[땅박사의 AI임장]조망∙트리플 역세권은 '반쪽'이지만…드파인 아르티아, 진짜 경쟁력은 따로 있다

[미디어펜=박소윤 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

서울 동작구 노량진뉴타운 일대에 대규모 주거정비사업이 속도를 내고 있습니다. 서울 강남·북을 잇는 핵심 요지에 위치한 노량진뉴타운은 총 8개 구역, 약 9000가구 규모의 대규모 신축 브랜드 타운으로 천지개벽 중입니다.

낙후된 구도심을 정비해 주거 환경을 획기적으로 개선하는 재개발사업으로, 노량진 6구역과 8구역에 이어 세 번째 분양 주자가 출격을 앞두고 있습니다. 2구역 주상복합인 '드파인 아르티아'입니다. 최고 45층 높이의 초고층 단지로 조성돼 노량진의 새로운 스카이라인을 형성할 것으로 기대를 모읍니다.

이달 SK에코플랜트가 분양 예정인 '드파인 아르티아'는 지하 4층~지상 45층, 2개 동, 총 404가구 규모입니다. 임대 물량(105가구)을 제외한 일반분양 가구 수는 총 171가구입니다. 전용면적별로는 △59㎡ 38가구 △74㎡ 23가구 △84㎡ 98가구 △109㎡ 12가구로, 일반분양 비율이 높은 편입니다. SK에코플랜트의 최상위 하이엔드 브랜드인 '드파인'이 적용되며 외관 커튼월룩 디자인과 스카이라운지 등 고급화 설계가 대거 도입됩니다. 

땅박사는 화려한 하이엔드 수식어 뒤에 숨겨진 세 가지 치명적인 단점과 리스크를 간과할 수 없다고 경고했습니다. 청약을 고려하는 수요자라면 반드시 짚고 넘어가야 할 아킬레스건이 존재한다는 겁니다.

첫 번째 단점은 시장의 가장 큰 논란거리인 '강남급 고분양가'입니다. 현재 전용 84㎡(국평) 기준 예상 분양가는 27억~28억 원 선으로 거론되고 있습니다. 이는 분상제 규제로 묶인 강남 3구의 웬만한 하이엔드 단지(평당 7000만~7800만 원 선)를 뛰어넘는 가격입니다.

실제 DL이앤씨가 인근 8구역에 공급한 '아크로 리버스카이'는 전용 84㎡ 최고 분양가가 27억 원에 육박합니다. 6구역 '라클라체 자이드파인'의 동일 평형 역시 약 25억 원 수준으로 가격이 책정됐습니다. 평당 분양가는 7000만 원 후반대입니다. 

여기에 투기과열지구 특성상 대출 규제가 매우 엄격합니다. 분양가가 25억 원을 초과할 경우, 대출 한도가 극히 제한적이기 때문에 계약금과 중도금 자납분, 필수 옵션 비용을 포함해 20억 원 이상의 '순수 현금'을 스스로 동원해야 합니다. 서민 실수요자들에게는 진입 장벽이 너무 높은 '그들만의 리그'가 될 수밖에 없다는 분석입니다. 

두 번째는 교통 인프라의 착시 효과입니다. 홍보물에서는 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 묶어 '트리플 역세권'이라 강조하지만, 실제 교통 동선을 뜯어보면 이야기가 다르다는 설명입니다.

땅박사는 "7호선 장승배기역은 단지 바로 앞 초역세권이 맞다"면서도 "직장인들이 가장 선호하는 핵심 노선인 9호선 노량진역 3번 출구까지는 단지 중심에서 실제 도보 동선으로 1km에 이른다"고 꼬집었습니다.

더욱이 노량진역으로 가는 길은 평탄한 평지가 아니라, 노량진뉴타운 특유의 완만한 구릉지(경사)를 넘어가야 하는 지형적 한계가 있습니다. 성인 걸음으로도 최소 13~15분이 소요되는데, 이는 부동산 시장에서 통용되는 '역세권 도보 한계선(10분)'을 벗어나는 수치라는 지적입니다.

마지막 단점으로는 단지 규모의 한계와 주거 쾌적성 리스크가 지목됩니다. 노량진2구역은 뉴타운 내에서 부지 면적이 가장 작은 구역으로, 총 2개 동, 약 400여 가구 수준의 소형 주상복합 형태로 조성됩니다. 

단지 규모 자체가 작다 보니 대단지 아파트가 갖는 넓은 평지 조경이나 다채로운 커뮤니티 시설을 기대하기 어렵고, 상대적으로 가구당 관리비 부담도 커질 수 있습니다.

땅박사는 가장 우려되는 대목으로 '입주 초기 고립화'를 언급했습니다. 규모가 큰 노량진 1, 3 구역 등은 정비사업 속도가 상대적으로 느려, 드파인 아르티아가 완공돼 입주할 때쯤 주변은 한창 이주·철거를 진행하거나 대형 덤프트럭이 드나드는 공사판일 확률이 있다는 논리입니다. 

땅박사는 "입주민들은 최고급 하이엔드 단지 안에서 창밖의 소음과 비산먼지, 파편화된 주변 상권을 바라보며 몇 년 간의 '과도기'를 온전히 버텨내야 할 수 있다"고 분석했습니다. 

단지가 내세우는 '45층 한강 조망권' 역시 미래에는 장담하기 어렵습니다. 땅박사는 "단지가 한강변 1열이 아닌 안쪽에 위치해 있는데, 향후 북측 전면에 위치한 노량진 1·3구역이 최고 45~49층 높이로 들어서면 한강 시야가 완전히 가로막힐 수 있다"며 "사방이 고층 아파트 벽에 둘러싸인 '답답한 샌드위치 조망'에 갇힐 위험이 크다"고 짚었습니다.

