[땅박사의 AI임장]안산 국평 10억 시대 성큼…상품성으로 증명할 '아르뮤제자이'

[미디어펜=박소윤 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

안산 구도심의 주거 환경이 조금씩 달라지고 있습니다. 노후 주택가 곳곳에 정비사업을 알리는 현수막이 걸리고 상업부지 개발이 이어지는 가운데, 성포동 일대에 들어서는 '아르뮤제자이'가 막바지 출격 준비에 한창입니다.

GS건설이 시공을 맡은 이 단지는 지하 6층~지상 최고 49층, 6개 동 규모의 주상복합 랜드마크로 조성됩니다. 전용면적은 △84㎡ △99㎡ △104㎡ 등 중대형 평형 위주로 공급됩니다. 안산 도심에서 보기 드문 초고층 설계와 새 아파트라는 희소성을 앞세워 기존 주거지와 차별화를 꾀합니다.

단지는 개통 예정인 신안산선 성포역 호재와 더불어 성포광장, 노적봉공원 등 풍부한 녹지 환경과 롯데백화점, 중앙역 상권 등 완성된 생활 인프라를 손쉽게 누릴 수 있는 위치입니다. 세대원 및 유주택자도 1순위 청약이 가능한 문턱 낮은 청약 조건도 특징입니다.

땅박사는 '아르뮤제자이'의 강점으로 초고층 랜드마크와 신안산선 교통망을 꼽았습니다. 다만 분양가 부담과 통학 여건, 상업지역에 들어서는 주상복합의 특성은 청약 전 확인해야 할 요소로 짚었습니다.

무엇보다 주목한 대목은 신안산선입니다. 개통 이후 광명과 구로, 영등포를 거쳐 여의도까지 이동하는 교통망이 갖춰지면 기존 4호선·수인분당선 중앙역 중심의 교통 여건을 보완할 수 있다는 것입니다. 서울 서남권으로 출퇴근하는 수요자에게는 가장 매력적인 지점이 될 수 있습니다.  

이밖에 인천 송도역과 화성 어천역을 잇는 인천발 KTX(초지역 정차)는 지난달 종합시운전에 착수해 오는 12월 개통을 앞두고 있으며, 안산 상록수역이 포함된 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 역시 지난달 본착공에 들어가 사업이 본격화된 상태입니다. 

생활 인프라와 녹지 환경도 장점입니다. 성포광장과 노적봉공원, 안산천 산책로를 이용할 수 있고 안산문화예술의전당과 롯데백화점, 고려대 안산병원 등 중앙동·고잔동 일대 시설도 생활권에 들어옵니다. 기존 도심의 생활 편의시설을 이용하면서 새 아파트에 거주할 수 있다는 점에서 경쟁력이 있다는 평가입니다.

다만 가격 부담을 살펴볼 필요가 있습니다. 49층 설계와 최신 주거 상품이 적용되면서 전용 84㎡ 분양가 추정치는 10억 원 이상으로 거론됩니다. 인근 기존 아파트의 매매가격과 비교하면 수요자가 체감하는 부담이 작지 않을 수 있다는 분석입니다.

교육 여건도 확인해야 할 부분입니다. 인근 초등학교로 통학하려면 대형 도로를 건너야 하는 구간이 있어 통학 동선을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다는 설명입니다. 상업지역 특성상 주변 시설과 야간 소음 등 주거 환경도 따져봐야 합니다. 

땅박사는 "지역 내 시세 대비 고분양가 저항이 존재할 수 있다"며 "상업지 특유의 유해 상권 노출 및 야간 소음 가능성, 그리고 신안산선 실제 개통 시점까지 입주 초기 대중교통 이용에 과도기적 불편이 따를 수 있다"고 꼬집었습니다.

청약 조건은 눈여겨볼 만합니다. 수도권 거주자는 세대주뿐 아니라 세대원과 유주택자도 1순위 청약이 가능하고, 재당첨 제한도 없습니다. 전용 84㎡는 추첨제 물량이 60%, 전용 99㎡와 104㎡는 100% 추첨제로 공급될 예정입니다. 가점이 낮은 3040세대나 기존 주택에서 갈아타려는 수요자도 청약을 검토할 수 있는 구조입니다.

땅박사는 "고분양가와 통학 여건, 상업지역 특성은 감안해야 하지만 49층 랜드마크와 신안산선 교통망, 추첨제 중심의 청약 조건은 차별화 요소"라며 "여의도 출퇴근과 주거 쾌적성을 함께 고려하는 실수요자라면 미래 가치를 따져볼 만하다"고 총평했습니다.

가을비가 그친 뒤 찬 기운이 내려앉은 지난 20일, 아르뮤제자이 사업 예정지를 찾았습니다. 옛 홈플러스 부지 주변에는 세월의 흔적이 묻어나는 주택이 빼곡하게 들어서 있었습니다. 재건축·재개발을 알리는 현수막도 곳곳에 눈에 띄었습니다. 

오래된 주거지 사이로 대형마트와 버스터미널 등 생활 편의시설이 자리했고, 사업지 뒤편 산자락이 도심의 건물 숲과 맞닿아 있었습니다. 널찍한 대로를 따라 차량이 오가는 풍경 속에서 익숙한 구도심의 모습과 새 아파트가 들어설 부지의 대비가 선명했습니다.

