[미디어펜=김병화 기자] 2018년부터 본격시행에 들어가는 고강도 규제가 줄줄이 대기 중인 가운데 주택시장에 어떠한 영향을 미칠지 귀추가 주목되고 있다.

양도소득세 중과와 보유세 인상 등 과세 방안은 다주택자들을 수요심리를 위축시키고, 초과이익환수제 부활은 재건축‧재개발 등 정비사업 시장에 변수로 작용할 전망이다.

또 입주폭탄이 예고된 지역에서는 역전세난과 깡통전세 문제도 우려된다.

먼저 오는 4월부터는 조정대상지역내에서 주택 및 분양권을 양도하는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 본격 시행된다. 지난해 8‧2부동산대책의 후속조치다.이에 따라 서울 전지역과 경기, 부산 각 7개 지역, 세종시 등 조정대상지역에서 2주택자가 주택을 양도할 경우 양도소득세는 기본세율(6∼42%)에 10%포인트가 가산되고, 3주택 이상일 때는 20%포인트가 가산된다.

양도세 중과 대상 주택을 양도하는 경우 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않고, 분양권 전매 시에는 보유기간에 상관없이 50%의 세율이 적용된다.

양도세 중과 대상 지역의 다주택자가 소유 집은 약 85만 가구로 추산된다. 자본 조달 능력이 충분한 투자자라면 4월 전후 일시적으로 쏟아져 나올 수 있는 급매물을 살피는 것도 방법이다.

다주택자들은 보유세 인상에 대한 대비책도 마련해야 한다. 김현미 국토교통부 장관은 지난해 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하면서 보유세 인상 방안을 논의하겠다고 밝혔다. 정부는 상반기 중 보유세 개편 방안을 검토 후 8월께 예정된 조세정책방향에서 보유세 인상안을 확정할 예정이다.

1월 1일부터 부활하는 초과이익환수제는 재건축 시장의 변수로 작용할 전망이다. 초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 분담금으로 내야 하는 제도다.

이 제도는 부동산 투기 억제를 위해 지난 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적을 받으며 2013년부터 두 차례에 걸친 유예기간이 종료됐다.1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 단지들은 모두 초과이익환수 대상인 만큼 새해 재건축 사업의 추진 속도가 느려지고 과열 양상도 다소 가라앉을 전망이다.

하지만 분양시장에서는 올해도 서울 강남권 재건축 단지들의 강세가 예고되고 있다. 부동산114에 따르면 올해 전국에 17만3259가구에 달하는 재건축‧재개발 단지가 손님맞이에 나선다. 전체 아파트 분양물량 41만7765 가구 중 41%에 달하는 수치다.

서울에서는 강남구 일원동 ‘개포주공8단지’ 1996가구(재건축), 강동구 상일동 ‘고덕주공6단지자이’ 1824가구(재건축), 영등포구 신길동 ‘신길8구역자이’ 641가구(재개발), 양천구 신정동 ‘신정뉴타운2-1구역래미안’ 1497가구(재개발) 등이 분양할 계획이다. 또 지방은 부산광역시 연제구 연산동 ‘연산3주택 재개발’ 1563가구, 대구광역시 중구 남산동 ‘남산4-4 재개발’ 1368가구 등이 분양할 예정이다.

올해는 입주폭탄에 따른 역전세난 등 후폭풍도 우려되고 있다. 국토교통부에 따르면 올 1월부터 3월까지 전국에 아파트 12만8239가구(조합 물량 포함)가 입주할 예정이다. 지난해 같은 기간 입주물량 7만9000여가구보다 63.3% 증가했다.

지역별로는 수도권에서 5만5939가구, 지방에서 7만2300가구가 입주한다. 특히 수도권 입주물량은 전년 동기 대비 70.7% 증가하며 아파트 가격 하락은 물론 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’도 우려되고 있다.

이른 바 ‘깡통전세’ 등장도 예상되는 시나리오다. 입주대란으로 집값이 전세 보증금 이하로 하락하면 집을 팔아도 전세 보증금을 채울 수 없는 상황이 늘어날 수밖에 없다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “수도권 등 입주물량이 몰리는 지역에서는 전세가격 하락과 깡통전세, 반전세 증가 등이 예상된다”며 “입주폭탄에 따른 주택시장의 혼란을 막기 위한 대비책을 마련해야 한다”고 말했다.