[현장]삼성물산 "반포 통합재건축, 3번 해봤다…신반포19·25차도 우리가 적임"

[미디어펜=서동영 기자]"통합재건축은 단지 디자인부터 균등한 커뮤니티 사용을 위한 접근성, 상가 위치 등 모든 것을 고려해야 합니다. 그래야 소유주들께서 원하는 제자리 재건축과 독립정산제가 가능하기 때문입니다. 래미안 원베일리 등 반포에서 통합재건축을 유일하게 성공한 삼성물산이 신반포19·25차 재건축의 적임자인 이유입니다."

지난 14일 오후 서울 서초구에 위치한 삼성물산 홍보관을 찾은 신반포19·25차 재건축 조합원들은 삼성물산 관계자의 설명에 고개를 끄덕였다. 

조합이 위치를 지정한 홍보관은 강남 주요 재건축 단지임에도 규모는 작았지만 알차게 진행됐다. 홍보관을 찾은 조합원들은 먼저 삼성물산이 마련한 PT를 들은 후 홍보관 한켠에 마련된 단지 모형도를 통해 설계 등에 대한 설명을 들었다. 또한 삼성물산의 제안은 물론 재건축과 관련해 궁금한 점 등을 물어볼 수 있는 개별 상담도 받을 수 있었다. 

신반포19·25차 재건축은 서초구 신반포19·25차와 한신진일, 잠원CJ를 통합해 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 총 614가구 규모로 조성하는 사업이다. 삼성물산과 포스코이앤씨는 지난 13일 양사 통합 설명회 후 다음 날부터 홍보관을 운영을 통해 본격적인 수주전에 돌입했다. 시공사 선정 조합원 총회는 이달 30일이다.

홍보관에 마련된 회의실에서 PT가 시작되자 스크린 앞에 선 삼성물산 관계자가 가장 먼저 강조한 부분은 '통합재건축'이었다. 신반포19·25차는 대지지분과 용적률이 다른 4개 단지가 모인 만큼 재건축 후 분양받을 평형이나 추가 분담금 배분, 조망권 등 여러 문제가 복잡하게 얽혀 있다. 자칫 단지 간 이해관계가 갈등으로 이어지면 사업 지연은 물론 심지어 무산될 수 있다.

삼성물산은 설계 시 처음부터 각 단지별 독립정산이 가능하도록 구성했다고 강조했다. 임대주택은 각 단지 비율에 맞게 배치하고, 스카이 커뮤니티를 비롯한 지상·지하 커뮤니티 시설도 단지별로 구분해 전체 면적과 비용을 독립 정산할 수 있도록 했다는 설명이다.

제자리 재건축도 마찬가지다. 삼성물산 관계자는 "예를 들어 19차 41평 조합원이라면 19차 내에 머물 수 있도록 했다"며 "반면 경쟁사는 (현재 제안으로는) 다른 단지로 이주하거나 다른 평형을 선택할 수밖에 없어 제자리 재건축이 불가능하다"고 지적했다. 

삼성물산은 반포에서 유일하게 통합재건축을 성공시킨 건설사로서의 경험을 내세웠다. 그것도 래미안 원베일리, 래미안 리오센트, 반포 리체 등 3차례다.

이 같은 통합재건축의 경험은 단지 배치부터 조망, 지하 주차장 등 전 영역에 걸쳐 설계에 반영됐다고 삼성물산은 강조했다.

설계에서 삼성물산이 가장 공을 들인 부분은 한강 조망이다. 특히 446가구에 달하는 모든 조합원이 한강 조망이 가능하도록 설계했다. 

이를 위해 'VMA(Vista Matrix Analysis)' 조망 시뮬레이션 기법을 적용, 각 동·라인별로 한강 조망이 가능하도록 주동 방향과 위치를 개별 설정했다. 특히 향후 단지와 인접한 한신16차가 재건축될 경우를 미리 고려, 한강 뷰가 제한되더라도 나머지 3개 조망축 중 하나는 반드시 확보할 수 있도록 설계했다. 그 결과 조합원 세대 100%가 한강 전망 가능한 라인에 배치됐다는 것이 삼성물산의 설명이다.

평면 설계에서는 맞통풍이 핵심이다. 삼성물산은 모든 라인에서 거실창과 주방창이 마주 보도록 설계해 환기 성능을 높였다. 조합원 전 가구 남향 비율 100%를 달성했다고 밝혔다. 

반면 경쟁사는 타워형 평면을 채택해 주방 뒤편이 옹벽으로 막혀 있어 환기가 어렵고, 거실의 3면 창이 모두 고정(픽스) 창으로 설계돼 개폐가 불가능하다고 지적했다.

단지 모형도 앞에서 한 조합원이 "왜 삼성물산은 공사기간이 경쟁사 대비 7개월 많은 56개월이냐"고 묻자 삼성물산 관계자는 "정말 기다렸던 질문이었다"며 반겼다. 

그러면서 "조합이 제공한 지반조사 결과 반포 일대는 연약 지반으로 확인된다"며 "지반 보강 공사 없이 공기를 무리하게 단축하면 안전 문제로 이어질 수 있다"고 설명했다. 실제 공사 기간이 경쟁사보다 다소 길게 제시됐지만, 이는 안전하고 정확한 공정 계획을 반영한 결과라는 입장이다.

또한 공사기간은 상대적으로 길어도 오히려 사업 속도는 경쟁사 대비 삼성물산이 더 빠르다는 점을 강조했다. 도면까지 완성해 조합에 제출한 만큼, 별도의 설계 수정이나 보완 없이 인허가 절차에 바로 돌입할 수 있다는 것이다. 삼성물산 관계자는 조합원에게 "이번 입찰제안서에 담긴 설계안은 건축법, 서울시 심의 기준, 조합 정비 계획을 모두 준수해 시공사 선정 즉시 통합심의를 신청할 수 있는 상태"라고 밝혔다. 

반포에서의 경험도 근거로 제시했다. 삼성물산 관계자는 "반포 1·2·4주구는 시공사 선정과 관리처분 모두 반포3주구(래미안 트리니원)보다 빨랐지만 실제 입주는 반포3주구가 더 빠르다"며 "이는 삼성물산의 법규를 준수한 동시에 실현 가능한 설계가 결국 사업 속도를 좌우했기 때문"이라고 강조했다.

한편 삼성물산은 자신들의 금융 경쟁력도 강조하고 있다. 사업비 무제한 지원, LTV(주택담보인정비율) 100% 이주비, 그리고 진정한 무이자 후불제다.

사업비는 한도 없이 필요한 만큼 지원한다고 약속했다. 재건축 사업은 장기간에 걸쳐 예상치 못한 비용이 발생하는 경우가 많다. 한도를 두지 않음으로써 자금 부족으로 사업이 멈추는 상황을 원천 차단하겠다는 취지다.

또한 "여러 사업 조건과 금융 혜택 그리고 래미안을 선택했을 때의 브랜드 가치 등 모든 가치를 금액으로 환산하면 경쟁사 대비 최소 (가구당) 21억 원 정도의 굉장히 높은 프리미엄을 조합원에게 자신 있게 제안 드린다"고 강조했다.