오피스텔 공급 급감에 실수요 이동…주거형 중심으로 시장 온기

[미디어펜=조태민 기자]오피스텔 시장이 공급 축소와 실수요 유입이 맞물리며 다시 존재감을 키우고 있다. 특히 아파트 대출 규제 이후 대체 주거지를 찾는 수요가 주거형 오피스텔로 옮겨가면서 거래와 가격 모두 변화 조짐을 보이는 모습이다.

23일 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 1만2950실로 집계되며 역대 최저 수준으로 떨어질 전망이다. 이는 지난해 3만8957실의 33% 수준이다. 2019년 11만728실과 비교하면 88% 줄어든 규모다. 이후 공급도 빠르게 줄어 2027년에는 7155실, 2028년에는 5637실에 머물 것으로 예상된다.

수도권은 감소 폭이 더욱 가파르다. 서울은 지난해 4234실에서 올해 1700실로 줄어들고, 2027년에는 1224실까지 감소할 전망이다. 경기도 역시 지난해 1만6982실에서 올해 3685실, 2027년 1580실로 급감하는 흐름이다. 시장에서는 사실상 입주 절벽 국면에 접어든 것 아니냐는 해석도 나온다.

공급이 줄어드는 사이 거래는 늘고 있다. 지난해 전국 오피스텔 매매거래량은 3만2769건으로, 2024년 2만6055건보다 26% 증가했다. 2023년 2만2477건과 비교하면 1만 건 이상 늘어난 수치다. 면적별로 보면 주거 수요가 집중되는 중대형 위주의 증가세가 두드러졌다. 전용 60~85㎡ 거래는 78%, 전용 85㎡ 초과는 77% 늘며 투자형 소형보다 아파트 대체 성격이 강한 주거용 오피스텔로 매수세가 이동하는 흐름이 나타났다.

이 같은 변화의 배경으로는 아파트 중심의 금융 규제가 거론된다. 정부가 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 대책 등을 통해 아파트 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 묶은 뒤, 내 집 마련 수요 일부가 상대적으로 진입 장벽이 낮은 오피스텔로 옮겨갔다는 분석이다. 청약통장 없이도 도심에서 주거 공간을 마련할 수 있고, 상업지역 입지 특성상 생활 편의시설 접근성이 높다는 점도 실수요자 관심을 끌어들이는 요인으로 꼽힌다.

가격 흐름도 주거형 면적대에서 뚜렷하게 갈리고 있다. KB부동산의 3월 통계에 따르면 서울 오피스텔 가운데 중대형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)은 전월 대비 0.49%, 대형(85㎡ 초과)은 0.45% 상승했다. 반면 초소형은 0.06% 하락했다. 실거주 수요가 집중되는 면적대가 가격 상승을 이끌고 있다는 의미로 읽힌다.

분양시장에서도 분위기 변화가 감지된다. 인천 청라국제도시 국제업무단지에서 공급된 주거용 오피스텔 ‘청라 피크원 푸르지오’는 지난해 7월 청약 이후 약 8개월 만에 1056실 전 물량을 소진했다. 서울 서초구 방배동 ‘인시그니아 반포’ 역시 전용 59~144㎡, 총 148실 규모로 공급돼 전 호실 계약을 마쳤다.

기존 단지에서는 신고가 거래도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 양천구 ‘목동 파라곤’ 전용 95㎡는 올해 3월 18억5000만 원에 거래되며 최고가를 새로 썼다. 전년도 같은 기간 거래보다 3억 원 넘게 오른 수준이다. 서울 용산구 ‘대우월드마크’ 전용 104㎡도 올해 1월 18억1000만 원에 거래된 이후 같은 면적 매물 호가가 20억 원까지 형성돼 있다.

결국 최근 오피스텔 시장은 소형 투자상품보다 아파트를 대체할 수 있는 실거주형 자산 중심으로 재편되는 분위기다. 공급은 줄고 수요는 늘어나는 구조가 이어지면서, 서울과 수도권의 입지 경쟁력과 상품성을 갖춘 단지를 중심으로 가격 방어력과 희소성이 함께 부각되는 흐름이 당분간 이어질 가능성이 있다는 관측이 나온다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “주거형 오피스텔은 일부 지역에서 아파트 대체재로 활용되는 경우가 있지만, 수요가 전반적으로 이동했다고 보기는 어렵다”며 “완판이나 신고가 역시 입지와 상품성을 갖춘 일부 단지에 한정된 흐름으로 볼 필요가 있다”고 말했다.