재궤도 오른 상계주공5단지, 노원 재건축 희망될까

[미디어펜=서동영 기자]좌초 위기를 겪던 상계주공5단지 재건축이 다시 궤도에 올랐다. 그동안 발목을 잡던 사업성이 좋아졌기 때문인데 지지부진하던 노원구 일대 재건축의 희망이 될 수 있을지 주목된다. 

10일 건설업계에 따르면 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 사업 시행사인 한국자산신탁은 지난 8일 한화 건설부문과 공사도급계약을 맺었다. 한화 건설부문은 노원구에서 유일한 재건축 준공 단지인 포레나 노원(상계주공8단지)를 시공한 건설사다. 

한국자산신탁은 올해 안 관리처분 및 조합원 분양까지 최대한 빠르게 진행한다는 계획으로 알려졌다. 상계동에서는 가장 빠른 속도다. 

1989년 준공된 상계주공5단지는 19개 동, 840가구 규모다. 재건축을 통해 최고 35층, 5개 동, 총 996가구로 변신할 예정이다. 규모가 크다고 할 수 없음에도 이목이 쏠리는 이유는 재건축 과정에서 어려움을 겪었기 때문이다. 

상계주공5단지는 지난 2023년 1월 대형 건설사와 계약했으나 그해 11월 시공계약을 해지했다. 3.3㎡당 650만 원의 공사비 기준 분담금이 최대 5~6억 원대까지 예상됐기 때문이다. 예상보다 높은 분담금에 조합원 사이에서는 사업 진행에 대한 우려가 쏟아졌다. 실제로 지난해 9월 한화 건설부문과 수의계약을 하기까지 약 2년간 사업이 공전 상태였다. 

이같은 높은 분담금은 임대물량으로 인한 낮은 사업성 때문이다. 당초 정비계획상 재건축을 통해 늘어난 156가구 중 153가구가 임대로 책정돼서다. 이로 인해 일반분양 물량이 고작 3가구에 그쳤다. 

어려울 것 같던 상계주공5단지가 다시 재건축 시동을 걸 수 있던 이유는 지난해 서울시가 도입한 사업보정계수 제도다. 사업성 보정계수는 개발 수익이 낮은 지역의 사업성을 높이고자 땅값, 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률을 최대 두 배까지 높여주는 제도다. 

상계주공5단지는 지난해 7월 정비구역지정 변경 고시를 통해 사업성 보정계수 최대치인 2.0을 적용받아 상한용적률이 기존 대비 50% 가량 증가, 임대주택 물량이 줄었다. 덕분에 일반분양 물량은 101가구로 늘어날 수 있었다. 한국자산신탁도 서울시에 사업성 개선 필요성을 수시로 강조했다고 한다. 업계에서는 조합원당 분담금이 1억 원가량 내려갈 수도 있다고 본다. 

상계주공5단지의 사례는 인근 재건축 추진 단지에도 긍정적 영향을 주고 있다. 상당수가 용적률이 200% 내외인 데다 소형 위주라 분담금 부담이 커 사업성이 낮다는 지적을 받아왔던 터였다. 지어진 지 40년이 됐음에도 재건축에 나선 상계주공 15개 단지 중 아직까지 준공된 단지가 고작 한 곳에 그친 이유다.  

다만 상계주공5단지가 마냥 안심할 수는 없는 상황이다. 아직 걸림돌이 남아 있다. 업계 관계자는 "투기과열지구로 지정돼 조합원 지위 양도가 어려워졌다"며 "이로 인해 현금청산자가 증가한다면 조합으로서는 자금 부담이 커질 수 있다"고 우려했다. 이어 "또한 이주비 규제로 이주 단계에서 어려움 겪는 소유자들이 있어 사업 속도를 내기가 쉽지 않을 가능성이 존재한다"고 지적했다. 

그러면서도 "이러한 부분은 정부 정책이라 풀기가 쉽지 않겠지만 정비사업 경험이 많은 한국자산신탁의 노하우에 따라 조금이나마 상쇄할 수 있을 것"이라고 기대했다.