[땅박사의 AI임장]흑석 ‘써밋더힐’…입지·브랜드는 합격, 가격·한강뷰는 물음표

[미디어펜=박소윤 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다.[편집자주] 

▲흑석뉴타운 정점 ‘써밋더힐’…1515가구 대단지 들어선다

대우건설이 서울 동작구 흑석동 일대에 하이엔드 주거 단지 ‘써밋더힐’을 선보입니다. 그동안 강남권 등 서울 주요 입지를 중심으로 적용되던 ‘써밋’ 브랜드를 내세워 흑석동을 ‘준강남’ 반열에 올리겠다는 복안인데요. 2020년대 후반 흑석뉴타운의 정점을 찍을 단지로 기대를 모으고 있습니다.

흑석11구역 재개발 사업으로 추진되는 이 단지는 지하 5층~지상 최고 16층, 25개 동, 총 1515가구 규모로 조성됩니다. 이 가운데 424가구가 일반분양 물량으로 풀립니다. 전용면적은 39~150㎡까지 다양하게 구성됐습니다. 청약은 5월 진행될 예정입니다.

동작구는 비규제 지역으로 거주 의무가 없고 전매 제한도 상대적으로 짧아 투자 수요 유입 가능성도 열려있습니다.

‘써밋더힐’은 흑석뉴타운 내에서도 ‘한강 조망권’과 ‘교통 인프라’를 동시에 잡은 곳으로 평가받습니다. 9호선 흑석역과 4·9호선 동작역을 아우르는 더블 역세권 입지에, 올림픽대로를 통한 강남 및 여의도 접근성이 탁월해 고소득 직장인 수요를 흡수할 최적의 조건을 갖췄습니다.

땅박사는 써밋더힐의 핵심 경쟁력으로 ‘한강 조망’과 ‘브랜드 파워’를 꼽았습니다. 대우건설이 흑석동에 처음으로 선보이는 ‘써밋’ 브랜드인 만큼, 조식 서비스, 스카이라운지, 프라이빗 시네마 등 하이엔드 단지가 가진 호텔급 커뮤니티가 시세 형성을 견인할 것이란 분석입니다.

해당 단지의 예상 분양가는 3.3㎡당 평균 약 8500만 원 선으로 거론되고 있습니다. 전용 84㎡ 기준으로는 약 28억 원이 넘습니다. 이는 최근 분양한 강남권 단지들을 뛰어넘는 수준으로, 인근 흑석한강센트레빌(약 20억 원대) 등 기존 아파트와 비교해도 약 6~7억 원 가량 높은 수치입니다.

당장 시세 차익을 노리는 ‘로또 청약’으로 접근하기엔 자금 부담이 큽니다. 하지만 입주 시점에는 강남권 신축 아파트와 직접 경쟁하는 ‘하이엔드 랜드마크’로서의 가치를 선점하는 전략적 투자로 봐야 한다는 것이 땅박사의 진단입니다.

땅박사는 “흑석동은 지리적으로 반포와 맞닿아 있어 사실상 ‘준강남’ 생활권”이라며 “하이엔드 브랜드 자재값과 공사비 상승분을 고려하면, 입주 시점에는 이 가격이 흑석동의 새로운 기준점이 될 가능성이 높다”고 봤습니다.

변수도 존재합니다. 흑석동 내부의 고질적인 경사 지형과 학군 인프라가 강남 3구에 비해 아직 부족하다는 점입니다. 강남권 분양가 상한제 단지들과 비교했을 때 가격 메리트가 거의 없는 상황에서, 수요자들이 흑석동을 최종 선택지로 택할지가 흥행의 관건입니다.

땅박사는 “흑석동은 단차가 있어 반포나 잠원 같은 평지 대단지가 주는 ‘막힘없는 보행 편의성’과는 차이가 분명해 노약자나 유모차 이용자 등에게 실질적 불편함으로 다가올 수 있다”며 “또 입주자가 누릴 교육 인프라와 상권의 깊이가 아직 강남의 대안 수준에 머물러 있다는 게 뼈아픈 대목”이라고 짚었습니다. 

단지 안은 하이엔드일지 몰라도, 단지 밖 노후화된 주변 상권과 도로망이 이 고가 단지를 얼마나 뒷받침해 줄 수 있느냐가 향후 시세 상단을 결정할 것이란 설명입니다.

땅박사는 시세에 대한 두 가지 시나리오를 제시했습니다.

예상가: 35억 ~ 38억 원

수익률(분양가 대비): +20% ~ +32%

근거: 한강변 하이엔드 단지에 대한 희소성이 극대화되고, 반포 시세가 평당 1.5억 원 시대를 열 경우 흑석동 대장주인 써밋더힐이 강력한 커플링(동조화) 현상을 보이며 동반 상승할 수 있습니다. 특히 한강 영구 조망권 세대는 부르는 게 값인 ‘트로피 홈’이 될 확률이 높습니다.

예상가: 27억 ~ 29억 원

수익률(분양가 대비): -3% ~ +3% (보합 또는 소폭 하락)

근거: 고금리 기조가 유지되고 실거주 수요자의 자금력이 한계에 부딪힐 경우, 30억 원에 육박하는 분양가가 시장에서 소화되지 못할 수 있습니다. 주변 구축 단지들과의 가격 격차가 좁혀지지 않으면 거래 절벽 속에 시세 상승폭이 극히 제한될 것입니다.

