초기 청약성적 성복역 롯데캐슬  '우세 승'  동천자이 완판은 시간싸움   

[미디어펜=이승혜 기자]분양시장은 테마다. 자이와 롯데캐슬의 분양 호재는 강남 20분 생활권의 신분당선 개통이다.
 
테마게임에서 동시분양에 나선 동천자이가 롯데케슬을 이길 가능성은 당초부터 희박했다고 봐도 무방하다. 단지 이름처럼 역통로로 직접 출퇴근하는 단지가 성복역롯데캐슬이다.
   
▲ 성복역 롯데캐슬의 1순위 청약경쟁률은 10 대 1 내외가 될 것이라는 게 현지 중개업계의 대체적인 예측이다../미디어펜 조사
 
자이는초역세권을 내세운 성복역 롯데캐슬과 차별화하기 위해 쾌적성과 판교생활권 등을 내세웠으나 시장은 롯데캐슬로 기운 느낌이다. 현지 분위기로 보면 당할 재간이 없어 보였다.
 
미디어펜이 현지 부동산 중개업계를 대상으로 양사의 1순위 청약경쟁률을 예측한 결과, 롯데캐슬이 10 대 1 내외, 동천자이는 3 대 1 내외로 각각 추정됐다.
 
청약경쟁률이 계약으로 이어지지는 않으나 초기 마케팅 전에서 성복역 롯데캐슬이 기선을 잡았기 때문으로 풀이된다.
 
수요층은 성복역 롯데캐슬의 답답한 고밀도 주상복합아파트를 개의치 않았다. ‘엎어지면 코다을’ 초역세권인 롯데캐슬에 쏠림 그 자체였다. 돈 따라 움직이는 복덕방인 '떴다방'도 롯데캐슬에 북적였다.
 
초역세권을 내세운 성복역 롯데캐슬이 강점으로 내세운 쇼핑몰은 국내 백화점 규모 순위 7위에 달한다. 쇼핑몰이 입점되면 용인 지역 수요는 물론이고 외부 수요도 상당할 것이라고 전문가들은 입을 모았다.
 
부동산은 동전의 양면과 같다. 호재가 있으면 악재도 따른다. 초대형 유통시설에 교통이 편리하면 사람과 차가 몰려 인근 거주 단지는 불편을 감수해야만 한다.
 
◆ 자이와 롯데캐슬의 분양 그림자
 
실례로 세계 최대 규모의 이케아 광명점은 주말 교통지옥이다. 주말에 하루 이용객이 4만 명, 방문차량은 1만 대가 넘으면서 교통 몸살이다. 유통시설은 분양 시점에 호재일뿐이다. 
   
▲ 용인수지 동천자이와 성복역롯데캐슬의 입지와 환경, 거주성 평가 비교
 
유통시설에 인접한 주거 단지의 집값이 오른 사례는 손에 꼽는다. 대형 쇼핑몰이 근접 단지에 호재가 아니라 악재로 작용할 소지가 높기 때문이다.
 
D 부동산 관계자는 “롯데캐슬 입주자의 전용 출입구가 있다고 해도 교통 정체, 특히 유동인력 피크타임때는 감수해야 할 것”이라며 “쾌적성 측면은 많이 떨어지는 게 사실”이라고 귀띔했다.
 
10차선 도로가 롯데캐슬단지를 감싸고 있는 것도 주거지에 단점이다.단지 앞과 옆을 지나는 큰 도로로 인한 소음과 그로인한 먼지와 매연에 대한 방지책이 시급하다고 부동산 관계자는 강조했다.
 
S 부동산 관계자는 “방음벽이 설치된다고 해도 고층으로 갈수록 소음이 커진다”며 “초역세권으로 인한 지하철 분진과  도로의 매연 때문에 지인들에게는 프리미엄만 받고 빠지라고 조언한다”라고 말했다.
 
동천자이가 조성되는 1블록은 도시개발지구로 1·2·3 블록의 개발이 완료되면 약 3000세대에 달하는 공동주택과 상업·교육시설이 계획지구로 탈바꿈된다.
 
