코람코, 공실 물류센터 '로지스포인트 여주' 10개월 만에 임대 100%···가치 재평가↑

[미디어펜=서동영 기자]코람코자산운용이 밸류애드 전략을 통해 물류센터, 오피스, 호텔 등 저평가 받던 부동산의 가치를 잇달아 끌어올려 주목을 받고 있다. 

코람코자산운용은 지난해 12월 사들인 경기 여주시 신축 대형 물류센터 '로지스포인트 여주'의 임대율이 약 10개월 만에 100%를 기록했다고 15일 밝혔다.

인수 당시 임대율은 전체 면적의 절반에 못 미치는 45%대였다. 코람코는 인수 후 저온시설을 상온으로 바꾸고 롯데글로벌로지스 등 신규 임차인을 들여 남은 공간을 모두 채웠다. 이에 따라 상업용 부동산업계에서는 이 자산의 가치도 재평가될 것이라는 관측이 나온다.

코람코가 해당 자산을 인수한 시기는 물류센터 공급 확대와 고금리 여파로 자산가격이 크게 조정받던 때였다. 매도 측의 유동성 부담으로 매물이 나오자, 코람코는 고속도로 접근성과 대형 물류시설로서의 물리적 경쟁력을 따져 약 1900억 원에 인수를 결정했다.

로지스포인트 여주는 2023년 준공된 연면적 약 13만1000㎡, 지하 2층~지상 4층 규모의 신축 물류센터다. 영동고속도로 여주IC에서 약 2㎞ 떨어진 여주·이천 물류 클러스터의 주요 시설로, 약 6000평의 대형 바닥면적과 약 1만kW의 전력용량을 갖춰 자동화·풀필먼트 물류에 적합하다.

인수 당시 지상 2·3층에는 CJ대한통운과 패션기업 비케이브가 입주해 있었지만, 지하 2층과 지상 1층 저온시설을 중심으로 공실이 많았다. 코람코는 여주·이천권에 패션·유통 및 3PL 기업의 상온 물류 수요가 몰려 있다는 점에 착안해 저온시설 용도 전환과 임차인 유치를 병행하는 밸류애드 전략을 세웠다. 지난 6월 지하 2층과 지상 1층의 저온시설 약 6만8467㎡를 상온 창고로 바꾸는 공사를 마쳐 임대 가능한 수요층을 넓혔고, 이후 롯데글로벌로지스를 새 임차인으로 유치해 CJ대한통운·비케이브와 함께 주요 물류·유통기업 중심의 임차 구성을 완성했다.

이는 상온과 저온 물류센터의 임대 수요가 엇갈리는 시장에서 가능했다. 젠스타메이트에 따르면 올해 2분기 수도권 상온 물류센터 공실률은 8.6%, 저온 물류센터는 44.6%였다. 코람코는 이런 수급 차이를 감안해 시설을 전환했고, 업계는 임대 안정화가 자산가치 평가에도 긍정적일 것으로 본다.

코람코는 다른 섹터에서도 밸류애드 전략을 펼쳐 왔다. 코람코자산신탁은 서울 도심의 옛 씨티은행 사옥을 '케이스퀘어시티'로 리모델링하고 우량 임차인을 유치해 가치를 끌어올린 뒤 퍼시픽자산운용에 약 3070억 원에 매각했고, 업계는 이 거래로 약 600억 원의 매각차익을 낸 것으로 추산한다. 

최근에는 코람코자산운용이 서울 을지로의 2성급 U5호텔을 글로벌 브랜드 4성급 '머큐어 앰배서더 동대문'으로 전환해 객실을 297실에서 336실로 늘리고 전문 운영체계를 도입했다. 남대문 인근 '에티버스타워'에서도 시설 개선과 운영 효율화로 밸류애드를 추진 중이다.

최근 상업용 부동산 시장은 자산별 임대 실적과 운영 성과에 따라 투자수익이 갈리는 양상이다. 매입가뿐 아니라 보유 기간 중 임대 경쟁력과 수익성을 개선하는 운용사의 전문성이 중요해졌고, 코람코는 오피스·물류·호텔 등 섹터별 전문조직을 바탕으로 입지와 수요를 분석해 자산가치를 높이는 투자전략을 확대하고 있다.

윤장호 코람코자산운용 대표이사는 "로지스포인트 여주는 물류시장 침체기에 가격이 조정됐지만, 입지와 시설 경쟁력, 잠재 임차 수요를 분석해 가치 회복 가능성을 확인한 자산"이라며 "앞으로도 시장에서 저평가된 우량자산을 선별적으로 발굴하고, 섹터별 전문성을 바탕으로 자산의 잠재가치를 투자자의 실질적인 수익으로 연결하는 데 집중하겠다"고 말했다.