현장에서 직접 걸어 확인한 지하철 4호선·수인분당선 중앙역까지의 거리는 약 20분이었습니다. 개통 예정인 신안산선 성포역 역사 예정지도 도보로 20~25분 안팎이 걸렸습니다. 단지 앞 대로를 통해 차량으로 이동하기는 편리하지만, 매일 지하철을 이용해야 하는 입주민에게는 다소 부담스러울 수 있는 거리입니다.

신안산선 개통에 따른 교통 개선 기대감은 분명합니다. 다만 역이 들어선다는 사실과 집에서 역까지 편하게 걸어갈 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 땅박사가 강조한 교통 호재는 미래 가치 측면에서 의미가 있지만, 현장에서 확인한 실제 이동 거리를 고려하면 '역세권'이라는 평가와 체감 사이에는 차이가 있었습니다.

학군도 청약을 앞두고 살펴봐야 할 요소입니다. 경수중학교와 성포고등학교까지는 도보로 15분 이상, 경일초등학교까지는 12분 넘게 걸리는 것으로 확인됐습니다. 학현초등학교나 송호고등학교로 이동할 때는 8차선 도로를 지나야 하는 구간도 있습니다. 어린 자녀를 둔 수요자라면 학교와의 거리뿐 아니라 실제 통학 경로와 도로 횡단 여부까지 고려할 필요가 있습니다.

현장에서 만난 한 주민은 "이곳은 안산 중앙동에서도 변두리에 가까워 지하철역, 중앙동 번화가까지는 멀다"며 "학군은 고잔동이나 다른 곳에 비해 통학 여건이 좋지 않다"고 전했습니다.

주거 환경은 단지가 가진 최대 강점 중 하나입니다. 단지 뒤편으로 산이 자리하고 성포광장과 노적봉공원 등 녹지 공간도 가까웠습니다. 도심에 있으면서 자연을 누릴 수 있는 최적의 입지입니다.

비교할 만한 인근 단지로는 2018년 준공된 안산파크푸르지오가 있습니다. 이 단지의 전용 84㎡ 최근 매매 실거래가는 7억 원대 중반 수준입니다. 반면 시장에서 추산한 아르뮤제자이의 분양가는 3.3㎡당 3000만 원 이상입니다. 전용 84㎡ 가격은 10억 원을 넘어설 것으로 예상됩니다. 

두 단지 사이에 2억~3억 원가량의 가격 차이가 벌어질 수 있는 만큼, 새 아파트와 브랜드, 초고층 설계에 그만한 가치를 부여할 수 있는지가 관건입니다.

두 단지는 주거 형태에서도 차이가 있습니다. 안산파크푸르지오가 일반 아파트인 반면 아르뮤제 자이는 주상복합입니다. 주상복합은 하부 상업시설을 편리하게 이용할 수 있지만, 단지 규모와 건물 배치에 따라 동 사이 개방감이나 조경 공간에서 차이가 날 수 있습니다. 분양가만 비교하기보다 동 간 거리와 조경 면적, 커뮤니티 시설까지 살펴봐야 실제 주거 만족도를 가늠할 수 있습니다.

현지 공인중개업소에서의 평가도 엇갈렸습니다. 공인중개사 A씨는 "안산에는 하이엔드급 고급 아파트 공급이 없는데, 아르뮤제자이는 초고층 고급화를 지향하는 만큼 인근 단지보다 분양가가 높게 책정되는 것은 불가피하다"며 "지하철역과의 거리가 다소 아쉽지만, 성포동 일대 주거 환경에 대한 지역 주민들의 입주 선호도는 아주 높은 편"이라고 설명했습니다.

반면 또 다른 공인중개사 B씨는 실거주와 쾌적성을 우선한다면 기존 아파트가 더 나은 선택일 수 있다고 봤습니다. 그는 "실거주와 쾌적성을 우선시하는 손님에게는 안산파크푸르지오를 더 추천하는 편"이라며 "아르뮤제 자이는 주상복합인데다 부지 면적 대비 가구 수가 많아 단지 밀도가 높을 수 있다"고 말했습니다. 다만 아르뮤제 자이가 입주할 때는 기존 신축 단지와 연식 차이가 벌어지는 만큼, 새 아파트라는 점이 경쟁력으로 작용할 수 있다고 덧붙였습니다.

실제 안산시는 78개월째 '미분양 제로(0)' 기록을 이어가고 있습니다. 신규 아파트 공급이 대단히 제한적인 상황에서 꾸준한 실거주 수요가 시장을 받치고 있다는 증거입니다. 

주변 정비사업은 양면성이 있습니다. 노후 주택가와 정비예정구역이 밀집한 만큼 사업이 순차적으로 진행되면 일대 주거 환경이 개선될 수 있습니다. 반면 공사가 한꺼번에 진행될 경우 입주 초기 수년간 공사 소음과 덤프트럭 통행에 따른 교통 불편을 감수해야 할 수도 있습니다. 장기적으로 기대되는 변화가 입주 초기에는 생활 불편으로 이어질 수 있다는 의미입니다.

결국 관건은 10억 원 안팎의 분양가를 감수할 만한 가치가 있느냐가 될 전망입니다. 서울 서남권으로의 이동 편의와 새 아파트의 상품성을 중시하는 수요자라면 검토할 만하지만, 역 접근성과 통학 여건 등을 우선한다면 더욱 꼼꼼한 비교가 이뤄져야 합니다.