제3차 도시철도망 구축 사업을 위해 시의회 차원에서 지원하겠다고 밝혔습니다.
땅박사는 쌍용 더 플래티넘 서대문이 숲세권 단지라는 점도 주목했습니다. 땅박사는 "백련산 자락에 자리 잡은 홍은동 특성상 도심 속에서 보기 드문 풍부한 녹지 환경과 맑은 공기를 일상에서 누릴 수 있다"고 평가했습니다. 땅박사가 포털사이트 네이버 지도를 통해 분석한 결과 고층의 경우 단지에서 약 500m 떨어진 백련산의 경치를 볼 수 있다는 설명입니다.
더불어 명지초·충암초 등 인접한 사립 명문 학군, 가구당 1.63대에 달하는 서대문구 최고 수준의 주차 공간 등 실속도 주목했습니다. 땅박사는 "당장의 교통 불편함을 감수하더라도, 자녀의 사립초 통학 환경과 주차 편의성을 최우선으로 두는 3040 실거주자에게 좋은 선택지가 될 것"이라고 총평했습니다.
공사 현장 내부에서 중장비가 쉴 새 없이 움직이고 있다./사진=미디어펜 박소윤 기자
◆[현장 취재]폭염 뚫고 찾은 홍은동…사립학군·주차 특화 장점 속 분양가 주목
기자는 폭염이 이어지던 지난 28일 오후 홍은동을 찾았습니다. 중장비 소리가 끊이지 않는 공사 현장을 지나 주변을 둘러보며 단지가 들어설 입지와 주거환경을 살폈습니다.
현장 너머로는 백련산 녹지가 한눈에 들어왔습니다. 도심 한복판에서 녹지를 가까이 둘 수 있다는 점은 분명한 메리트가 될 수 있습니다. 다만 백련산 자락에 들어선 기존 단지들과 비교하면 숲과 맞닿은 입지라고 보기는 어려웠습니다. 백련산 근린공원까지는 도보 약 20분 거리입니다.
신축 아파트라는 점은 차별화 요소입니다. 최신 설계와 새 아파트를 선호하는 실수요자들에게는 기존 구축 단지와 다른 경쟁력으로 작용할 것으로 관측됩니다. 특히 주변 아파트들이 백련산 자락 특성상 경사진 지형에 자리한 것과 달리, 쌍용 더 플래티넘 서대문은 상대적으로 완만한 지형에 들어서 일상적인 이동 편의 측면에서는 강점이 될 수 있습니다.
단지 인근 건물들 사이로 백련산이 보이고 있다./사진=미디어펜 박소윤 기자
교육환경도 쌍용 더 플래티넘 서대문이 가진 핵심 무기입니다. 주변에는 다양한 학원들이 밀집해 있었고, 어린 자녀를 둔 학부모와 학생들의 이동이 이어지는 모습도 확인할 수 있었습니다. 실제 단지 주변으로는 명지초·충암초 등 사립초를 비롯해 홍연초, 명지중, 연희중, 명지고, 충암고, 명지대학교 등 교육시설이 가까이 자리하고 있었습니다. 자녀 교육을 중시하는 수요자들에게는 매력적인 입지로 평가될 만합니다.
현장에서 만난 한 주민은 "홍은동은 백련산이 가까워 산책이나 운동을 즐기기 좋다"며 "동네가 조용하고 학군도 괜찮아서 아이를 키우며 살기에는 만족도가 높은 편"이라고 전했습니다.
단지가 자리한 홍은동 일대에 학원들이 밀집해 있다./사진=미디어펜 박소윤 기자
다만 비역세권 입지는 현장에서 가장 크게 체감됐습니다. 단지 바로 앞에 버스정류장이 있지만, 지하철을 이용하려면 환승이 불가피합니다. 그래도 단지에서 가장 가까운 새절역까지 시내버스로 약 10분이면 도착 가능한데다 7017번, 7018번, 7021번, 7611번 등 노선도 많았습니다.
결국 분양 성패를 좌우할 변수는 분양가가 될 전망입니다. 업계에서는 단지 전용 84㎡ 분양가가 14억~15억 원 수준에서 책정될 것으로 추정하고 있습니다. 이는 2023년 입주한 인근 '힐스테이트 홍은 포레스트' 동일 면적 시세인 12억 원대 중반을 웃도는 수준입니다. 서대문구 대장 단지 중 하나인 남가좌동 'DMC파크뷰자이' 전용 84㎡는 이달 16억9500만 원에 손바뀜됐습니다.
때문에 분양가가 다소 높다고 할 수 있습니다. 그러나 최근 급격한 공사비 상승과 공급부족 서울 내 단지라는 점을 고려하면 충분히 감수할 만한 부분입니다.
인근 A공인중개사도 "신축 공급 자체가 드문 만큼 희소성은 있다"며 "다만 수요자 입장에서는 가격 부담을 따져볼 수밖에 없다. 분양가가 합리적으로 책정되면 수요는 충분히 흡수할 수 있을 것으로 예상된다"고 말했습니다.