이재명 대통령이 연일 자신의 SNS를 통해 부동산 관련 메시지를 내고 있다. 무엇보다 "부동산 정상화는 계곡 불법시설 정비나 주식시장 정상화보다는 쉬운 일"이라며 이번에야 말로 집값을 잡겠다는 의지가 강하다. 자신의 분당 아파트를 매각하기도 했다. 대통령이 말 한마디를 할 때마다 부동산 시장은 크게 술렁인다. 과연 대통령의 장담대로 집값은 잡힐 수 있을까? 미디어펜은 △양도세 △보유세 △주택공급 등 현재 중요 부동산 이슈를 짚어보면서 집권 1주기를 앞둔 이재명 정부 부동산 정책에 대한 전문가들의 날카로운 평가와 조언도 들어봤다.[편집자 주]
이재명 대통령이 더 이상의 양도세 중과 유예 종료는 없다고 밝히면서 서울 부동산 시장이 반응하고 있다. 다만 강남3구 외 지역 오름세 지속과 중과 부활 후 매물 잠김 우려가 나온다./사진=미디어펜 서동영 기자
▲'5월 9일 양도세 중과 유예 종료' 못 박자 하락하는 강남3구
[미디어펜=서동영 기자]지난 1월 23일, 이재명 대통령은 자신의 엑스(X)에 "다주택자 양도세 중과 유예의 5월 9일 종료는 지난해 2025년 2월에 이미 정해진 것"이라며 "비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다"는 글을 올렸다.
5월 10일부터는 주택 매매 시 조정대상지역 내 다주택자에게는 최대 82.5%(지방세 포함)의 양도세 중과세율이 부과된다. 또한 장기보유특별공제도 배제돼 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 가산세율이 적용된다. 집값이 높을수록 양도세 부담이 커진 것이다. 하지만 5월 10일 이전에 주택을 매도할 경우 기본세율(6~45%)이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있다.
대통령이 '더 이상 양도세 중과 유예 연장은 없다'고 못을 박으면서 부동산 시장이 반응했다. 특히 고가 아파트가 밀집한 서울 강남3구(강남구·송파구·서초구)가 하락세를 나타내고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 서울 동남권(강남3구·강동구) 아파트 매매가격은 대통령이 양도세를 언급한 1월 넷째 주 이후 8주간 누적 0.07% 내렸다. 특히 강남구 송파구 서초구는 2월 넷째주부터 다섯주 연속 하락세다.
'강남불패'로 불리며 철옹성을 자랑했던 강남3구가 흔들리자 정부는 반색했다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 29일 KBS 일요진단에 출연해 "전체적으로 하향 안정화라고 이야긴 못해도 좋은 시그널이라고 생각한다"고 밝혔다. 강남3구 하락이 서울과 수도권 전체로 퍼지면서 결국 집값이 안정화될 것으로 판단해서다.
▲강남권 하락세, 서울 등 수도권 전체로 퍼질까
강남3구 하락이 서울 등 수도권 전체 가격 하락을 견인할 것이라는 의견이 있다. 양도세 중과 유예 종료가 코 앞으로 다가올수록 다주택자 등 마음이 급한 매도인이 가격을 내릴 것이기에 집값 하락세가 커질 것이라는 이유에서다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "4월은 양도세 중과 유예 혜택을 받기 위한 실질적인 마지막 매도 시기인 만큼 수도권 전반에서 가격 조정폭이 커질 것으로 보인다"고 내다봤다.
그러나 최근 시장은 묘한 움직임을 보이는 중이다. 집값이 내려가는 강남과 달리 나머지 비강남은 올라가고 있어서다. 1월 넷째 주 이후 성북구 강서구는 각각 2.12%, 2.00% 상승했다. 영등포구·관악구·구로구·중구·동대문구·서대문구·노원구 등도 오름세를 멈추지 않고 있다.
강남3구와 비강남간 '디커플링' 현상에 대해 송승현 도시와경제 대표는 "강남3구의 약세는 양도세 중과에 따른 단기적 매도 압력의 영향이 크다"고 분석했다.
