[2026 세제개편]‘똘똘한 한 채’ 잡는다…초고가·비거주 종부세 부담 강화

[미디어펜=조태민 기자]정부가 초고가·비거주 주택의 종합부동산세(종부세) 부담을 높이고 양도소득세( 양도세) 장기보유특별공제 한도를 단계적으로 낮추기로 했다. 또한 실거주 1주택은 일정 가격대까지 보호하되 종부세는 주택 수보다 가액, 각종 공제는 보유보다 거주를 중심으로 바꿔 '똘똘한 한 채'를 억제하겠다는 계획이다.

▲ 정부가 실거주 1주택은 일정 가격대까지 보호하는 대신 초고가·비거주 주택의 종합부동산세 부담을 높이기로 했다./사진=김상문 기자

 

정부는 3일 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 발표했다.

이번 개편의 핵심은 부동산 과세 기준을 실거주 중심으로 재설계하는 것이다. 실제 거주하는 1주택자는 기본공제를 확대해 일정 가격대까지 부담을 낮추는 반면 주택 가격이 높거나 보유 주택에 거주하지 않을수록 종부세와 양도세 부담이 커지도록 했다.

우선 1세대 1주택자는 보유 주택의 공시가격 합계가 14억 원을 넘어야 종부세 과세 대상이 된다. 과표 계산 시 적용하는 기본공제는 실거주자의 경우 현행 12억 원에서 14억 원으로 늘어나고, 집을 한 채만 보유했더라도 실제 거주하지 않으면 9억 원으로 줄어든다.

다주택자 등 1세대 1주택자가 아닌 보유자의 과세 기준은 공시가격 합계 9억 원으로 유지한다. 기본공제는 4억 원을 우선 적용하고, 나머지 5억 원은 전체 주택가액에서 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중에 따라 공제한다.

종부세율은 주택 수가 아닌 보유 주택의 합산가액을 기준으로 일원화한다. 현재 1·2주택에는 0.5~2.7%, 3주택 이상에는 0.5~5.0%의 세율이 적용되지만 2027년에는 1·2주택 세율이 0.5~3.5%로 오른다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 동일한 과표에 0.5~5.0%의 같은 세율표를 적용한다.

과표 6억 원 초과 12억 원 이하 구간은 현행 1.0%에서 2027년 1.3%로 높아진다. 과표 12억 원 초과 25억 원 이하 구간은 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 오른다. 2028년부터 과표 25억 원 초과 50억 원 이하는 3.0%, 50억 원 초과 94억 원 이하는 4.0%, 94억 원 초과는 5.0%가 적용된다.

이에 따라 실거주 1주택자도 과표가 6억 원을 넘는 시가 약 32억 원대부터 세율 인상 영향권에 들어간다. 다만 기본공제 확대 등의 영향으로 실제 세액은 주택 가격과 연령·거주기간에 따라 달라진다.

▲ 종부세 세율 및 계산요소 변경 내역./자료=재정경제부

 

정부 시뮬레이션에 따르면 60세이면서 10년간 실제 거주한 1주택자의 시가 30억 원 주택 종부세는 현행 91만 원에서 76만 원으로 줄어든다. 반면 시가 50억 원은 453만9000원에서 978만5000원으로 524만6000원 늘고, 시가 70억 원은 937만7000원에서 3295만7000원으로 뛴다.

같은 가격의 주택이라도 거주하지 않으면 부담은 더 커진다. 60세이면서 주택을 10년 보유했지만 거주하지 않은 1주택자의 경우 시가 20억 원 주택 종부세가 27만6000원에서 152만1000원으로 늘어난다. 시가 50억 원은 453만9000원에서 1970만3000원으로 4배 이상 증가한다.

종부세 과표 산정에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%로 오른다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 2028년부터 80%까지 상향한다. 전년도 재산세와 종부세 합계의 150%로 제한된 세 부담 상한도 2027년부터 200%로 높인다.

1세대 1주택자의 종부세 세액공제도 보유기간에서 거주기간 중심으로 전환한다. 2027년에는 기존 보유기간 공제율의 절반과 거주기간 공제율 가운데 높은 비율을 적용하고, 2028년부터는 거주기간 공제만 인정한다. 연령에 따른 고령자 공제는 유지한다.

세액공제율 합계는 현행과 같이 최대 80%지만 금액 한도를 새로 둔다. 2027년에는 최대 800만 원, 2028년부터는 600만 원까지만 공제받을 수 있다.

양도세 장기보유특별공제도 ‘장기거주 소득공제’로 바꾸고 보유보다 거주에 무게를 둔다. 현재 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩, 10년간 최대 80%를 공제받을 수 있다.

정부는 2027년까지 현행 제도를 유지한 뒤 2028년에는 거주기간 연 6%, 보유기간 연 2%를 적용한다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에만 연 8%씩 최대 80%를 적용한다.

비조정대상지역 다주택자는 2028년 보유기간 연 1% 또는 거주기간 연 2% 가운데 하나를 적용한다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에만 연 2%씩 15년간 최대 30%를 공제한다. 조정대상지역 다주택자는 양도세 중과 적용 시 장기거주 소득공제 대상에서 제외된다.

공제액에는 인별 연간 한도와 양도 주택별 한도를 각각 둔다. 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지만 공제한다. 양도차익이 클수록 공제액이 함께 늘어나던 초고가 주택의 혜택을 제한하기 위한 조치다.

장기간 실제 거주한 1주택자에게는 완충 장치를 마련한다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택자의 양도세 기본공제는 현행 연 250만 원에서 2500만 원으로 확대한다. 해당 조치는 2027년 1월 이후 양도분부터 적용된다.

보유세 부담이 커지는 다주택자에게는 매도 기회를 준다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 처분할 경우 2주택자의 양도세 중과세율은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아진다. 3주택 이상 보유자는 현행 30%포인트에서 각각 10%포인트와 15%포인트로 완화된다. 2029년부터는 현행 중과 수준으로 돌아간다. 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 일정 요건을 충족하면 완화세율을 적용받을 수 있다.

한편 이번 세제개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출될 예정이다.