[땅박사의 AI임장]'초역세권'은 진짜였다...의왕역 SK VIEW의 입지와 기대감

[미디어펜=서동영 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

수도권전철 1호선 수도권광역급행철도(GTX)-C에 대한 기대감으로 주목을 받고 있습니다. GTX-C는 경기도 동두천의 덕정역에서 서울의 창동, 광운대, 삼성을 거쳐 다시 경기도의 과천, 의왕, 수원까지 약 86.5km를 연결하는 대심도 광역급행철도 사업입니다. 완공 시 수도권 남북에서 서울로의 이동 시간이 크게 단축될 것으로 기대됩니다.

2024년 1월 착공식까지 열고도 공사비 갈등으로 인해 첫 삽을 뜨지도 못하던 GTX-C는 최근 국면 전환을 맞았습니다. 비로소 착공이 임박한 것입니다. 지난 4월 대한상사중재원이 총사업비 증액(기존 4조6000억 원→약 4조9000억 원)을 결정했고, 이를 반영하기 위한 정부-민간사업자 간 변경 실시협약 절차가 마무리 단계에 들어섰습니다. 국토교통부는 해당 절차가 빠르면 8월 말, 늦어도 9월께 완료될 것으로 보고 있습니다. 

GTX-C가 뚫릴 의왕역 인근에 2000가구에 육박하는 대단지가 등장해 주목을 받고 있습니다. '의왕역 SK VIEW' 입니다. 

의왕역 SK VIEW는 부곡가구역주택재개발조합이 시행하고 SK에코플랜트가 시공을 맡은 재개발 단지입니다. 지하 3층~지상 34층, 13개 동, 총 1857가구 규모로, 이 가운데 조합원 물량이 922가구, 임대주택이 93가구, 일반분양이 820가구입니다.

일반분양은 전용면적별로 36·45·59A·59B·84A·84B·84C 등 7개 타입으로 구성됐으며 특별공급 450가구·일반공급 370가구입니다. 견본주택은 16일 열리고 청약은 오는 20일 특별공급을 시작으로 21일 1순위 해당 지역, 22일 1순위 기타 지역, 23일 2순위 순으로 진행합니다. 당첨자 발표는 오는 29일 입니다. 

분양가는 △36㎡ 3억9500만 원 △45㎡ 5억1800만 원~5억6800만 원 △59㎡ 7억9400만~8억9500만 원 △84㎡ 9억9700만~10억9800만 원입니다. 또한 의왕시는 투기과열지구·청약과열지역이자 토지거래허가구역으로 3중 규제를 받는 지역입니다. 

땅박사는 의왕역 SK VIEW에 대해 '입지'를 가장 최고의 장점으로 꼽았습니다. 1호선 의왕역을 도보로 이용할 수 있고 단지와 가까운 곳에 다양한 레저지설이 자리한 29만 평 규모 왕송호수공원이 자리하고 있기 때문입니다. 도로로도 서울, 수원, 안양 등으로 쉽게 이동할 수 있다고 봤습니다. 영동고속도로와 월암IC를 통한 과천봉담고속화도로, 수도권제1순환고속도로 등을 탈 수 있기 때문이다. 

무엇보다 단지명에서 알 수 있듯이 의왕역 SK VIEW가 가장 강조하는 부분은 '의왕역 초역세권'입니다. 땅박사는 "단지에서 의왕역까지 도보로 5분이면 도달 가능하다"고 분석했습니다. 

의왕역은 해당 단지의 가장 중요한 인프라 요소입니다. GTX-C가 뚫리면 의왕역에서 서울역, 시청, 용산 등 서울 주요 도심을 환승 없이 한 번에 이동할 수 있게 됩니다. 특히 의왕역에서 삼성역까지 약 20분대 이동이 가능해질 전망입니다. 

다만 땅박사는 "착공이 임박했다는 건 분명한 호재지만 완공 시점을 새로 계산해 봐야 한다"며 "GTX-C는 대심도 터널 구간 공사에만 5년 이상 걸릴 것으로 예상되는만큼 완공은 2031~2032년경이 될 가능성이 크다"고 전망했습니다. 그러면서 "의왕역 SK VIEW 입주(2029년 12월) 시점보다 최소 1~2년 이상 늦게 GTX-C를 이용하게 될 가능성이 있는 만큼 청약을 고려하는 이들은 이를 염두에 둬야 한다"고 설명했습니다. 

무엇보다 땅박사는 "분양가가 다소 높다"고 지적했습니다. 그러면서 지난해 12월 SK에코플랜트가 의왕시 고천동에서 분양해 단숨에 완판한 '의왕시청역 SK뷰 IPARK'와 비교했습니다. 

땅박사는 "같은 의왕이지만 6개월 만에 6.8%에서 12.65%의 분양가 차이가 있다"며 "두 단지 모두 규제지역에 속하고 시공사도 같지만 분양시기가 7~8개월 난 점이 분양가 차이를 불러온 것 같다"고 추정했습니다. 

또한 학군도 지적했습니다. '원스톱 학세권'으로 초·중·고교 모든 학군이 도보권이라고 강조하지만 분양공고문을 확인한 결과 확정된 학교는 덕성초 하나 뿐이기 때문입니다. 단지에서 가장 가까운 중학교와 고등학교는 부곡중과 의왕고로 도보로 각각 1.1㎞, 730m 입니다. 