개발을 앞둔 2·3 블록도 자이가 들어설 예정이라 동천자이는 자이 브랜드 타운의 첫 시범단지가 되는 셈이다.
 
H 부동산 관계자는 “자이 브랜드 타운 중 동천자이 규모가 가장 크기 때문에 미래가치도 높게 본다”라며 “입주자 수요를 노린 상업시설 입점도 활발할 것”이라고 조언했다.
 
◆ 단지 내 주거 쾌적성 "극과 극"
 
성복역 롯데캐슬은 고밀도 주상복합으로 단지 내 개방성과 쾌적성은 기대난이다.
 
동천자이 역시 용적률이 낮은 편은 아니나  택지개발지구의 넉넉한 건물 간격을 생각하면 오산이다.  용적률을 높여 단지 내 거리가 좁고 조망권이 떨어진다는 평가를 받는다.
 
사업기간이 길어진 데다 시행사의 돈욕심이 높은 용적률과 고분양가로 나올 수밖에 없는 구조였다는 게 현지 부동산중개업계의 분석이다.
 
분당에서 온 강씨(56)는 “모형으로 볼 때는 몰랐는데 팸플릿을 보니 단지가 너무 답답하게 붙은 것 같다”며 “생각을 한 번 해봐야 할 것 같다”라고 말했다.
 
성복역 롯데캐슬과 동천자이의 용적률은 각각 588%, 298%에 달한다. 2개 단지 모두 신도시에서 누릴 수 있는 단지의 조망권이나 일조권 혜택의 폭이 좁다. 상대적 개방성과 쾌적성은 동천자이가 우위다. 
 
단적으로 애기하자면 동천자이의 용적률을 성복역 롯데캐슬에 적용할 경우 성복역 롯데캐슬은 1400가구가량이 들어서야 한다. 성복역 롯데캐슬은 오피스텔을 포함해 2700세대가 넘는다. 빼곡히 들어서는 주거동에서 개방성과 쾌적성이 나올 수 없다.  
 
◆ 기형적인 투자수요 ‘과다’ VS 실거주 ‘중심’ 교육 단지
 
T 부동산 관계자는 “청약 당첨만 된다면 성복역 롯데캐슬은 프리미엄 보장은 확실하다”며 “이견이 없다”라고 강조했다.
   
▲ 용인수지 성복역롯데캐슬과 동천자이 분양조건 비교
 
이어 “당첨되는 즉시 3000만원 정도 웃돈이 붙을 것”이라며 “전매제한이 풀리면 가격은 더 오를 것으로 본다”라고 덧붙였다.
 
성복역 롯데캐슬의 전매제한은 6개월로 성복역 개통을 전후로 전매제한이 풀려 프리미엄에 더 힘을 실어줄 것이라는 예상이 많았다.
 
분양 관계자는 “프리미엄 보장 단지라는 장점으로 청약 경쟁률도 기대하고 있다”라고 자신감을 내비쳤다.
 
그러나 실거주자 없이 프리미엄을 기대한 투자수요만 몰려든다는 지적도 피할 수 없다.
 
S 2 부동산 관계자는 “상담 내용 모두 프리미엄에 대한 문의가 많다”며 “시세 차익을 얻으려는 가수요자가 많아 1순위 마감은 빠르게 돼도 완판까지는 시간차가 있을 것”이라고 우려를 표했다.
 
동천자이의 경우 개발을 앞둔 3블록과 맞닿은 곳에 한빛마을 래미안 이스트팰리스가 총 2393세대로 래미안 타운이 조성돼 있어 브랜드 선호도를 기반으로 한 수요는 더 높아질 것으로 판단된다.
 
D 2 부동산 관계자는 “래미안 선호도는 상상을 초월한다”며 “래미안 인근 단지라는 타이틀만으로도 선호도가 올라가는 게 요즘 부동산 시장”이라고 조언했다.
 
학군이 좋은 것도 동천자이의 강점 중 하나로 꼽힌다.
 
교육열이 뜨겁기로 유명한 분당·판교와 인접해 있어 교육적인 환경이 좋을 뿐 아니라 한빛초, 한빛중, 손곡중, 수지고 등 통학이 가능하다고 분양관계자는 강조했다.
 