현장에서 확인한 분위기는 ‘기대와 우려가 공존’하는 모습이었습니다. 입지와 브랜드에 대한 평가는 대체로 긍정적이었지만, 가격에 대해서는 부담을 느끼는 기류가 감지됐습니다. 

인근 A 공인중개사는 “최근 시세를 감안해도 분양가가 높은 편인 건 맞다”며 “오랜만의 신축 하이엔드 단지라는 점은 기대되나, 이 마저도 기존 대장주인 아크로 리버하임을 뛰어넘기는 쉽지 않을 것”이라고 말했습니다.

써밋더힐은 분양가 수준만 놓고 보면 전통적 부촌인 강남·용산 주요 단지와 비교해도 뒤지지 않거나 오히려 높은 편입니다. 서초동 ‘아크로드 서초’와 잠원동 ‘오티에르반포’ 등 주요 단지들이 3.3㎡당 7800만 원대 수준에 공급된 점을 감안하면, 가격 경쟁력 측면에서는 물음표가 붙습니다. 

실제로 서초동 서초신동아 재건축 단지인 ‘아크로 드 서초’ 전용 59㎡는 최고가 기준 약 18억6000만 원으로, 3.3㎡당 약 7814만 원 수준에 책정됐습니다.

또 지난달 분양한 서초구 잠원동 ‘오티에르반포’ 역시 전용 59㎡(최고가 기준)가 20억4600만 원, 84㎡가 27억5600만 원으로, 평당 7852만 원 수준입니다. 입지 서열상 동작구보다 우위로 평가받는 강남·용산권 단지들이 오히려 더 낮은 가격에 공급되는 셈입니다.

이 같은 ‘가격 역전’ 현상은 분양가상한제라는 규제 구조에서 비롯됩니다. 현재 서울에서 민간택지 분양가상한제가 적용되는 곳은 강남 3구와 용산구뿐입니다. 이들 지역은 분양가가 인위적으로 통제되면서 주변 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많고, 당첨 시 수억 원의 시세 차익을 노릴 수 있는 ‘로또 청약’ 구조가 형성돼 있습니다.

반면 동작구는 비규제 지역으로 분양가 책정이 상대적으로 자유롭습니다. 여기에 토지비와 공사비 상승분이 그대로 반영되면서, 결과적으로 강남보다 높은 분양가가 형성되는 ‘역설적 구조’가 나타나고 있다는 분석입니다.

‘한강뷰’에 대한 평가 또한 엇갈렸습니다. 일부 중개업소에서는 실제 조망 가능한 가구가 10~20% 수준에 그칠 것이라는 의견이 나왔습니다. 단지 북측 기존 아파트와 16층 제한이 영향을 미칠 수 있다는 이유에서입니다.

B 공인중개사는 “한강뷰 단지라고 홍보하지만 입주 후 체감은 다를 수 있다”며 “이 단지가 가진 최대 단점이 낮은 층수이기 때문에 한강 조망이 가능한 가구는 전체의 15% 수준밖에 되지 않을 것”이라고 전망했습니다. 실제로 단지 북측에는 기존 ‘한강현대’ 아파트가 자리해 있어 일부 고층 가구에서만 한강 조망이 가능할 것으로 보였습니다. 

긍정적인 평가도 적지 않았습니다. C 공인중개사는 “강남은 분상제로 가격이 눌려 있는 특수 상황”이라며 “노량진·흑석 일대 시세 흐름을 보면 충분히 납득 가능한 수준”이라고 전했습니다. 이어 “아크로 리버하임 이후 오랜만에 나오는 하이엔드 단지라 상징성도 확실하다”고 덧붙였습니다.

실제 동작구 분양 시장은 최근 높은 가격에도 불구하고 흥행을 이어가고 있습니다. 지난달 14일 1순위 청약을 진행한 노량진6구역 ‘라클라체자이드파인’은 전용 84㎡ 분양가가 최고 25억 원대로 책정됐음에도 180가구 모집에 4843명이 몰리며 평균 26.9대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 

또 인근 대장주인 아크로 리버하임 전용 84㎡ 호가가 현재 30억 원대 중반을 형성하고 있다는 점을 고려하면, 일정 수준의 시세 차익 기대가 가능한 구조입니다. 

현장의 호평과 땅박사의 분석이 설득력을 얻는 배경에는 결국 ‘입지’가 있습니다. 단지는 9호선 흑석역을 도보 10분 이내에 이용할 수 있고, 여의도와 강남권 모두 10분대로 접근할 수 있는 위치입니다. 동작역 환승을 통한 도심 접근성도 우수하고 올림픽대로와 강변북로 등 주요 간선도로 이용이 편리해 광역 이동 여건도 뛰어납니다. 

교육 환경도 갖췄습니다. 중대부초·중이 도보권에 있고, 흑석고등학교는 지난 3월 새롭게 문을 열었습니다. 중앙대학교와 숭실대학교 등 대학도 가깝습니다. 중앙대병원과 가톨릭대 서울성모병원 등 서울 종합병원도 인접합니다.  

‘한강뷰’의 아쉬움을 상쇄해줄 수 있는 ‘숲세권’ 입지도 강점으로 부각됩니다. 국립서울현충원과 서달산을 인접하게 끼고 있어, 도심 속에서도 쾌적한 주거 환경을 확보하고 있습니다. 

D 공인중개사는 “요즘은 한강뷰 보다 배산임수 입지가 더 중요하게 평가된다”며 “과거와 달리 현충원에 대한 인식도 많이 달라졌고, 산을 끼고 있어 한강 외에도 휴식 공간을 보유하고 있는 것이 장점”이라고 말했습니다.