지난 13일 1호선을 타고 찾아간 의왕역은 한여름 가장 더운 시간인 오후 3시경에도 많은 사람들이 오갔습니다. 전철에서 내리자마자 의왕역 SK VIEW 공사 현장까지 걸은 시간을 재보니 정확히 5분 19초가 나왔습니다. 역 앞에서 횡단보도를 건너기 위해 기다린 시간을 고려하면 5분이니 '의왕역 초역세권'은 정확한 표현이라고 할 수 있습니다. 

현장은 높은 펜스로 둘러쳐졌습니다만 한 바퀴 둘러보니 그래도 현장 내부를 볼 수 있는 곳이 있었습니다. 이전까지 빌라와 단독주택으로 빼곡했던 땅이 이제는 모두 철거돼 사라진 모습을 확인할 수 있었습니다. 

학교 통학은 땅박사의 분석과는 달리 큰 문제가 되지 않을 것 같습니다. 단지에서 동쪽으로 7분 정도 걸어가니 덕성초를 볼 수 있었습니다. 그 옆에는 의왕고가 자리했습니다. 단지 남쪽 부곡중은 도보로 15분가량 소요됐지만 이정도면 양호하다고 볼 수 있습니다. 

현장에서는 의왕역 SK VIEW의 청약 결과에 대한 전망이 갈렸습니다. A공인중개사무소 대표는 "대출이 나오지 않는 현재 상황을 고려하면 분양가가 다소 비싸다"면서 "의왕에서 이 정도 가격을 주고 들어올 사람이 당장은 많지 않다"며 분양 완료까지는 시간이 걸릴 것으로 봤습니다. 규제지역에서는 무주택자라도 주택담보대출비율이 40%가 적용되며 대출한도는 6억 원에 불과한 상황입니다. 

그러나 B공인중개사무소 대표는 "완판이 기대된다"며 긍정적으로 봤습니다. 단지 위치 때문입니다. GTX-C가 개통되지 않았다지만 1호선으로도 충분히 서울 출퇴근이 가능합니다. 게다가 수원, 군포, 안양과 가깝기에 이들 지역에서 새 아파트를 필요로 하는 이들이라면 오히려 나쁘지 않은 가격이라고 판단해 충분히 청약에 나서 볼 수 있다는 것입니다. 수원의 경우 84기준 분양가가 최고 12억 원대를 뚫었습니다.  안양은 15억 원을 넘었습니다. 이들 지역 거주자에 있어 의왕역 SK VIEW의 10억 원은 저렴한 분양가입니다. 

게다가 추후 GTX-C로 인한 가격 상승이 기대됩니다. 앞서 개통된 GTX-A의 선례가 있습니다. GTX-A 노선 일대인 용인 기흥, 화성 동탄 등의 실거래가는 현재 계속해서 상승 중이기 때문입니다. GTX-A 구성역이 자리한 기흥 힐스테이트 구성 59㎡는 지난달 8억2000만 원으로 최고가를 기록했습니다. 동탄역 롯데캐슬 84㎡는 지난달 22억2500만 원으로 입주 후 가장 비싼 금액에 팔렸습니다.

의왕역 SK VIEW 인근에서 개발이 이뤄지거나 진행하려는 모습이 보인다는 점도 플러스 요소입니다. 의왕역 SK VIEW 대각선에 자리한 의왕 우성4차아파트 가로주택정비사업을 통해 공급되는 의왕역 한신더휴가 오는 8월 분양에 돌입합니다. 동쪽에 자리한 장미아파트는 재건축을 위한 추진위를 구성 중이며 남쪽에 자리한 우성 5·6차(부곡다구역)은 지난 1월 재건축을 위한 사업시행인가를 받았습니다. 

의왕시청이 자리한데다 택지개발로 인해 주목을 받던 고천동과 달리 낙후된 주택가로서 그동안 관심받지 못했던 의왕역 일대가 의왕역 SK VIEW를 시작으로 새롭게 바뀌고 있는 것입니다. 인근 주민들도 대단지의 등장을 반기고 있습니다. 한 상점 주인은 "거주 인구가 늘어나면 상권이 더 활성화될 것"이라며 좋아했습니다. 단지 앞 도로변에는 다양한 상가들이 즐비합니다. 

직주근접도 갖췄습니다. 단지 뒤에는 현대모비스와 현대위아의 의왕연구소, 현대로템 의왕공장이 자리했으며 대형 물류센터를 비롯해 규모가 크지 않은 산단 등이 자리하고 있습니다. 

그렇기에 의왕역 SK VIEW는 실거주로도 좋고 추후 세를 놓기에도 문제가 없는 아파트라는 평가입니다. 의왕시청역 SK VIEW 아이파크도 수요자가 적을 수 있다는 우려가 있었지만 단숨에 완판됐습니다. 

무엇보다 의왕역 SK VIEW는 1호선 역세권이라는 '현재의 확실한 가치'에 더해 GTX-C라는 '미래의 확장된 가치'까지 함께 갖췄다는 점에서, 의왕역 SK VIEW는 완공 시점보다 그 이후를 내다볼 만한 단지입니다. 시간이 걸리더라도 완판은 문제가 없을 것으로 보입니다.