추가규제 뜬소문, 왜 부천·권선·만안?…풍선효과에 집값 급등

[미디어펜=서동영 기자]부천시와 수원시 권선구, 안양시 만안구를 규제지역으로 추가 지정한다는 소문이 퍼졌다. 정부는 이를 적극 부인했지만 이들 세 곳이 지목된 데는 이유가 있다는 분석이 나온다. 인근 지역이 규제로 묶이면서 수요가 몰려든, 이른바 '풍선효과'를 통해 올해 집값이 크게 올랐기 때문이다.

9일 부동산 업계에 따르면 최근 온라인 커뮤니티와 메신저 등을 통해 '주택시장 안정화 추가 대책 발표안(11월 중순 예정)'이라는 제목의 글이 돌았다. 

부천·권선구·만안구를 토지거래허가구역과 규제지역으로 묶고, 주택담보대출 한도를 집값 구간별로 지금보다 한 단계씩 줄인다는 내용이다. 더불어 규제지역 내 생애최초 구입자의 LTV 우대(최대 70%)를 없애 40%로 낮추고, 내년부터 수도권·규제지역 전세대출 보증비율을 10%포인트 축소한다고도 담겼다. 

이같은 '찌라시'에 대해 지난 6일 국토교통부는 정부가 검토하거나 확정한 내용이 아니라고 밝혔다. 또한 허위 정보를 퍼뜨린 행위에 대해서는 경찰에 수사를 의뢰하기로 했다. 

그럼에도 부천·권선·만안이 왜 거론됐는지는 그럴 만한 이유가 있다는 분석이다. 이미 규제로 묶인 지역과 맞닿아 있으면서도 규제를 피했다는 공통점이다. 

정부는 지난해 10·15 대책에서 서울 전역과 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶었다. 이때 수원에서는 영통·장안·팔달구가 대상이 됐지만 권선구는 빠졌다. 안양에서도 평촌신도시가 있는 동안구만 규제지역에 들어갔고 만안구는 제외됐다. 서울과 경계를 맞댄 부천 역시 명단에 오르지 않았다. 올해 6월 30일 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 추가로 묶였을 때도 이들 세 곳은 포함되지 않았다. 

규제지역과 비규제지역의 가장 큰 차이는 대출이다. 규제지역에서는 LTV가 40%로 제한되지만 비규제지역은 70%까지 받을 수 있다. LTV만 놓고 보면 6억 원짜리 아파트를 살 때 규제지역에서는 2억4000만 원, 비규제지역에서는 4억2000만 원까지 빌릴 수 있는 셈이다. 같은 생활권 안에서도 행정구역 경계 하나로 마련해야 할 현금이 2억 원 가까이 달라지다 보니, 규제지역에서 집을 구하지 못한 수요가 바로 옆 비규제지역으로 옮겨 가고 있다는 게 업계의 설명이다. 

실제 부천·권선구·만안구의 집값 상승률에서도 풍선효과가 확인된다. 미디어펜이 한국부동산원 월간 매매가격지수를 분석한 결과, 수원 권선구는 올해 1~9월 9.64% 올랐다. 상반기에는 매달 0.5~1.0% 수준이던 상승률이 동탄·기흥이 규제지역으로 묶인 직후인 7월 1.26%로 높아졌고, 8월 1.96%, 9월 1.87%로 2%에 육박했다. 7~9월 석 달 상승률(5.16%)이 상반기 여섯 달 상승률(4.26%)을 웃돈 것이다.

안양 만안구는 같은 기간 7.44% 올랐다. 상반기 월 0.4~0.9% 수준에서 7월 1.22%, 8월 1.50%로 오름폭이 커졌다가 9월에는 0.75%로 다소 둔화했다. 부천 원미구는 5.59% 상승했는데, 7월 0.80%, 8월 0.84%에 이어 9월에는 1.35%로 오히려 상승 속도가 빨라졌다. 다만 같은 부천 안에서도 소사구(1.81%)와 오정구(0.04%)는 상승폭이 상대적으로 낮았다. 서울 접근성이 좋은 원미구에 수요가 집중된 모습이다.

주택법상 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과하는 등의 요건을 갖춰야 한다. 지난 6월 용인 기흥구가 토지거래허가구역으로 지정될 당시 연간 누적 상승률은 6.21%였다. 10월 첫째 주 기준 권선구(9.93%)와 만안구(7.27%), 원미구(6.23%)는 이미 이 수준을 넘어섰다. 시장에서 이들 지역을 '다음 규제 대상'으로 떠올리고 추가 지정설을 그럴듯하게 받아들인 배경이다. 다만 해당 요건을 충족했다고 지정이 자동으로 이뤄지는 것은 아니다.

최근까지도 상승세는 이어지고 있다. 한국부동산원 주간 통계에 따르면 11월 첫째 주(2일 기준) 부천 원미구 아파트값은 0.40% 올라 경기도 평균(0.20%)의 두 배를 기록했다. 안양 만안구는 0.10%로 전주(0.01%)보다 오름폭을 키웠다. 수원 권선구도 0.26% 상승했다. 

전문가들은 지역 단위 규제가 계속되는 한 풍선효과도 되풀이될 수 있다고 우려한다. 실제로 최근에는 군포시와 오산시, 화성 병점구 등 또 다른 비규제지역으로 상승세가 번지고 있다. 부천·권선·만안을 추가로 묶더라도 수요가 다시 그 인접지역으로 이동하는 '두더지 잡기'식 규제가 될 수 있다는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 "경기도 상승률이 서울보다 높은 데는 서울에서 토지거래허가구역과 규제지역이 점점 확대되고 있는 영향이 있다"며 "토허제로 지정된 곳은 가격이 오르고, 지정되지 않은 곳은 풍선효과를 받는 구조"라고 설명했다. 이어 "지금은 토허제 구역을 줄여야 할 판인데 오히려 늘린다면, 정책 방향이 옳지 못하다고 할 수 있다"고 지적했다.