[미디어펜=서동영 기자]서울 용산구 일대 재개발 한남2재정비촉진구역(한남2구역) 조합이 대우건설에 대한 재신임 절차에 돌입한 가운데, 시공계약이 해지될 경우 국공유지 매입을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출(1676억 원) 이자만 연간 335억 원에 달하는 것으로 확인됐다. 시공사 교체가 쉽지 않을 것으로 예상되는 가운데 만약 1년 이상 사업이 지연된다면 2000억 원의 빚을 조합원들이 갚아야 되는 상황이 닥칠 수 있다는 우려다.

17일 정비업계에 따르면 한남2구역 조합은 오는 27일 임시총회를 열고 대우건설에 대한 재신임 여부를 결정할 예정이다. 홍경태 한남2구역 조합장은 총회 안내문을 통해 "대우건설이 제안한 118 프로젝트가 무산됨에 따라 개최하게 됐다"며 "대우건설과 동행할 것인지, 대우건설을 해지하고 새로운 시공자를 선정할 것인지 우리는 선택해야 한다"고 밝혔다. 

또한 "대우건설과 계약해지를 의결하는 경우 조합은 신속한 새로운 시공자 선정 및 계약절차를 거쳐서 당면한 국공유지 PF대출 리스크를 방지할 것"이라고 강조했다.

118프로젝트란 대우건설이 지난 2022년 11월 시공사 선정 당시 약속한 고도제한 완화, 블럭통합, 용적률 상향 등 5가지를 말한다. 조합은 지난 2023년 9월 고도제한 완화 무산을 이유로 대우건설에 대한 재신임 총회를 연 바 있다. 이번 두번째 재신임 총회는 사업지 내를 관통하는 도로를 없애고 블럭을 합치는 블럭통합이 서울시의 반대로 무산된 책임을 대우건설에 묻겠다며 열리게 됐다. 

정비업계와 금융업계 등에서는 시공사 교체가 쉽지 않을 것이라고 내다보고 있다. 가장 먼저 국공유지 PF 대출 리스크 방지가 조합의 장담처럼 쉽지 않기 때문이다. 

조합은 지난달 초 사업 진행을 위한 목적으로 국공유지를 매입하면서 1676억 원의 자금을 PF로 조달했다. 대우건설이 연대보증을 섰기에 가능했다. 

하지만 조합이 대우건설에 대한 재신임 총회를 연다는 소식이 알려지자 PF 대주단은 '대주단의 동의 없는 시공사 계약 해지는 안 된다'고 경고했다. 

대주단은 이달 초 조합에 공문을 보내 "공사도급 계약 해지는 대주단 전원의 동의가 필요하다"고 지적했다. 또한 "계약 해지는 채무불이행 사유로 사유발생 60일 이내로 치유되지 않을 경우 기한이익 상실(EOD) 선언을 할 것"이라며 "채무불이행 시 국공유지에 대한 근저당 설정을 요구할 수 있다"고 덧붙였다. 

더불어 "EOD 선언 후 연대보증인인 대우건설이 대출금에 대한 대위변제 시 조합은 대위변제 금액을 상환하기까지 연 20% 이율에 의한 지연손해금도 함께 지급해야 한다"고 강조했다. 만약 EOD가 발생하게 된다면 조합이 대출을 갚을 여력이 없기 때문에 신용공여한 대우건설이 대신 갚아줘야 한다. 

이럴 경우 대우건설은 조합에 PF에 대한 구상권을 청구하게 되는 데 1676억 원의 연 20% 이자는 약 335억 원에 달한다. EOD 발생 시 하루 9000만 원에 달하는 이자를 조합이 대우건설에 지불해야 하는 것이다. 또한 사업이 1년 이상 지연 시 900여 명의 한남2구역 조합원들은 원금과 이자를 합쳐 2000억 원을 갚아야 하는데 이는 조합원당 2억 원이 넘는 액수다. 

