[땅박사의 AI임장]지금은 ‘허허벌판’…세종 우미 린, 2029년 완성도에 달렸다

[미디어펜=조태민 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다. [편집자주]

세종시 행정중심복합도시 5-2생활권의 첫 공동주택 공급이 시작됐습니다. 아직 아파트와 상권이 자리 잡지 않은 다솜동에 들어서는 첫 민간분양 단지라는 점에서 향후 5-2생활권의 주거환경을 가늠할 수 있는 마중물로 꼽힙니다.

5-2생활권은 학교와 공원, 공공청사, 주거시설을 한데 묶어 조성하는 ‘공공시설 복합단지 특화권역’으로 계획됐습니다. 단지 인근에는 초·중학교와 유치원, 복합커뮤니티센터 등이 계획돼 있고 약 3만7000㎡ 규모의 문화공원도 들어설 예정입니다.

주택 공급도 본격화됩니다. 행정중심복합도시건설청과 세종시는 올해 행복도시에서 총 4740가구의 공동주택을 공급할 계획입니다. 이 가운데 다솜동 S1·M3·M4·M5·L4블록에 예정된 민간분양 물량만 2032가구입니다.

우미건설은 이 가운데 S1블록에 ‘세종 우미 린 센터파크’를 공급합니다. 단지는 지하 2층~지상 최고 20층, 12개 동, 총 676가구 규모로 조성되며 입주는 2029년 3월 예정입니다.

주택형은 전용 45~84㎡의 중소형 위주로 구성됐습니다. 전용 84㎡ 일부 타입의 최고 분양가는 6억4560만원 입니다.

단지 자체 상품도 실수요자를 겨냥했습니다. 남향 위주로 단지를 배치하고 지상에는 주차공간을 두지 않습니다. 피트니스클럽과 실내골프연습장, 작은도서관, 독서실, 게스트하우스 등 커뮤니티시설도 계획돼 있습니다.

청약 조건은 비규제지역에서 공급되는 분양가상한제 적용 민영주택으로 전매제한 1년, 거주의무기간은 없습니다. 다만 당첨자와 세대에 속한 자에게는 10년의 재당첨 제한이 적용됩니다.

현재 청약 일정은 막바지에 접어들었습니다. 지난 10일 특별공급에 이어 11일 1순위, 12일 2순위 접수가 진행됐고 오는 19일 당첨자를 발표합니다.

▲ 세종 우미 린 센터파크 사업지 동측에서 바라본 모습. 공사부지 너머로 송전선로와 철탑이 확인된다. /사진=미디어펜 조태민 기자

 

땅박사는 세종 우미 린 센터파크를 분석하면서 가장 먼저 아직 완성되지 않은 생활인프라를 약점으로 꼽았습니다.

땅박사는 “이미 주택과 상권, 학교가 자리 잡은 세종의 기존 생활권과 달리 5-2생활권은 이제 본격적으로 도시를 만드는 단계”라며 “입주까지 시간이 남았다는 점은 긍정적이지만 현재 시점에서 생활편의성을 온전히 누리기 어렵다는 것은 분명한 약점”이라고 분석했습니다.

다만 5-2생활권에 우미 린만 홀로 들어서는 것은 아닙니다. 행복청의 올해 계획상 S1블록을 포함한 5개 블록에 2032가구의 민간분양이 예정돼 있습니다. 지금은 허허벌판에 가깝지만 주거지를 채우는 작업 자체는 본격화하고 있는 셈입니다.

자녀를 둔 수요자라면 학교 조성 일정도 살펴볼 필요가 있습니다.

입주자모집공고문에 따르면 단지 북측에는 가칭 ‘다솜1초’와 ‘연동중’이 계획돼 있으며 목표 시점은 단지 입주와 같은 2029년 3월입니다. 다만 학교 설립 시기와 통학구역, 학생 배치 등은 교육여건에 따라 달라질 수 있습니다.

연동중은 이전 계획이 구체화된 상태입니다. 세종시교육청은 기존 연동중을 5-2생활권 다솜동으로 이전·재배치하는 방안을 확정 고시했고 이전 예정 시기를 2029년 3월로 제시했습니다.

땅박사는 “학교가 입주 시점에 맞춰 계획되고 있고 연동중 이전도 확정된 것은 긍정적인 부분”이라면서도 “자녀가 있는 수요자라면 실제 개교 일정과 통학구역이 어떻게 확정되는지는 계속 살펴볼 필요가 있다”고 짚었습니다.

