실수요자 중심 주담대 규제 본격 가동…금융권 고쳐야 할 관행은?

[미디어펜=류준현 기자] 정부가 가계부채 및 주택가격 상승을 억제하기 위해 금융조세정책을 강화하고 있는 가운데, 일련의 정책 기조가 실거주·실수요자를 보호·지원하고 있다는 분석이 나왔다. 나아가 정부 고강도 대출 규제가 성과를 거두려면 금융권에서도 자금조달계획서 점검과 대출기간 규제를 강화하는 등 관행을 개선해야 한다는 지적이다.

11일 한국금융연구원이 펴낸 금융브리프 포커스 '최근의 주택금융 정책과 주택금융 관행의 개선' 보고서에 따르면 정부는 주택 가격과 연동된 대출한도 규제, 실거주·실수요 요건 강화 등 주택가격 안정에 초점을 두고 정책을 펼치고 있다.

대표적으로 정부는 주택가격과 연동된 대출한도제를 도입했다. 대출자가 과다한 차입으로 주택을 구매하는 행위를 차단해 고가주택 가격 상승에 따른 불안감을 줄이는 셈이다. 또 전세와 같은 사적 차입을 억제해 1가구 실거주자에 대한 대출만 원칙적으로 허용하고 있다. 아울러 다주택자에 대한 만기연장 제한과 매매차익 관련 세제 강화를 도모하고 있다. 사실상 주택시장에 대한 가수요와 쏠림 현상을 억제하고, 투자 목적의 주택금융 경로를 차단해 '주거비용의 안정화'를 우선하고 있는 셈이다.

이에 정부 규제와 더불어 은행을 비롯한 금융기관들도 주담대를 제공할 때 책임성을 강화할 수 있도록 관행을 개선해야 한다는 지적이다. 

보고서를 작성한 구본성 선임연구위원은 "금융기관은 규제한도 내에서 주택대출 신청자에 대한 재무적 상황이나 구매 유인, 상환 위험 및 상환기간 등을 엄밀하게 평가함으로써 실무 단계에서 관리해 나갈 책무가 있다"며 "대출기관은 대출자의 개별 재무 상황을 엄밀히 점검하고 소득 대비 주택가격 수준을 고려한 적정성 및 적합성 평가를 통해 주택금융 안정화 정책이 지속될 수 있도록 세부 관행을 강화해야 한다"고 제언했다.

대표적으로 자금조달계획서의 사전·사후 점검을 강화하고, 주기적인 적정성 평가 등을 진행해야 한다는 제언이다. 금융기관이 개인의 재무 상황 변경 가능성을 고려해 보수적으로 대출결정을 내릴 수 있도록 책임을 강화하는 여신 관행을 갖춰야 한다는 설명이다. 

아울러 금융기관이 주택 구매 계획 및 자금조달의 적정성을 엄격히 평가해 사후 실패를 방지할 책무도 있다고 강조했다. 가령 금융권이 자금조달계획서를 토대로 총대출액 및 상환 계획의 적정성을 평가하고, 실제 실행 여부를 확인하는 등의 사후적 관리를 병행해야 한다는 지적이다. 

또 상환기간의 기준 합리화를 통해 연령 대비 상환기간의 적정성을 높이고, 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보인정비율(LTV) 등을 소득 대비 주택가격 수준과 연동해야 한다고 강조했다. 대출자가 은퇴 이전에 대출금 전액을 상환할 수 있을 만큼만 한도를 설정해야 한다는 지적이다. 현재 실수요자가 주담대를 받을 때 대출한도를 늘리려면 대출기간을 20~30년이 아닌 40~50년 식으로 초장기 대출을 받아야 한다. 상환기간을 늘려 월상환액을 줄여야 대출규제 기준에 부합한 까닭이다. 하지만 구 선임연구위원은 이 같은 상환기간 연장이 자칫 고가의 주택 수요만 부추겨 역효과만 초래한다고 지적한다.

한편 지난달 주요 시중은행의 주담대는 8개월만에 최대치로 증가했다. 금융권에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 4월 말 주담대 잔액은 612조 2443억원을 기록해 3월 대비 약 1조 9104억원 급증했다. 이는 지난해 8월 증가액 3조 7012억원 이후 최대치다. 같은 기간 전체 가계대출 잔액은 약 1조 5670억원 증가한 767조 2960억원으로 집계돼 지난해 10월 이후 최대 증가폭을 기록했다.