그럼에도 땅박사는 단지 자체의 미래 가치까지 부정할 수는 없다고 봤습니다. 강남권 진입이 용이한 7호선 초역세권 입지, SK에코플랜트의 최상위 하이엔드 브랜드인 '드파인'의 상품성, 그리고 향후 노량진뉴타운 전체가 완성되었을 때의 시너지 효과는 분명하다는 이유에서입니다. 땅박사는 "높은 분양가와 주상복합의 단점을 감당할 수 있는 자금력 있는 실수요자라면, 노량진 중심의 스카이라인 랜드마크라는 상징성에 주목해 볼 만하다"고 전했습니다. 

기자가 직접 현장을 찾아 둘러본 결과, 땅박사가 지적한 우려 가운데 일부는 실제와 맞아떨어졌지만, 일부는 시장의 평가와 다소 온도 차를 보였습니다.

먼저 가장 큰 논란거리로 꼽힌 고분양가 문제는 현장에서는 예상만큼 부정적으로 받아들여지지 않는 분위기였습니다. 최근 서울 주요 정비사업 단지들의 분양가가 빠르게 상승하고 있는 데다, 노량진뉴타운 전체의 미래 가치에 대한 기대감이 여전히 견조하기 때문입니다.

인근 A공인중개사는 "예상 분양가가 20억 원 후반대로 거론되면서 진입장벽이 높은 것은 사실"이라면서도 "강남권은 분양가상한제 영향으로 분양가가 인위적으로 억제된 측면이 있어 단순 비교는 적절하지 않다"고 말했습니다. 이어 "노량진뉴타운이 완성되면 서울을 대표하는 신흥 주거지로 자리 잡을 가능성이 높은 만큼 자산가 수요층을 중심으로 충분한 수요가 있을 것"이라고 내다봤습니다.

실제 앞서 공급된 노량진뉴타운 단지들의 청약 성적도 우수했습니다. '라클라체 자이 드파인'은 평균 26.9대 1, '아크로 리버스카이'는 평균 19.8대 1의 경쟁률로 1순위 마감에 성공했습니다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 20억 원 후반대에 책정됐음에도 수요가 몰렸습니다. 

한강 조망권에 대한 시각은 일정 부분 공감대가 형성됐습니다. 단지는 한강변 1열 입지가 아닌 데다 향후 주변 개발 사업이 모두 완료되면 조망 여건이 달라질 가능성을 배제하기 어렵기 때문입니다. 

네이버지도 기준 단지 예정지에서 한강변까지 직선거리는 약 1.4㎞입니다. 단지가 최고 45층으로 계획돼 일부 고층 가구에서는 한강이 시야에 들어올 가능성이 있으나, 일반 수요자들이 기대하는 '파노라마 한강뷰'와는 거리가 있다는 진단입니다.

일각에서는 단지의 진정한 경쟁력이 한강 조망권보다 입지와 미래 가치에 있다는 의견도 다수 나왔습니다. 분양을 마친 인근 단지들이 흥행을 이룬 배경 또한 시장이 노량진뉴타운의 장기 가치와 성장 잠재력에 높은 점수를 주고 있기 때문이라는 해석입니다. 

인근 B공인중개사는 "45층 초고층 랜드마크 설계와 장승배기역 초역세권 입지를 고려하면 규모와 조망의 약점을 상쇄할 수 있다"며 "노량진뉴타운 개발이 완료되면 과거의 고시촌 이미지를 완전히 탈피하고 새로운 주거 중심지로 거듭날 것"이라고 강조했습니다.

다만 교통 여건은 보다 냉정하게 살펴볼 필요가 있어 보였습니다. 단지는 7호선 장승배기역과 1·9호선 노량진역 사이에 위치해 있습니다. 장승배기역은 도보 이용이 편리했지만, 수요자 선호도가 높은 9호선 노량진역까지는 체감 거리가 적지 않았습니다. 기자가 직접 걸어본 결과 대로변 기준으로도 약 10분 이상이 소요됐으며, 단지 안쪽 혹은 중심 동에 배정될 경우 이동 시간은 3~5분가량 더 늘어날 것으로 예상됐습니다.

특히 노량진역에서 단지 방향으로 이동할 때는 완만한 오르막 구간이 이어졌습니다. 단지에서 역으로 내려가는 길은 비교적 수월했으나, 출퇴근 시간대 반대로 이동할 경우 체감 피로도가 클 것으로 느껴졌습니다. 더욱이 여름철이나 겨울철에는 이러한 지형적 특성이 더욱 두드러질 수밖에 없습니다. 

학군 여건에 대한 평가도 미세한 간극이 있었습니다. 단지 인근에는 노량진초, 영화초를 비롯해 영등포중·고, 숭의여중·고 등이 자리해 교육 인프라 자체는 부족하지 않습니다. 

그러나 학교와 단지가 바로 맞닿아 있는 이른바 '학품아' 입지로 판단하기에는 무리가 있습니다. 같은 노량진뉴타운 내 '아크로 리버스카이'나 '라클라체 자이 드파인'과 비교하면 학세권 경쟁력은 상대적으로 아쉬운 편입니다. 

종합하면 드파인 아르티아는 조망권, 교통 접근성 등에서 호불호가 갈릴 수 있지만, 장승배기역 초역세권 입지와 하이엔드 프리미엄, 노량진뉴타운 개발에 따른 미래 가치 기대감은 유효합니다. 결국 수요자 입장에서는 단기적인 불편 요소보다 향후 지역 가치 상승 가능성에 얼마나 무게를 두느냐가 청약 판단의 핵심 변수가 될 전망입니다.