단지 중앙을 관통하는 녹도와 문화공원도 장단점이 뚜렷합니다.

공고문을 보면 단지에는 총 4개의 공공보행통로가 계획돼 있습니다. 특히 중앙녹도와 문화공원은 외부인이 자유롭게 통행할 수 있고 펜스 설치도 불가능합니다.

녹지와 공원을 집 가까이에서 이용할 수 있다는 것은 장점입니다. 반면 땅박사는 “개방형 공간인 만큼 중앙녹도나 공공보행통로와 가까운 저층 가구는 외부인 통행에 따른 사생활 문제도 따져볼 필요가 있다”고 분석했습니다.

동측 송전선로와 철탑도 체크 대상으로 꼽았습니다. 입주자모집공고문에는 단지 동측에 송전선로와 철탑이 위치한다고 명시돼 있습니다.

땅박사는 “송전선로나 철탑은 실제 거리와 어느 동에서 얼마나 보이는지에 따라 체감이 달라질 수 있다”며 “공고문이나 지도만 보고 판단하기보다 현장에서 직접 확인하는 것이 좋다”고 평가했습니다.

분양가는 최근 5생활권 신규 공급과 비교했습니다.

세종 우미 린 센터파크 전용 84㎡ 일부 타입의 최고가는 6억4560만 원입니다. 지난해 5-1생활권에서 공급된 ‘세종 5-1 양우내안애 아스펜’의 일반형 전용 84㎡A~D 최고 분양가는 타입별 6억500만~6억1900만 원이었습니다.

같은 5-1생활권 ‘엘리프 세종 스마트시티’는 일반 전용 84㎡ 최고 분양가가 6억5500만 원이었습니다. 별도 테라스형은 이보다 높은 6억6759만 원에 공급됐습니다.

우미 린이 양우내안애 아스펜 일반형보다는 다소 높지만 엘리프 세종 스마트시티 일반형 최고가보다는 낮습니다.

땅박사는 “생활인프라가 부족하다는 점은 분명하지만 최근 5생활권 신규 공급과 비교하면 가격이 크게 튀는 수준은 아니다”며 “입주 이후에도 남는 송전선로나 개방형 공공보행통로 등은 당첨자라면 계약 전 직접 확인해 보는 것이 좋다”고 총평했습니다.

▲ 세종 우미 린 센터파크 인근 주요 도로. 단지 주변은 아직 공사가 한창이지만 도로는 넓게 조성돼 있어 차량 진·출입은 비교적 수월했다. /사진=미디어펜 조태민 기자

 

기자가 직접 세종 우미 린 센터파크 현장을 찾았을 때 첫인상은 땅박사의 분석과 크게 다르지 않았습니다. 아파트나 상가보다 먼저 눈에 들어온 것은 흙과 공사용 가림막, 중장비였습니다.

우미 린 센터파크 부지는 아직 초기 공사가 진행 중이었습니다. 주변으로 고개를 돌려도 빈 택지와 공사현장이 이어졌습니다. 인근에는 ‘5-2생활권 L3BL 아파트 건설공사 25공구’ 안내판도 서 있었습니다. 우미 린뿐 아니라 다른 공동주택 부지에서도 공사가 진행되고 있다는 것을 현장에서 확인할 수 있었습니다.

당장 걸어서 이용할 만한 상가나 편의시설은 쉽게 눈에 띄지 않았습니다. 이미 아파트와 상권이 들어찬 세종의 기존 생활권과 비교하면 ‘허허벌판 공사장’이라는 표현이 과하지 않았습니다.

그렇지만 차를 타고 움직였을 때의 느낌은 조금 달랐습니다.

현장 주변 주요 도로는 폭이 넓었습니다. 주변에 공사현장이 많았지만 차량으로 진입하거나 빠져나오는 과정에서 도로가 답답하다는 느낌은 크지 않았습니다. 생활시설은 아직 부족해도 도로부터 깔아 놓은 계획도시 특유의 모습이었습니다.

행복도시와 부강역을 잇는 2.34㎞ 구간은 4차로로 2021년 개통됐고, 행복도시와 오송역을 연결하는 9㎞ 구간도 6차로로 이미 개통돼 있습니다. 주변 광역도로망은 생활권 조성보다 앞서 상당 부분 갖춰진 상태입니다.

