금감원 "임대주택 분양전환 계약금, 법적 보호 못받아"

[미디어펜=류준현 기자] 최근 민간임대주택에서 의무 임대 기간 후 분양전환을 조건으로 매매예약금을 납입하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 이와 관련해 금융감독원은 매매예약금이 사적 계약에 따른 것인 데다, 법적으로 우선변제권도 인정되지 않는 만큼 금융소비자들의 주의를 당부했다.

13일 금감원에 따르면 최근 일부 민간임대주택 사업장이 임차인과 임대차계약을 체결하면서 의무임대기간 후 분양전환을 조건으로 '매매예약금' 납입을 권유하는 매매예약제 사례가 발생하고 있다. 

하지만 민간임대주택의 매매예약금은 사인(私人) 간 계약에 따른 것으로 HUG 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 대상에 해당되지 않는다. 또 임대차보호법 등에 따른 우선변제권도 인정되지 않는다. 국토부에서도 매매예약 사례가 없도록 권고한 만큼, 금융회사의 대출을 이용해 매매예약금을 납입해선 안 된다는 제언이다. 특히 임대사업자가 파산하는 등 사고 시 매매예약금을 되돌려받을 수 없는 만큼 금전적 피해를 주의해야 한다는 지적이다. 

이에 금감원은 관련 금융소비자들을 대상으로 주의보를 발령하며, 유의사항도 소개했다. 

우선 매매예약금은 '임대보증금'이 아니라는 점을 명심해야 한다고 지적했다. 매매예약제는 입주자모집공고에 따른 '임대차 계약'과는 다른 별도의 이면 계약인 까닭이다. 이에 금전적 피해가 발생하더라도 법적 보호를 받지 못한다는 설명이다.

또 매매예약금의 90% 등 대출을 많이 해준다는 내용의 홍보물을 주의해야 한다고 밝혔다. 홍보 내용의 사실관계와 무관하게 레버리지가 큰 대출을 권유하는 만큼, 대출자가 원리금 상환에 어려움을 겪을 수 있는 까닭이다.

아울러 임대기간 이후 소유권 이전 시 상당한 금액을 일시 상환해야 할 수도 있는 만큼, 주의해야 한다고 지적했다. 가령 금융사의 전세대출 등을 이용해 매매예약 계약을 체결하더라도, 분양전환 시점에 주담대로 대환할 경우 총부채원리금상환비율(DSR), 주택담보인정비율(LTV) 등의 규제로 금융소비자가 대출금의 상당액을 일시에 상환해야 할 수 있다. 더욱이 대출자가 이를 납입하지 못하면 연체 발생 등 건전성을 악화할 수도 있다.

금감원 관계자는 "금융소비자는 임대사업자의 파산 등 사고 시에 매매예약금에 대해 회복이 불가능한 금전 피해를 입을 수 있으므로 주의해야 한다"며 "블로그, SNS 등에서 매매예약금에 대해 금융회사의 전세대출 등을 이용해 납부할 수 있다는 확인되지 않은 내용을 홍보하는 사례가 있으니 소비자 유의사항에 대해 각별한 주의를 당부드린다"고 밝혔다.