[미디어펜=홍샛별 기자]지난해 부동산시장은 연이은 정부의 규제로 분주한 한 해를 보냈다. 2019년 역시 적지 않은 시장 변화가 예고되고 있다. 지난해 정부가 발표한 금융·세제·청약 규제 등이 올해부터 본격 적용되는 탓이다. 기해년 달라지는 부동산 제도들을 살펴본다. 

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준이다. 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다. 지금까지 공정시장가액은 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 했다. 그러나 2019년부터는 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다. 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다. 

지난해 정부가 발표한 9.13 부동산 대책에 따라 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대된다. 또 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.

지금까지 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 올해부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉜다. 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 각각 축소된다.

임대보증금 과세시 배제됐던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

올해 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받는다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당된다. 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하면 혜택을 받을 수 있다. 신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년이내며(재혼포함), 소득이 외벌이는 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하여야 한다. 해당되는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원)이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.   

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 상향 조정된다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정한다. 청년우대형 청약통장은 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공한다. 앞서 말한 나이제한은 물론, 총 급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입 가능하다. 해당 상품은 2021년 12월 31일까지만 가입되는 일몰제로 운영된다.

상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대 될 예정이다.

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 그동안은 신고 기간이 60일 이내로 길어 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전 거래를 막기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 이를 위반할 경우 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과한다. 해당 제도의 경우 9.13 부동산 대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토되고 있다.

2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 원래 1세대라하면 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데, 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것이다. 개정이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문이다.

올 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었다. 2019년 하반기에 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류 검토기간도 크게 줄어들 것으로 예상된다.