실제로 우미 린 센터파크 현장에서 부강 방향으로 차를 몰아봤습니다. 약 10분 정도가 걸렸습니다.

부강에 들어서자 풍경은 다시 달라졌습니다. 새 아파트가 빼곡한 계획도시는 아니었습니다. 저층 주택과 상가, 농경지가 섞여 있었고 오래된 주거지도 눈에 띄었습니다. 하지만 우미 린 주변과 달리 사람이 실제 거주하고 상가를 이용하는 기존 생활권은 이미 형성돼 있었습니다.

걸어서 모든 것을 해결하는 생활권은 아직 없지만 차량으로 10분가량 이동하면 기존 생활권에 닿을 수 있다는 점은 현장에서 확인한 부분입니다.

땅박사가 지적했던 송전선로와 철탑도 직접 살펴봤습니다.

사업지 동측을 바라보자 송전탑과 선로가 시야에 들어왔습니다. 공고문에 적힌 내용과 실제 현장이 일치했습니다.

다만 직접 봤을 때 철탑이 단지 바로 앞에 바짝 붙어 있다는 느낌까지는 들지 않았습니다. 송전선로 자체를 꺼리는 수요자라면 고려해야겠지만 기자가 현장에서 바라봤을 때는 어느 정도 거리감이 있었습니다. 땅박사가 사전에 짚었던 체크포인트 가운데 현장 체감 우려는 다소 덜했던 부분입니다.

반면 중앙녹도와 문화공원은 아직 실제 모습을 확인하기 어려웠습니다. 공사가 초기 단계인 만큼 외부인의 통행이 저층 가구 사생활에 어느 정도 영향을 줄지 현장에서 판단할 단계는 아니었습니다. 이 부분은 입주자모집공고문을 통해 확인해야 할 체크포인트로 남았습니다.

▲ 세종 우미 린 센터파크 현장에서 차량으로 약 15~20분 이동한 산울마을 5단지 일대. 아파트와 상가, 도로 등이 들어서 이미 주거생활권의 모습을 갖추고 있다. /사진=미디어펜 조태민 기자

 

생활권을 더 넓혀 보기 위해 산울과 해밀 일대까지 차를 몰았습니다. 현장에서 약 15~20분가량 이동하자 분위기가 확연히 달라졌습니다.

산울에는 새 아파트들이 들어서 있었고 해밀에서도 공동주택과 정돈된 도로, 생활시설 등을 쉽게 볼 수 있었습니다. 현재의 5-2생활권과 달리 이미 계획도시의 모습을 갖춘 곳들이었습니다.

물론 산울이나 해밀의 현재 모습이 그대로 5-2생활권의 미래가 된다고 단정할 수는 없습니다. 생활권마다 개발 속도와 상권이 들어서는 시점이 다릅니다. 다만 현장에서 우미 린 주변의 공사장을 본 뒤 산울·해밀까지 직접 이동해 보니 같은 행복도시 안에서도 개발 단계에 따라 주거환경이 크게 달라진다는 점은 체감할 수 있었습니다.

현지 중개업소의 평가는 분양가 측면에서는 땅박사의 분석과 비슷했습니다.

부강 하늘부동산 관계자는 우미 린 센터파크의 분양가에 대해 “평균적인 수준”이라고 평가했습니다. 오송이 멀지 않고 주변에 이미 자리 잡은 생활권이 있어 이동 자체가 크게 어렵지는 않다고 봤습니다. 지금은 단지 주변에 생활시설이 거의 없지만 입주가 2029년인 만큼 그때는 현재보다 여건이 나아질 것으로 예상했습니다.

다만 자녀가 있는 수요자에게는 학군을 아쉬운 점으로 꼽았습니다. 학교가 계획돼 있더라도 실제 개교와 주변 교육환경이 어떻게 갖춰지는지는 입주 시점까지 확인할 필요가 있다는 설명입니다.

또 다른 인근 A공인중개사도 교통 입지는 긍정적으로 봤습니다. 특히 오송 방면 이동과 정부세종청사 접근성을 장점으로 꼽았습니다.

A공인중개사 관계자는 “오송으로 이동하기 어렵지 않고 정부세종청사도 가까워 입지는 긍정적으로 보고 있다”고 말했습니다.