◆ 분양가 ‘적정’, 소신 청약 넣을 것
 
분양가는 발코니 확장금액을 포함해 평균 분양가 3.3㎡ 당 1565만원. 양사는 입을 맞춘 듯이 분양가가 똑같다.
   
▲ 용인수지 성복역롯데캐슬과 동천자이 분양조건 비교
 
본보가 입주자모집공고를 조사한 결과, 실분양가는 동천자이가 1607만원으로 롯데캐슬보다 52만원 높았다. 전용 84㎡(기준층)의 경우 롯데캐슬이 5억3400만원으로 2600만 원가량 저렴했다.
 
양사는 각각 중도금 무이자와 발코니확장비 무상을 내걸었다. 속살을 들여다보면 큰 혜택이 아니다. 성복역 롯데캐슬은 입주년도가 2019년 6월로서 자이보다 10개월 늦다. 고가 주택에 대기기간의 이자는 상당하다. 기다림은 이자, 곧 돈이다.
 
동천자이도 발코니 확장비 무상이라고 했으나 입주 시에 꼭 필요한 옵션이 2000만원이 넘는다.
 
사실 롯데캐슬이 ‘기타’로 묶은 펜트리 등 옵션도 2000만원이 훨씬 넘는다. 청약자들이 분양 주택의 ‘깨알같은’ 입주자모집공고를 꼼꼼히 살피는 경우는 어렵다. 2개 브랜드의 분양가 속살을 보면 분양가에서 큰 차이가 나지 않는다는 게 취재 결과다.
 
현지에서는 양사의 분양가가 시세에 맞춰 책정했다고 분석했다.
 
인근 지난 2004년 입주한 ‘정자뜰마을 태영데시앙1차’가 4억5000만~4억후반대 거래되고 동천자이 인근 한빛마을 래미안 이스트팰리스가 6억2000만~6억4000만원대 거래되는 점을 감안하면 고분양가는 아니라는 의견이 다수였다.
 
N 부동산 관계자는 “분양가 공개 전에 예상했던 금액보다는 저렴해서 호응이 좋을 것으로 예상된다”며 “브랜드며 입지가 괜찮아 두 단지 모두 청약률은 잘 나올 것”이라고 장담했다.
   
▲ 미디어펜의 동천 자이 1순위 청약경쟁률 예측. 평균 3 대 1 안팎이 될 것으로 추정됐다.
 
현지 부동산중개업계는 두 단지 모두 1순위 마감이 순조로울 것으로 예상했다. 청약률은 성복역 롯데캐슬의 경우 10대 1, 동천자이는 한자리수 대에 머물 것이라고 의견이 모아졌다.
 
분양 관계자는 “두 단지 모두 장단점이 있기 때문에 무작정 청약통장을 넣는 것보다는 어느 쪽에 더 무게를 둘 것인지를 고려하는 것이 현명할 것”이라며 “거주자 취향이 역세권인지 숲세권인지가 중요하다”고 강조했다.
 
삶의 터로 주거가치가 주목되는 동천자이, 투자가치로 입소문 난 롯데캐슬. 수도권에 분양 훈풍 속에서 브랜드의 자존심이 걸린 양사는 기대치 이상의 분양성적을 거둘 전망이다.
 
관건은 시장이다. 용인수지 신분당선라인은 불과 6개월 전에 비해 분양가가 15% 급등했다. 호경기여서 구매력이 올라갔거나 집이 모잘라서가 아니다. 시장이 달뜬 틈을 탄 편승 분양가다. 불확실성이 점증되는 요즘, 집마련에 자제와 신중을 요구하는 이유다.
 
한문도 숭실대 사이버대 교수는 "신분당선 연장 호재가 10년 가까이 분양시장에서 효과를 보는 이유는 '서울 강남'이라는 재테크 중심점이 있기 때문이다"며 "서울 강남 3개구가 연계되지 않는 노선은 우리나라 노선이 아니라는 말에 유의, 불황기에 분양호재에 즉각 반응은 현명한 처사가 아니다"고 꼬집었다.