경실련 "국감서 부동산정책 전면 점검"…토지임대부·공공임대 확대 촉구

[미디어펜=박소윤 기자]경제정의실천시민연합(경실련)이 2026년 국정감사를 앞두고 정부의 부동산정책 전반을 점검해야 한다며 공공주택과 정비사업, 부동산 세제 등 7대 과제를 제시했다. 공공택지를 활용한 토지임대부 주택 공급을 확대하는 한편 민간 중심의 신축약정매입을 줄이고 공공 직접건설을 늘려야 한다는 제언이다.

경실련은 2일 국정감사에서 중점적으로 다뤄야 할 부동산 분야 7대 과제로 △토지임대부 주택 공급 확대 △장기간 저렴하게 거주할 수 있는 공공임대주택 확대 △신축약정매입 중단 및 공공 직접건설 확대 △LH 분양원가·건설원가 공개 △재개발·재건축 활성화 정책 재검토 및 개발이익 환수 강화 △장기거주소득공제 개선 △종합부동산세 공정시장가액비율 폐지를 제안했다.

경실련은 우선 3기 신도시 등 공공택지에서 토지임대부 주택 공급을 확대해야 한다고 주장했다. 공공이 토지를 계속 보유하고 건물만 분양하는 방식으로 분양가를 낮추면서 토지가치 상승분은 공공이 유지할 수 있다는 이유에서다. 경실련에 따르면 현재까지 공급된 토지임대부 주택은 1914가구에 불과하다.

장기간 저렴하게 거주할 수 있는 공공임대주택 확대도 요구했다. 경실련은 영구임대·50년임대·국민임대·장기전세·통합공공임대 등을 '진짜공공임대주택'으로 분류하고 이들 주택의 공급 확대가 필요하다고 밝혔다. 경실련이 집계한 진짜공공임대주택은 전체 주택의 4.4%인 101만6000가구 수준이다. 매입임대와 전세임대 등을 포함한 공공주택 통계가 실제 공공임대 재고를 과대하게 보여주고 있는지도 국정감사에서 따져야 한다고 했다.

민간이 건설한 주택을 공공이 사들이는 신축약정매입 방식도 문제로 지목했다. 토지비와 건축비뿐 아니라 민간사업자의 이윤까지 매입가격에 반영될 수 있어 공공이 민간사업자의 수익을 보전하는 구조가 될 수 있다는 설명이다.

실제 사례도 제시했다. 경실련에 따르면 서울 동대문구 장안동의 약 8평 규모 오피스텔이 약 2억9000만 원 수준에 거래되는 가운데 LH가 인근 신축 오피스텔을 호당 약 3억5000만 원에 약정매입한 사례가 있었다. 또 LH가 2021년부터 2025년 6월까지 주택 매입에 투입한 금액은 약 21조 원에 달한다.

LH의 분양원가와 건설원가 공개도 요구했다. 3기 신도시의 경우 공공이 토지를 수용해 조성한 택지인 만큼 분양가격 산정 근거와 공공의 수익 규모를 공개해야 한다는 것이다. 경실련 분석에서는 남양주 왕숙·왕숙2의 전용 25평 기준 LH 분양가격이 약 4억6000만 원인 반면 추정원가는 약 3억4000만 원으로 약 1억2000만 원의 차이가 나는 것으로 나타났다.

정비사업을 통한 주택 공급 확대 정책에 대해서도 재검토를 촉구했다. 정부와 서울시가 용적률 상향과 인허가 절차 단축 등을 통해 재개발·재건축을 공급 확대 수단으로 활용하고 있지만, 정비사업 과정에서 발생하는 이주수요가 전월세시장에 미치는 영향과 개발이익 환수 수준을 함께 따져야 한다는 주장이다.

경실련은 자체적으로 14년간 정비사업을 분석한 결과 기존 주택 대비 순증가율이 전체 약 20%였으며 재개발은 7%, 재건축은 37% 수준이었다고 밝혔다. 신규 주택 중 임대주택 비율도 재개발 17.6%, 재건축 7.4%에 그쳤다고 분석했다. 이에 따라 용적률 상향에 따른 개발이익과 공공환수 규모, 재건축초과이익환수제의 실제 부과·징수 실적 등을 국정감사에서 점검해야 한다고 강조했다.

부동산 세제에 대해서는 장기거주소득공제와 종합부동산세 공정시장가액비율을 문제 삼았다. 정부의 2026년 세제개편안이 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개편하면서 거주기간을 중심으로 공제 혜택을 주는 방향을 제시했지만, 최대 80%의 공제가 가능해 고가 1주택의 양도차익에 대한 세제 혜택이 과도할 수 있다는 분석이다.

종부세 공정시장가액비율에 대해서는 정권에 따라 비율이 크게 달라져 조세 예측가능성을 떨어뜨린다고 지적했다. 경실련에 따르면 공정시장가액비율은 이명박 정부 80%, 문재인 정부 최대 95%, 윤석열 정부 60%로 변화했다. 정부가 2026년 세제개편안에서 이를 70~80% 수준으로 높이는 방안을 제시한 만큼 공시가격과 기본공제, 세율 등을 함께 고려한 실효세율 변화를 따져봐야 한다는 진단이다.

경실련은 "공공분양은 정부의 수익사업이 아니라 무주택 서민의 주거안정을 위한 정책수단이어야 한다"며 "공공이 토지를 보유하고 부담 가능한 가격으로 주택을 공급하는 한편 장기간 저렴하게 거주할 수 있는 공공임대주택을 확대해야 한다"고 밝혔다.

이어 "용적률 완화와 공공투자로 발생한 개발이익과 부동산 불로소득도 적정하게 환수해야 한다"며 "국회가 이번 국정감사를 통해 정부 부동산정책의 시장 영향을 점검하고 주거안정과 집값 안정을 위한 정책 개선을 이끌어야 한다"고 촉구했다.