1기 신도시 재정비 추진 몰렸다…분당 5.5배·평촌 3배, 지정은 ‘좁은 문’

[미디어펜=조태민 기자]분당과 평촌에서의 1기 신도시 재정비 추진 규모가 지정 가능 물량의 3~5배에 달하면서 재건축 순위 경쟁이 불가피해졌다. 대규모 이주를 막기 위해 사업 물량을 연도별로 나눠 관리하고 있지만, 정비 추진수요가 특정 지역과 시기에 몰리면서 이를 지정 물량 운용에 어떻게 반영할지가 과제로 떠올랐다.

▲ 1기 신도시 재정비 추진 규모가 분당과 평촌에서 지정 가능 물량의 3~5배에 달하면서 특별정비구역 지정을 둘러싼 선별 경쟁이 본격화하고 있다. 사진은 평촌의 한 아파트 단지/사진=미디어펜 김상문 기자

 

6일 정비업계에 따르면 분당에서는 올해 특별정비구역 지정 물량 1만2000가구를 놓고 50개 구역, 6만6037가구가 사전 제안에 참여했다. 지정 가능 물량의 약 5.5배로, 제안 규모가 올해 지정 물량보다 5만4037가구 많다.

성남시는 사전 제안 구역을 대상으로 계획 자문과 보완을 진행한 뒤 오는 9월 제안서 본안을 받는다. 이후 주민공람과 시의회 의견 청취, 경기도 협의 등을 거쳐 도시계획위원회에서 1만2000가구를 선정하고 연내 특별정비구역 지정을 마칠 계획이다.

평촌도 올해 지정 물량을 크게 웃도는 구역이 정비 절차에 참여했다. 안양시가 정한 2026년 정비구역 지정 물량은 총 7200가구다. 선도지구 A-19구역 2334가구를 제외하면 나머지 구역에 배정할 수 있는 물량은 4866가구다.

지난 2월까지 선도지구 외 6개 구역, 1만4102가구가 특별정비계획 사전자문을 신청했다. 정식 주민제안 이전 단계지만 신청 규모는 남은 지정 물량의 약 2.9배로, 올해 지정 가능 물량보다 9236가구 많다.

안양시는 사전자문을 거쳐 계획안을 보완하고 토지등소유자 과반수 동의를 확보한 구역으로부터 정식 주민제안을 받는다. 도시계획위원회 심의를 거친 지정 대상 물량이 7200가구를 넘으면 용적률과 기반시설 추가 확보, 주차대수 비율, 주민동의율 등을 반영한 점수표에 따라 지정 우선순위를 정할 방침이다.

국토교통부 노후계획도시정비기본방침은 특별정비구역 예정물량을 전체 특별정비예정구역의 멸실·이주 물량을 연도별로 나눈 규모로 규정하고 있다. 이는 여러 구역이 한꺼번에 이주·철거 단계에 들어가 주변 전월세시장에 충격을 주는 것을 막기 위한 장치다. 

특별정비구역 지정 물량과 실제 착공 단계의 물량은 별도로 관리된다. 기본방침상 ‘연간 허용 정비물량’은 관할 지역과 인접 생활권의 주택수급 여건을 고려한 연간 관리처분계획 인가 물량, 즉 실착공 물량이다. 정부는 연차별 구역 지정 예정물량을 바탕으로 향후 실제 착공 규모와 이주수요를 추정한다.

하지만 지역별 정비 추진수요와 연차별 지정 물량이 반드시 일치하는 것은 아니다. 분당과 평촌처럼 추진 움직임이 집중된 지역에서는 사업 의지가 있어도 모든 구역이 같은 해 지정되기 어려워 한정된 물량을 둘러싼 선별 경쟁이 불가피한 구조다.

특별정비구역으로 지정된 사업이 모두 같은 속도로 이주와 착공에 들어가는 것도 아니다. 지정 이후 주민 합의와 사업시행인가, 관리처분계획인가 등을 거쳐야 하는 만큼 구역별 진행 속도를 후속 지정 물량에 탄력적으로 반영할 필요가 있다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지정에서 밀리면서 사업이 지연되는 문제는 있지만, 더 중요한 것은 지정된 구역들이 실제로 얼마나 빨리 사업을 진행하느냐다”며 “실무에서는 정비사업이 모두 촘촘하게 진행되는 경우가 많지 않은 만큼 동시다발적으로 과도한 물량이 나오지 않도록 조정하되, 지정 이후 실제 진행 속도도 함께 살펴야 한다”고 말했다.