서울에서 대다수를 차지하는 15억 원 미만 중저가 아파트들은 양도세 중과 영향을 적게 받기 때문이라는 해석도 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "가격 측면에서 강남에 비해 상대적으로 접근성이 좋은 이들 아파트는 호가를 내린다해도 잘해야 5% 이내 수준"이라고 설명했다.
이같은 상황이 지속된다면 정부가 집값을 잡기가 쉽지 않다는 지적이 나온다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 "강남3구의 호가 및 거래 하락은 그동안 상승에 따른 수요 따라붙기가 진정세를 보이면서 나타난 현상"이라며 "강남권의 하락세가 서울 및 수도권 전체로 확산할 가능성은 '제한적'"이라고 전망했다.
▲매물 잠긴다는데…고민스런 실수요자들 "지금 집을 사야 하나"
집값의 향방을 결정하는 또 다른 관건은 양도세 중과 유예 종료 이후 나타날 수 있는 '매물 잠김' 현상이다. 전문가들 사이에서는 양도세 중과가 본격 적용될 시 세 부담을 우려한 매도자가 매물을 내놓지 않을 가능성이 높다는 의견이 나온다.
권대중 한성대 일반대학원 석좌교수는 "5월 9일 이후에는 다주택자의 중과세가 너무 커져서 매도를 하지 못할 것"이라고 전망했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "유예 만료 이후에는 집을 팔면 세금을 때려 맞게 된다"며 "매도자로서는 집을 팔아 손실을 볼 이유가 없다"고 지적했다. 특히 다주택자들이 '버티기'로 나올 것이라는 예상이다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "자녀에게 증여하거나 버티면서 전·월세로 운용할 것"이라고 내다봤다.
지난해부터 강력해진 대출 규제도 매물 잠김을 부추길 것이라는 견해가 있다. 서진형 한국부동산경영학회 회장(광운대 부동산법무학과 교수)은 "지난해 서울 전역에서 토저거래허가제가 시행된 데다 대출규제로 인해 매수자로서는 집을 구매할 여력이 부족하다"고 설명했다. 이어 "이런 상황에서 (유예 종료 후에는) 매도인이 원하는 가격과 매수인이 희망하는 가격의 괴리가 더 커질 것"라고 내다봤다.
매물 잠김 현상이 나타나면 집값이 뛸 가능성이 높다. 그렇잖아도 택지가 부족해 재개발 재건축 같은 도시정비사업에 주택 공급을 의존하고 있는 서울이 가장 큰 영향을 받을 수밖에 없다. 유예 종료가 다가올수록 실수요자들의 조바심이 커지는 것이다.
강남과 비강남간 디커플링 해소와 매물 잠김 완화를 위해서는 정부가 얼마나 중심을 잡느냐에 달렸다. 이대열 한국주택협회 정책본부장은 "시장의 선순환을 위해서는 거래의 연속성이 유지되는 것이 중요한 만큼, 정부에서 매물 잠김에 따른 시장 왜곡을 방지하기 위한 유연한 관리 방안 마련이 필요하다"고 밝혔다.
결국 앞으로 정부가 꺼내 들 부동산 정책이 얼마나 강력하느냐에 달렸다고 볼 수 있다. 한문도 명지대 대학원 겸임교수는 "정부의 추가 대책이 강할 경우 연속적인 하방으로 시장 방향이 정해질 것"이라며 "그렇지 않을 경우 변동성이 심해질 수 있다"고 우려했다. 강력한 정책이란 최근 대통령이 계속해서 시사한 보유세 강화와 연결된다고 할 수 있다.
◆설문에 도움주신 분들(가나다 순)
△권대중 한성대 일반대학원 석좌교수 △김인만 김인만부동산경제연구소 소장 △김학렬 스마트튜브 소장 △김효선 KB국민은행 부동산 수석 전문위원 △두성규 목민경제정책연구소 대표 △서진형 한국부동산경영학회 회장 △송승현 도시와 경제 대표 △이대열 한국주택협회 정책본부장 △이은형 대한건설정책연구원 연구위원 △채상욱 커넥티드그라운드 대표 △한문도 명지대 대학원 겸임교수
[미디어펜=서동영 기자]