홍경태 조합장은 총회 안내문에서 "대우 계약 해지 시 탑티어 시공사가 참여할 것을 확신한다. 조합장직을 걸고 책임지겠다"고 약속했다. 

그럼에도 불구하고 정비업계에서는 PF로 인해 한남2구역 조합이 약속한 신속한 새 시공자 선정이 쉽지 않다고 지적한다. 업계 한 관계자는 "새 시공사가 막대한 대출 원리금을 대우건설에 갚아줘야 근저당을 풀고 사업이 진행될 수 있다"며 "이를 감당할 수 있는 대형 건설사를 찾아야 하는데 건설경기가 좋지 않은 현재로서는 쉽지 않다"고 내다봤다. 

새로운 시공사를 찾을 시간도 빠듯하다. EOD 선언을 막으려면 60일 이내에 새 시공사를 선정해야 한다. 하지만 절차상 거의 불가능하다는 지적이다. 

서울 내 대형 재개발 조합 관계자는 "시공사 선정을 위해선 입찰지침을 준비 후 대의원회 심의를 거쳐 입찰을 공고해야 한다"며 "이어 현장설명회 후 입찰을 진행하게 되는데 유찰이 되면 현장설명회와 입찰을 반복해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "행여 한남2구역 조합이 내정한 건설사가 있다고 하더라도 수의계약을 위해선 입찰이 2번 유찰돼야 하는데 이 과정을 60일 내 완료하는 건 어렵다고 본다"고 전망했다. 

간신히 시공사를 선정해 PF를 갚는다고 해도 당장 사업이 진행되는 건 아니다. 현재 한남2구역은 현재 용산구에 관리처분 계획 인가 심의 중에 있다. 시공사가 교체될 경우 관리처분 계획을 수정해야 한다. 관리처분 계획에는 공사비 등 사업비와 조합원 예상분담금 등이 담긴다. 시공사를 재선정하면 공사비를 비롯한 사업비가 달라지는 만큼 이를 재계산해 다시 용산구 심의를 받아야 한다. 

용산구는 최근 한남2구역 조합에 공문을 보내 '총회를 거쳐 시공사 계약이 해지될 경우 관리처분 계획 인가는 새로운 시공사 선정 후, 사업비 변경에 따른 관리처분 계획 수정본, 변경된 시공사 계약서 사본 등 증명서류가 보완된 후 인가처리 예정'이라고 전달했다. 용산구청 관계자는 "최근 조합과 조합원들의 문의가 있어 시공사 교체 시 관리처분에 대한 행정절차를 설명했다"고 설명했다.  

일각에서는 법원 판례를 들어 시공사 교체와 상관없이 현재 제출한 관리처분 계획대로 인가가 가능하다고 주장한다. 하지만 용산구 관계자는 "해당 판결은 한남2구역과는 상황이 다르다"고 밝혔다. 

결국 사업이 지연되면 될수록 한남2구역 조합원의 분담금 부담은 증가할 수밖에 없다는 우려다. 업계 한 관계자는 "최근 공사비 증가가 정비사업의 주요 이슈인 만큼 공사를 최대한 빠르게 진행한 것이 조합원의 부담을 줄이는 방법"이라며 "현재로서는 한남2구역 조합이 대우건설을 바꾸는 게 무리수로 보인다"고 지적했다. 

조합 내에서도 대우건설과 그대로 가야 한다는 목소리가 나오고 있다. 지난 2023년 9월 첫번째 재신임 총회 당시에도 전체 조합원 909명 중 찬성 45.4%로 과반에 가까운 조합원이 안정적 사업진행 등을 이유로 대우건설을 지지한 바 있다. 

한편 미디어펜은 조합이 총회안내문에서 약속한 PF 리스크 방지 및 새 시공사 선정 등을 묻기 위해 홍경태 한남2구역 조합장에게 수차례 연락하고 문자메시지도 남겼으나 답을 받지 못했다.